Cần “nhạc trưởng” để gỡ vướng cho các dự án bất động sản

Doanh nghiệp phải đi đường vòng

Phát biểu tại hội thảo, ông Quang cho biết Nam Long là một doanh nghiệp đã phát triển khá nhiều đô thị, các dòng sản phẩm cao cấp, nhà ở xã hội và nhà ở xã hội thương mại giá thấp (Affordable Housing). Doanh nghiệp trải qua quá trình liên doanh với các đối tác nước ngoài để phát triển dự án, trong đó các nhà đầu tư Nhật Bản đánh giá nhà vừa túi tiền là thị trường lớn ở Việt Nam, tương tự như diễn biến ở thị trường Nhật Bản 50 năm trước. Vì vậy khi đầu tư vào Việt Nam, họ chỉ tập trung đầu tư phân khúc này.

Tuy nhiên khi bước vào đầu tư, doanh nghiệp gặp rất nhiều vướng mắc. Đầu tiên là tiền sử dụng đất. Trên thế giới trước khi quyết định đầu tư thì nhà đầu tư phải biết giá thành nhưng ở Việt Nam tiền sử dụng đất không biết là bao nhiêu. “Ẩn số” mang tên tiền sử dụng đất làm doanh nghiệp gặp khó để đi đến quyết định đầu tư.

Vướng mắc thứ hai liên quan đến các thủ tục đầu tư. “Chúng tôi đầu tư với nhà đầu tư Nhật nhưng không thể kiểm soát được tiến độ dự án. Đành khất hẹn với nhà đầu tư theo tháng, sau đó là khất đến cả năm rồi hai ba năm”, ông Quang cho biết và nói thêm tiến độ thực hiện dự án chậm dẫn đến chi phí tài chính rất lớn. Điều này vừa thiệt hại cho doanh nghiệp, cho nhà nước và cả người tiêu dùng.

Một dự án căn hộ đang được xây dựng tại TP.HCM. Ảnh: Hoàng Sang

Riêng về nhà ở xã hội, chính sách nhà ở xã hội đã ban hành nhưng không có hướng dẫn để thực thi chính sách và gần như bế tắc. Tại Nam Long, vào năm 2017-2018 doanh nghiệp phát triển được 2.000 nghìn căn hộ mỗi năm nhưng đến giai đoạn 2019-2020 gần như bị tắc không thể triển khai sản phẩm ra thị trường.

Chủ tịch Nam Long cho biết, từ cơ chế để tính chi phí đầu tư, tiền đền bù giải phóng mặt bằng để làm sao ra được giá thành, cho đến cách triển khai xác định giá bán nhà ở xã hội cũng gặp vô vàn khó khăn mà doanh nghiệp không thể chủ động được.

“Khi làm việc với thành phố gặp khó khăn vì nhiều luật chồng chéo nhau, chúng tôi gõ cửa đại diện các bộ ngành nhưng lên gặp Bộ Xây dựng thì Bộ Xây dựng chỉ sang bộ Bộ Tài Chính, Bộ Tài Chính nói sang Bộ Tài Nguyên & Môi Trường rồi lại sang Tổng Cục Đất Đai, tức là đi một vòng mà vẫn không giải quyết được vấn đề”, ông Quang nói.

Theo người đứng đầu Nam Long, muốn giải quyết được những ách tắc này cần phải có “nhạc trưởng”, hay nói cách khác là phải có ban chuyên trách liên bộ mới tháo gỡ được hết những chồng chéo về thủ tục. Ban chuyên trách này phải có chuyên môn và có quyền lực để làm.

Ma trận văn bản làm nản lòng nhà đầu tư

Đồng quan điểm với các doanh nghiệp tại hội thảo, ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Hưng Thịnh nhận định, các chính sách pháp luật vẫn chưa theo kịp để điều chỉnh hết các loại hình bất động sản và những bất cập của thị trường. Chính những bất cập này ảnh hưởng không nhỏ đến môi trường đầu tư và tác động làm giảm nguồn cung, đẩy giá bán các sản phẩm bất động sản tăng trong thời gian qua.

Để giải quyết các vấn đề này tạo điều kiện thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch và bền vững, ông Trung đề xuất cần có cải cách thủ tục hành chính về lĩnh vực đầu tư dự án bất động sản. Chẳng hạn như cải cách phương thức xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất tại các dự án.

Hiện nay tại TP.HCM yêu cầu phải định giá tiền sử dụng đất thì mới cấp phép xây dựng. Tuy nhiên định giá tiền sử dụng đất là câu chuyện không dễ dàng. Vì vậy ông Trung kiến nghị cho doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất tương đương tiền công bố của thành phố ở khu vực đó và cấp phép xây dựng cho doanh nghiệp. Sau đó sẽ định giá sau, như vậy sẽ giúp doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn.

Ông Trung cũng kiến nghị Chính phủ cần định nghĩa lại thế nào là “đất công” phân biệt với “đất xen cài” không ai quản lý để có cơ chế cho phép chủ đầu tư được giao phần đất xen cài thực hiện dự án.

Phát biểu tại hội thảo, sau khi nêu ra hàng loạt những vướng mắc, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, gần như có cả một “rừng” văn bản pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản, nhìn chung rất rườm rà phức tạp, chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn, xung đột, như một ma trận làm nản lòng nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài.

Trong khoảng 10 năm qua, hệ thống pháp luật đã được xây dựng hoàn thiện dần, đảm bảo được tính đồng bộ và tính liên thông, giải quyết được một số vướng mắc lớn của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, vẫn còn một số quy định pháp luật chưa đảm bảo đầy đủ tính thống nhất, tính hệ thống, tính đồng bộ và tính liên thông.

Ông Châu kỳ vọng, trong quý cuối cùng của năm 2020, Chính phủ sẽ xem xét ban hành một số văn bản quan trọng có liên quan trực tiếp đến các dự án đầu tư, dự án nhà ở và thị trường bất động sản, theo Chương trình xây dựng pháp luật của Chính phủ và xem xét xử lý một số vướng mắc đang tồn tại.