Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) là một trong những giải pháp mang lại hy vọng “phá băng” nguồn tài chính (ước tính khoảng 100 tỷ USD) đang bị “chôn” trong các dự án bất động sản, dần giảm hàng tồn, nợ xấu.

Ảnh minh họa

Không qui định vẫn “hồn nhiên” diễn ra

Nhà ở HTTTL là một loại tài sản HTTTL. Tuy chưa có văn bản pháp lý qui định về trình tự, thủ tục thế chấp loại tài sản này nhưng việc thế chấp nhà ở HTTTL vẫn đang “hồn nhiên” diễn ra. Nhiều nhà ở HTTTL là nhà riêng lẻ ở khu vực nông thôn, thị trấn, thị tứ được “tham gia” vào các giao dịch thế chấp và được các tổ chức tín dụng gọi là “tài sản hình thành trên vốn vay”. Trong khi đó, thì “rừng” văn bản điều chỉnh về vấn đề thế chấp nhà ở khiến cả tổ chức tín dụng, cơ quan nhà nước và người dân “mệt mỏi” khi thực hiện đăng ký thế chấp tài sản là nhà ở nói chung và nhà ở HTTTL nói riêng.

Trong số các thủ tục liên quan, công chứng bị “kêu” nhiều nhất vì nhiều công chứng viên “lo rủi ro nên chùn tay” không dám công chứng các hợp đồng liên quan đến tài sản HTTTL như phản ánh của đại diện Hiệp hội Ngân hàng. Từ góc độ quản lý nhà nước về công chứng, ông Nguyễn Văn Vẻ (Vụ Bổ trợ tư pháp, Bộ Tư pháp) lý giải, trong hoạt động thế chấp, đối tượng là tài sản hiện có đã phức tạp thì tài sản HTTTL càng khó hơn nên việc thiếu hướng dẫn để “nhận diện” nhà ở HTTTL và giấy tờ làm căn cứ pháp lý cho việc công chứng khiến các công chứng trở thành “điểm nghẽn” của các hợp đồng thế chấp có đối tượng là nhà ở HTTTL.

Vấn đề đáng lo ngại nhất khi các chuyên thảo luận về dự thảo Thông tư liên tịch của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về đăng ký thế chấp nhà ở HTTTL và việc chuyển tiếp thời điểm đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL với thời điểm đăng ký thế chấp nhà ở được hình thành là “mỗi cơ quan ban hành một văn bản điều chỉnh 1 khâu trong cả qui trình đăng ký thế chấp nhà ở HTTTL thì gây khó khăn khi thực hiện”. Vì thế, “cần có 1 văn bản thống nhất điều chỉnh chung vấn đề này, đơn giản hóa thủ tục hành chính cho tổ chức tín dụng và doanh nghiệp khi thực hiện thế chấp nhà ở HTTTL để không gây khó cho người dân” là ý kiến chung của đại diện Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước, Ngân hàng Á châu (ACB), Hiệp hội Ngân hàng…

Không để dân có nhà mà không được thế chấp

Theo ông Vũ Đức Long (Cục trưởng Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp), mở rộng đối tượng nhà ở HTTTL được thế chấp là để giải quyết điểm vướng trong thực tiễn là “người dân có nhà nhưng không thể thế chấp vì không có giấy tờ” như kết quả khảo sát tại TP.HCM, Lạng Sơn và một số tỉnh, thành phố. Song đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, chỉ nên điều chỉnh đối với nhà ở HTTTL ngoài dự án xây dựng nhà để bán với lý do “tài sản chưa hình thành là tài sản “ảo” nên thông tin trong hợp đồng mua bán là khó cơ sở để văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đăng ký thế chấp”.

Bên cạnh đó, tình trạng triển khai dự án “vượt” giấy phép (như tận dụng diện tích cây xanh trong khu dự án để xây nhà) không phải là ít nên phải qui định “căn hộ chung cư, nhà biệt thự và nhà ở riêng lẻ thuộc dự án xây dựng nhà ở của chủ đầu tư” chỉ được thế chấp khi theo qui hoạch “nếu không khó cấp giấy chứng nhận” – một công chứng viên của Hà Nội lưu ý.

Các chuyên gia pháp lý cũng băn khoăn về điều kiện “đã xây dựng xong phần móng” mới được đăng ký thế chấp của nhà ở HTTTL của tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và thuộc dự án xây dựng nhà ở của chủ đầu tư như trong dự thảo. Theo ông Long, điều kiện này là “cứng nhắc”. Như nhà ở nông thôn, móng rất sơ sài, xong móng mới cho vay thì làm sao xây dựng nhà? Hơn nữa, cả cái nhà chỉ vài chục triệu nên phải đơn giản hóa thủ tục, cho phép việc thế chấp thực hiện qua thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàng, có xác nhận của chính quyền địa phương rồi ngân hàng quyết định cho vay để “nguồn vốn có thể đến tận người cần vốn”.

Còn đại diện Bộ Xây dựng nhận thấy, việc cấp “sổ đỏ” hiện còn nhiều khó khăn nên cần nghiên cứu giảm thiểu điều kiện thế chấp đối với các trường hợp nhà ở HTTTL chỉ có 1 số giấy tờ hợp pháp nhưng phải bổ sung thêm các điều kiện: không có tranh chấp, dự án đã được phê duyệt, chủ đầu tư đã có sổ đỏ hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư đối với nhà ở HTTTL của tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và thuộc dự án xây dựng nhà ở của chủ đầu tư…

Dự thảo Thông tư liên tịch này sẽ phải trình Bộ trưởng hai Bộ vào tháng 6 để nhanh chóng đáp ứng các vấn đề của thực tiễn.

Huy Anh (Pháp luật Việt Nam)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.