Chậm cấp sổ đỏ vì lỗi chủ đầu tư

Ông Phấn cho biết, quá trình thực hiện dự án phát triển nhà ở của chủ đầu tư trải qua nhiều bước, nhiều công đoạn với sự chi phối, áp dụng thực hiện nhiều pháp luật có liên quan. Trong đó, chủ đầu tư một số dự án phát triển nhà ở có vi phạm ở một hoặc một số khâu như thủ tục đầu tư, pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, xây dựng, tài chính tín dụng.

Theo đó, chủ đầu tư chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án đầu tư, thủ tục đầu tư, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… nhưng đã tổ chức triển khai dự án và bán nhà cho người mua.

Một số chủ đầu tư tự ý chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư thứ cấp khi chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, sau đó chủ đầu tư thứ cấp bán căn hộ cho người mua.

Một số chủ đầu tư thực hiện không đúng quy định của pháp luật về xây dựng như: xây dựng không đúng giấy phép hoặc thiết kế, quy hoạch chi tiết được duyệt (xây dựng vượt diện tích, vượt số tòa, số căn, số tầng, xây không đúng vị trí, tự ý thay đổi mật độ xây dựng, công năng công trình); dự án nhà ở thấp tầng không xây dựng nhà để bán mà vẫn phân lô, bán nền dẫn đến bỏ hoang hóa đất nhiều năm, gây lãng phí đất đai.

Bên cạnh đó, có chủ đầu tư vừa thực hiện việc thế chấp tài sản tại ngân hàng, đồng thời lại tổ chức bán tài sản (căn hộ) cho người mua.

Ngoài ra, có dự án chưa được nghiệm thu các yêu cầu cần thiết như phòng chống cháy nổ, điện nước… nhưng đã tổ chức bán căn hộ cho khách hàng.

Nhiều vụ tranh chấp chung cư liên quan đến việc chủ đầu tư chậm cấp sổ đỏ cho cư dân.

Đối với những chủ đầu tư vi phạm về quy hoạch, xây dựng, đất đai trong thực hiện dự án nhà ở tại Hà Nội, TP.HCM khiến cho việc cấp sổ đỏ trở nên khó khăn.

“Quan điểm xử lý của Bộ TN&MT là luôn bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà. Đồng thời phải làm rõ và xử lý trách nhiệm của các chủ đầu tư cũng như trách nhiệm của các cơ quan có liên quan”, ông Phấn khẳng định.

Trong quá trình xử lý, cơ quan nhà nước có trách nhiệm phải tách bạch các đối tượng: người mua nhà, chủ đầu tư và cơ quan nhà nước có liên quan mà không để mối quan hệ “tay ba”.

Cụ thể, nếu người mua nhà có đầy đủ các giấy tờ theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở thì phải được xem xét cấp giấy chứng nhận để bảo vệ quyền lợi hợp pháp chính đáng.

Đối với cơ quan nhà nước phải làm rõ các hành vi vi phạm của chủ đầu tư và trách nhiệm của các ban ngành có liên quan trong quá trình chủ đầu tư thực hiện từ thời điểm đề xuất dự án đến khi bán nhà cho người mua. Đồng thời, chỉ đạo các cơ quan chức năng phải có giải pháp, đề xuất cụ thể để giải quyết triệt để các vi phạm.

Đối với chủ đầu tư, phải có trách nhiệm khắc phục các vi phạm làm ảnh hưởng đến công trình đã xây dựng để đảm bảo việc cấp giấy chứng nhận cho người mua. Trường hợp không đảm bảo việc cấp giấy chứng nhận cho người mua thì phải hoàn trả và bồi thường cho người mua. Tình trạng vi phạm của chủ đầu tư dẫn đến khó khăn cho công tác cấp Giấy chứng nhận cho người mua làm thiệt thòi, ảnh hưởng đến quyền lợi của họ.

Tuy nhiên, đứng ở góc độ người mua, ông Phấn cho rằng, trong một số trường hợp có một phần lỗi do chưa tìm hiểu đầy đủ thông tin về dự án; nhiều trường hợp mua đi bán lại nhà ở, đất ở không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Theo ông Phấn, thời gian tới, Bộ TN&MT sẽ tập trung vào một số nhiệm vụ cấp bách nhằm “gỡ” vấn đề các địa phương chậm làm sổ hồng, sổ đỏ.

Trước hết, bộ sẽ yêu cầu các địa phương tập trung rà soát, phân loại các loại hình vi phạm tại từng dự án cụ thể. Đồng thời, đề xuất các giải pháp xử lý những vi phạm này.

Bên cạnh đó, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra để làm rõ những sai phạm của các tổ chức, cá nhân có liên quan. Yêu cầu các địa phương công khai, minh bạch thông tin các chủ đầu tư có vi phạm tại các dự án phát triển nhà ở.

Bên cạnh việc tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến rộng rãi để người có nhu cầu mua nhà nắm rõ thông tin và quyết định trước khi mua, bộ sẽ thành lập đường dây nóng để thu nhận thông tin phản ánh của các tổ chức và cá nhân có liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận tại các dự án phát triển nhà ở.

Để khắc phục tình trạng chủ đầu tư thế chấp dự án tại ngân hàng nhưng khi bán nhà cho người dân không thực hiện rút bớt tài sản thế chấp, Bộ TN&MT đã phối hợp cùng Bộ Tư pháp, các bộ ngành liên quan ban hành quy định về việc công bố thông tin về biện pháp bảo đảm để người dân được biết tại Điều 64 của Nghị định số 102/2017/NĐ-CP. Thông tin được công bố gồm: tên dự án, địa chỉ của dự án, bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm, tài sản bảo đảm, thời điểm đăng ký.

Người dân cần lưu ý khi mua nhà trong các dự án phát triển nhà ở cần tìm hiểu thông tin đối với tính pháp lý của dự án do chủ đầu tư thực hiện tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng như cổng thông tin điện tử của Sở TN&MT các địa phương về công bố các chủ đầu tư vi phạm.