Không được cấp sổ đỏ, người mua có thể kiện chủ đầu tư

Tại buổi giao lưu, trước thắc mắc của nhiều độc giả về việc mua căn hộ chung cư đã về ở nhiều năm và trả tiền cho chủ đầu tư từ 95-100% nhưng không được cấp sổ đỏ, ông Hà Quang Hưng, cho biết tại Điều 57 Luật Kinh doanh Bất động sản quy định: Việc thanh toán trong mua bán thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khàng hàng, và tối đa không quá 95% giá trị hợp đồng cho đến khi chưa bàn giao sổ đỏ cho người mua.

Tại Khoản 2 Điều 22 và Khoản 2 Điều 23 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng đã quy định về trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư. Theo đó, chủ đầu tư có trách nhiệm giao sổ đỏ cho người mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Tại Khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 cũng đã quy định: bên mua nhà có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại nếu không thực hiện các cam kết trong hợp đồng (trong đó có việc chậm bàn giao sổ đỏ).

Như vậy, pháp luật đã có quy định trong việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà (quy định khống chế số tiền tối đa được thu của chủ đầu tư) cũng như quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại (nếu có) trong việc thực hiện các thỏa thuận trong hợp đồng (trong đó có trách nhiệm làm thủ tục và bàn giao sổ đỏ cho người dân).

Thị trường bất động sản thời gian qua thường xuyên xảy ra tranh chấp liên quan đến việc chậm cấp sổ đỏ cho cư dân.

“Người dân cũng có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra tòa án để yêu cầu bảo vệ quyền lợi của mình khi chủ đầu tư không thực hiện việc làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua nhà”, ông Hưng cho biết.

Đặc biệt, kể từ ngày 5/1/2020, mức xử phạt về chậm làm sổ đỏ được quy định cụ thể tại Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ- CP ngày 19/11/2019 (thay thế Nghị định 102/2014/ NĐ-CP ngày 10/11/2014) về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Theo đó, người vi phạm là chủ đầu tư nếu chậm 12 tháng trở lên có thể bị xử phạt lên tới 1 tỉ đồng.

Liên quan đến trường hợp chủ đầu tư vi phạm pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng, vi phạm quy hoạch tại dự án dẫn đến vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho các hộ dân, luật sư Nguyễn Hồng Bách, Phó viện trưởng Viện quản lý kinh tế và môi trường, cho biết về vấn đề này, Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất UBND Thành phố thành lập đoàn thanh tra liên ngành để thanh tra, kết luận, xử lý khắc phục vi phạm của chủ đầu tư; đồng thời xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho người mua nhà đã hoàn thành nghĩa vụ với chủ đầu tư theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Thông báo số 327/TB-VPCP ngày 22/8/2013 của Văn phòng Chính phủ.

“Với những dự án vi phạm trật tự xây dựng, dẫn đến tình trạng người dân mua phải căn hộ đó không được cấp Giấy chứng nhận thì người dân cũng có quyền khởi kiện yêu để yêu cầu hủy hợp đồng vì chủ đầu tư đó đã vi phạm các quy định của pháp luật. Đồng thời bên vi phạm sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại và phạt hợp đồng do lỗi của mình gây ra hoặc yêu cầu chủ đầu tư khắc phục các sai phạm theo quy định của pháp luật”, luật sư Bách cho hay.

Để giúp người dân mua nhà tránh khỏi các dự án chậm trả sổ đỏ, luật sư Bách tư vấn, trước khi mua căn hộ chung cư, người mua nên cân nhắc thật kỹ lưỡng, khảo sát thông tin từ những người đang sinh sống hoặc đã mua nhà ở dự án đó (nếu dự án đã đưa vào sử dụng), thậm chí có thể nghe tư vấn từ phía các chuyên gia, các luật sư để nắm rõ các quy định của pháp luật trước khi quyết định mua căn hộ.

Khách hàng cũng có thể kiểm tra ngay trên hệ thống mạng Internet để xem dự án này thế nào, tính thanh khoản và giá cả ra sao để tránh bị “hớ”.

Đặc biệt, khách hàng cần gặp trực tiếp chủ đầu tư hoặc đơn vị được chủ đầu tư ủy quyền để hỏi và nắm bắt về thông tin dự án cũng như các giấy tờ về mặt pháp lý của dự án, về tiến độ của dự án và các vấn đề khác.

“Người mua nhà cũng nên lựa chọn các chủ đầu tư có uy tín về năng lực tài chính, kinh nghiệm triển khai dự án; đồng thời thực hiện giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư và các giao dịch này nên được thực hiện tại Văn phòng công chứng để hạn chế các rủi ro có thể xảy ra”, luật sư Bách khuyên.