Chung cư Hà Nội vào "guồng": Sóng mở bán lan tỏa, lộ diện độ tuổi khách hàng đang dẫn nhịp

Nguồn cung lan rộng, nhu cầu ở thực chiếm ưu thế

Nếu năm 2023-2024 là thời điểm thị trường bất động sản Hà Nội co cụm, nguồn cung chủ yếu dồn về phía Đông và Tây, thì từ đầu quý 2/2025, các hoạt động mở bán đã phủ rộng cả bốn hướng Đông – Tây – Nam – Bắc.

Dữ liệu khảo sát của One Mount Group cho thấy số lượng dự án mở bán mới không chỉ tăng mạnh so với giai đoạn 2021–2024 mà còn trải đều ở các phân khúc từ trung cấp đến cao cấp, bao gồm cả nhà ở xã hội và căn hộ hạng sang. Đây là tín hiệu cho thấy những dự án từng “nằm im” trước đó đang dần quay lại đường đua.

Nhiều dự án được ghi nhận mở bán trong tháng 5, tập trung tại các khu vực Long Biên, Gia Lâm, Hà Đông và các huyện giáp ranh như Văn Giang (Hưng Yên). Trong khi đó, hàng loạt dự án khác cũng đã bắt đầu nhận đăng ký đặt chỗ và dự kiến ra hàng trong tháng 6.

Dự báo đến hết quý 2, nguồn cung căn hộ sơ cấp tại Hà Nội có thể vượt mốc 8.000 căn, gấp đôi quý 1 và tiệm cận mốc cao nhất trong vòng 1 năm qua (quý 3/2024).

Khảo sát tháng 5/2025 của One Mount Group cho thấy căn hộ chung cư tiếp tục là loại hình bất động sản thu hút sự quan tâm lớn nhất tại Hà Nội, chiếm khoảng 50% lựa chọn của người tham gia khảo sát. Trong đó, 88% cho biết có kế hoạch mua nhà trong vòng 2 năm tới, cho thấy lực cầu ngắn hạn đang ở mức cao.

Đáng chú ý, ngoài nhóm khách hàng từ 35–44 tuổi chiếm đa số, tỷ lệ người trẻ từ 18–34 tuổi quan tâm tới nhà ở đã chiếm tới 27%. Đây là mức đáng kể và cho thấy xu hướng sở hữu bất động sản sớm đang lan rộng ở thế hệ trẻ, đặc biệt là nhóm có thu nhập ổn định hoặc sự hỗ trợ tài chính từ gia đình.

Căn hộ bình dân "biến mất" khỏi thị trường

Thị trường căn hộ tại Hà Nội đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh cả về giá lẫn cơ cấu sản phẩm, phản ánh rõ nét sự dịch chuyển phân khúc và nhu cầu ngày càng cao của người mua.

Trong bức tranh phục hồi quý 2, khu Đông Hà Nội cùng với huyện Văn Giang (Hưng Yên) nổi lên là khu vực có nguồn cung mới lớn nhất, chiếm tới 40–50% tổng nguồn cung toàn thành phố. Mức giá ở khu vực này cũng được đánh giá là phù hợp với nhu cầu ở thực, dao động từ 55–70 triệu đồng/m2 đối với các dự án mới ra mắt.

Ngoài ra, Long Biên và Gia Lâm đang ghi nhận xu hướng tăng giá ở phân khúc căn hộ cao cấp, với mức rao bán một số dự án dao động từ 130 đến hơn 200 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các khu vực như Hà Đông, Thanh Trì, Hoài Đức và Đông Anh vẫn duy trì mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn, từ 30–50 triệu đồng/m2, phù hợp với nhóm khách hàng mua để ở.

Trước đó, theo báo cáo của Savills Hà Nội, trong quý 1/2025, giá bán sơ cấp trung bình đạt 79 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và vọt tới 32% so với cùng kỳ năm trước – một mức tăng được đánh giá là đột biến trong vòng nhiều năm trở lại đây. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ dưới 2 tỷ đồng đã hoàn toàn biến mất, thay vào đó là sự áp đảo của các sản phẩm trung – cao cấp.

“Trong bối cảnh Hà Nội ngày càng thiếu hụt nguồn cung căn hộ bình dân, các đô thị vệ tinh đang nổi lên như một giải pháp bù đắp kịp thời, giúp người dân có thêm lựa chọn nhà ở phù hợp”, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội, nhận định.

Dữ liệu từ thị trường cho thấy, khoảng 50% số căn hộ giao dịch thành công thuộc phân khúc trên 4 tỷ đồng, trong khi nhóm giá từ 2–4 tỷ đồng chiếm khoảng 50% còn lại. Điều này cho thấy tâm lý chấp nhận mặt bằng giá mới của người mua đã được thiết lập, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung vẫn khan hiếm.

Báo cáo từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cũng củng cố bức tranh tăng giá: giá trung bình căn hộ tại Hà Nội quý 1/2025 đạt 70,2 triệu đồng/m2, tăng 2,5% theo quý và vọt 77,6% so với kỳ gốc.

Trên thị trường thứ cấp, giao dịch vẫn sôi động tại các dự án chung cư nội đô có giá khoảng 50 triệu đồng/m2, cùng với nhiều dự án cao cấp mới ở trung tâm thu hút nhóm khách hàng có khả năng chi trả cao.

Dù thị trường có dấu hiệu hồi phục, các chuyên gia nhận định chu kỳ tăng trưởng mới vẫn cần thời gian để bền vững. Việc mở bán đồng loạt có thể tạo nên một “làn sóng” mới, nhưng cũng đi kèm rủi ro cạnh tranh gay gắt, đặc biệt trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng và ưu tiên các yếu tố như pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ, uy tín chủ đầu tư.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group nhận định, thị trường bất động sản năm 2025 đang hội tụ ba yếu tố cần thiết để duy trì đà phục hồi: nguồn cung dồi dào, lực cầu thực và tâm lý người mua dần được cải thiện. Tuy nhiên, triển vọng thực sự vẫn phụ thuộc nhiều vào biến động kinh tế vĩ mô, chính sách tín dụng và quá trình cải cách thủ tục hành chính đang được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các điểm nghẽn tồn đọng.