Các luật “đá” nhau, DN “méo mặt”

Những quy định trùng lặp nhưng lại không thống nhất tạo ra những bức xúc lớn cho các chủ đầu tư bất động sản

Nhà quản lý cũng bức xúc

Ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội đã chỉ ra 7 bất cập, vướng mắc khi triển khai áp dụng các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản qua 7 năm triển khai. Có thể nói, những bất cập, vướng mắc này mang tính bao quát và phản ánh đúng thực tế của một trong những thị trường bất động sản lớn nhất cả nước.

Theo ông Tuấn, quy định về thành lập DN kinh doanh bất động sản và thời điểm huy động vốn trong Luật Kinh doanh bất động sản đã không đồng nhất với các quy định tại Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, nên trong quá trình triển khai đã nảy sinh nhiều vướng mắc, bất cập.

Ví dụ, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản quy định “tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập DN hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật”; trong khi đó Luật Đầu tư quy định “nhà đầu tư nước ngoài lần đầu đầu tư vào Việt Nam phải có dự án đầu tư… Giấy chứng nhận đầu tư đồng thời là Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh gắn với việc thành lập DN”. Ông Tuấn cho rằng, chính sự bất cập trong hai quy định này đã buộc nhà đầu tư “lách luật” và gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước trong việc cấp phép và quản lý đầu tư, vì để có pháp nhân thực hiện các công việc tìm kiếm và chuẩn bị đầu tư dự án bất động sản, nhà đầu tư thành lập DN với ngành nghề kinh doanh khác, sau đó bổ sung ngành nghề “kinh doanh bất động sản” để không phải lập dự án đầu tư.

Hay như quy định về huy động vốn là một vấn đề hết sức “nhạy cảm”, nhưng cũng không được quy định thống nhất, dẫn đến khó khăn trong quản lý. Ông Tuấn phản ánh, Luật Kinh doanh bất động sản quy định “việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản”; tuy nhiên tại Luật Nhà ở lại quy định “trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã xây dựng xong phần móng”.

“Những quy định trùng lặp nhưng lại không thống nhất về thời điểm nộp tiền này gây vướng mắc, bất cập cho công tác quản lý nhà nước và hoạt động huy động vốn của các chủ đầu tư bất động sản”, ông Tuấn bức xúc.

DN “chịu trận”

Tham luận của Tập đoàn Vingroup do ông Lê Khắc Hiệp, Phó chủ tịch Tập đoàn trình bày chỉ có 2 trang giấy A4 mà có đến… 16 kiến nghị cần làm rõ để bổ sung khi sửa Luật Kinh doanh bất động sản. Có những nội dung tưởng như “chẳng ăn nhập gì” tới bất động sản, nhưng lại đang gây ra những khó khăn cho hoạt động của DN mà nếu muốn tháo gỡ thì phải được quy định trong luật.

Câu chuyện thứ nhất là về cơ chế đầu tư hạ tầng kỹ thuật như đường xá, điện nước, xử lý nước thải, công viên, cây xanh… trong khu đô thị, nhà ở, khi chủ đầu tư đã hoàn thành việc kết nối với xung quanh để thu hút người dân đến ở, nhưng khi tiến hành bàn giao cho các cơ quan quản lý của thành phố thì không cơ quan nào chịu nhận.

Câu chuyện thứ hai là về các dịch vụ như điện, nước, viễn thông…, nếu không có thì người dân không về ở, nhưng nếu đấu nối thì nhà cung cấp lại chơi bài “bán khoán” theo giá kinh doanh cho chủ đầu tư, buộc chủ đầu tư phải trở thành nhà cung cấp bất đắc dĩ những dịch vụ này.

Qua hai ví dụ trên, ông Hiệp yêu cầu Ban soạn thảo luật mới phải làm rõ cơ chế quản lý khu đô thị sau đầu tư. “Nhà nước hay chủ đầu tư phải có trách nhiệm thực hiện, hay giao lại cho cơ quan nào? Nếu chủ đầu tư thực hiện thì phải có cơ chế hỗ trợ của thành phố về phí duy tu, bảo trì ra sao, bởi những chi phí này thường rất tốn kém”, ông Hiệp nói.

Đồng tình với ý kiến trên, đại diện Tổng công ty Vinaconex cho rằng, để xử lý hiện tượng phân tán, chồng chéo, trùng lặp và mâu thuẫn giữa các văn bản pháp luật có liên quan đến cùng một vấn đề, cần rà soát lại phần phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng, các nội dung đã được điều chỉnh bởi các luật chuyên ngành khác như Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đất đai, Luật Môi trường… thì không để lại trong luật này nữa. Nếu các luật cùng quy định một nội dung thì các nội dung này phải nhất quán, không gây hiểu sai hoặc khó hiểu.