Chung cư cũ, rồi sao nữa?

Một chung cư cũ ở Hà Nội. Ảnh: VÂN OANH

Chung cư cũ xuống cấp và nguy hiểm

Không chỉ vậy, căn phòng rộng 30 mét vuông mà bà Tỵ đang ở đã bị nứt, rạn nhiều chỗ. Nước sinh hoạt hàng ngày vẫn được cấp theo kiểu cũ: cả chung cư có một bể nước chung ở dưới tầng 1, mỗi gia đình tự sắm một bồn inox để trên tầng thượng của chung cư, khi nào hết nước thì tự cắm máy bơm nước lên bồn của nhà mình và trả tiền theo lượng nước sử dụng.

Bà Tỵ cho biết từ nhiều năm nay, bà có loáng thoáng nghe chuyện khu ở của bà sẽ được xây dựng lại song đến nay vẫn chưa thấy tiến hành. “Biết là nhà đã cũ, xuống cấp và nguy hiểm, nhưng mấy chục gia đình ở đây đều thuộc diện ăn bữa nay lo bữa mai hoặc sống bằng lương hưu, không có ai dư dả để nghĩ chuyện chuyển đi nơi khác”, bà Tỵ nói.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tính đến thời điểm hiện tại, có tới 1.155 chung cư cũ tập trung tại các quận nội thành cũ của Hà Nội, trong đó, 165 chung cư được phân loại nguy hiểm cần cải tạo hoặc phá dỡ. Hàng ngàn gia đình tại nội thành Hà Nội đang phải sống trong điều kiện tồi tàn và nguy hiểm.

Trong số các chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội có nhiều khu được xây dựng từ những năm 1980 bằng vốn ngân sách và phân phối cho cán bộ công nhân viên, rồi được chuyển đổi từ hình thức sở hữu nhà nước sang sở hữu tư nhân theo phương thức bán nhà quy định tại Nghị định 61. Hầu hết các khu chung cư cũ ở các quận nội thành nằm trong khu vực hạn chế phát triển theo quy hoạch chung đã được phê duyệt.

Từ những năm 1990, trên cơ sở kết quả điều tra chất lượng một số nhà chung cư lún, nứt, nguy hiểm, Hà Nội đã thực hiện một số dự án chống lún nhà chung cư, xây ốp để gia cường độ cứng hoặc phá dỡ để xây lại. Đến nay, Hà Nội mới phá dỡ để xây mới 14 chung cư và đã hoàn thành, đưa vào sử dụng hai chung cư từ nguồn vốn ngân sách.

Tuy nhiên, sau khi có chỉ đạo của Chính phủ về Đề án Quy hoạch chung xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, hầu hết các dự án cải tạo chung cư cũ đều giậm chân tại chỗ, trong khi theo kế hoạch, việc cải tạo chung cư cũ phải hoàn thành trong năm 2015 (theo Nghị quyết 34).

Không dễ cải tạo

Theo Nghị quyết 34/2007/NQ-CP và Quyết định 48/2008/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội, việc cải tạo chung cư cũ được thực hiện theo phương thức xã hội hóa, đảm bảo đáp ứng đủ quỹ nhà cho tái định cư tại chỗ; nhà đầu tư được khai thác dự án để tự cân đối về tài chính. Tuy nhiên, vấn đề này gặp khó khăn vì vướng quy hoạch phát triển thủ đô.

Theo quy hoạch chung đã được Thủ tướng phê duyệt, khu vực bốn quận nội thành cũ của Hà Nội cần phải giảm mật độ dân số từ 1,2 triệu xuống còn 0,8 triệu người. Các chung cư cũ lại tập trung chủ yếu tại khu vực này. Chính phủ cũng yêu cầu kiểm soát chiều cao các công trình xây dựng trong các quận nội thành Hà Nội.

Bên cạnh đó, yếu tố thị trường cũng không thuận lợi khi giao dịch đi xuống, giá cả nguyên vật liệu tăng cao...

Tất cả những điều này khiến các chủ đầu tư rất khó cân đối tài chính dự án dẫn tới tiến độ các dự án cải tạo, xây lại chung cư cũ trong thời gian qua bị ảnh hưởng.

Ngoài ra, theo Quyết định 48 nêu trên, các chủ đầu tư phải có trách nhiệm lo quỹ nhà tạm cư khi cải tạo chung cư cũ, song hầu hết các chủ đầu tư không đáp ứng được yêu cầu này và đã đề nghị chính quyền thành phố cho thuê quỹ nhà tái định cư để phục vụ tạm cư các hộ dân. Tuy nhiên, quỹ nhà tái định cư của thành phố cũng chỉ mới cơ bản đáp ứng tái định cư cho các dự án trọng điểm phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng.

Nỗ lực thúc đẩy

Để đẩy nhanh tiến độ cải tạo, sửa chữa chung cư cũ ở Hà Nội, Bộ Xây dựng đã đề xuất một số giải pháp: bố trí vốn ngân sách đầu tư xây dựng các khu nhà ở mới phục vụ việc di chuyển các hộ dân và xây dựng lại các khu cũ trong trường hợp doanh nghiệp không tham gia (do không thể cân đối tài chính vì không được xây cao tầng trong khu vực); khuyến khích chủ đầu tư dự án và các chủ sở hữu căn hộ hợp tác kinh doanh trên cơ sở các chủ sở hữu căn hộ góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu căn hộ; ưu đãi cho người dân thuộc phạm vi dự án mua nhà ở xã hội trong trường hợp họ không có nhu cầu tái định cư tại chỗ.

Bộ cũng đã đưa ra một số nội dung cơ bản về cơ chế cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), như Nhà nước trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bằng vốn nhà nước hoặc đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao đối với các trường hợp nhà thuộc diện xuống cấp, nguy hiểm...

Ở góc độ doanh nghiệp bất động sản, ông Phan Trường Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty HUD3, cho biết công ty này từng tham gia cải tạo hai khu chung cư cũ D2 và C7 tại Giảng Võ nhưng không có lãi. Hơn nữa, việc tham gia cải tạo chung cư cũ phải tuân thủ nhiều quy định ngặt nghèo khiến nhiều doanh nghiệp nản lòng. Ông cho rằng nếu không có những giải pháp đột phá trong việc cải tạo chung cư cũ thì khó có thể kêu gọi được các doanh nghiệp vào cuộc.

Còn theo ông Trương Chí Kiên, Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Thủ đô, việc cho phép người dân góp vốn vào dự án thông qua chuyển quyền sở hữu căn hộ là một giải pháp hay.