Bùng nổ condotel: Mừng hay lo?

Cung tăng nhanh

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, bất động sản nghỉ dưỡng 2016 chứng kiến sự bùng nổ ở Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc với gần 35 dự án được chào bán mới ra thị trường, với 12.000 căn hộ.

Theo thống kê của Savills Việt Nam, hiện tại có khoảng 36 dự án ngôi nhà thứ hai (Second Home) cung cấp hơn 7.000 căn với mức giá từ trung đến cao cấp đang được vận hành tại Việt Nam.

Thị trường bất động sản được dự đoán sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ khi một làn sóng lớn nguồn cung ngôi nhà thứ hai chủ yếu tập trung tại sáu địa điểm ven biển (Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hồ Tràm, Hạ Long & Quảng Nam) gồm hơn 17.000 căn được đưa vào thị trường trong vòng 3 năm tới. Tuy nhiên số lương dự án hoàn thành vẫn còn rất khiêm tốn so với số lượng được chào bán trên thị trường.

Đơn vị tư vấn này cho biết, condotel đang là loại hình được ưa chuộng nhất trong các sản phẩm ngôi nhà thứ 2. Tính đến năm 2019, condotel sẽ chiếm 65% nguồn cung ngôi nhà thứ hai tại các thị trường ven biển chính. Trong thời gian gần đây, ngày càng nhiều dự án được công bố, với sự cạnh tranh mạnh mẽ về quy mô cũng như những khoản cam kết lợi nhuận hấp dẫn. Chủ đầu tư nhanh chóng đặt tên cho dự án của họ tại các địa điểm du lịch của họ là condotel.

Sự xuất hiện của mô hình condotel tại Việt Nam đã tạo nên một xu hướng đầu tư mới. Theo dự đoán của các chuyên gia, condotel ven biển sẽ thống trị thị trường nghỉ dưỡng do nguồn cung vẫn đang trên đà tăng với nhiều dự án đã hoàn thành và rất nhiều dự án đã, đang và sẽ triển khai.

Lấn cấn từ pháp lý ...

Dù có nhiều tiềm năng việc bùng nổ các sản phẩm condotel cũng mang đến nhiều nỗi lo khi trong các Luật hiện hành như Luật Xây dựng 2014, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chưa có định nghĩa về loại hình bất động sản condotel.

Mặt khác, đa số dự án condotel được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ hay đất ở không hình thành đơn vị ở. Nên hầu hết các dự án condotel đều có giới hạn thời hạn sở hữu, thường là chỉ được 50 năm.

Về xây dựng, dù để phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở chưa có quy chuẩn kỹ thuật riêng cho condotel, việc xây dựng condotel ven biển được áp dụng quy chuẩn tương tự như xây dựng nhà chung cư (theo QCVN 04-1:2015/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng ban hành kèm theo Thông tư số 05/2015/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ngày 25-4-2015) sẽ hình thành nên nhiều bất cập trong quản lý và sử dụng. Dù Bộ Xây dựng đã có phản hồi sớm nghiên cứu, ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn cụ thể theo thẩm quyền để pháp luật công nhận loại công trình này nhưng đến nay vẫn chưa có văn bản chính thức nào được ban hành.

…đến cam kết lợi nhuận

Bên cạnh đó, một trong những rủi ro lớn với các nhà đầu tư loại hình này chính là mức lợi nhuận thu được từ dự án có thể không đạt được mức mong muốn, ảnh hưởng đến lợi nhuận cam kết được đề ra.

Ông Rudolf Hever – Giám đốc bộ phận Tư vấn Khách sạn, Savills Châu Á – Thái Bình Dương lưu ý, trong hầu hết các trường hợp, phần “tel” (khách sạn) trong mô hình condotel rất ít các yếu tố quản lý vận hành như khách sạn. Điều này đặc biệt đáng lo ngại vì chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết.

Tương tự, ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, cho biết khi bán hàng, một số chủ đầu tư đưa ra mức lợi nhuận cam kết từ 8 đến 12%, tuy nhiên con số này thường đạt được đối với những sản phẩm tốt nhất trong khu vực đó. Vì vậy các nhà đầu tư xem xét cẩn thận hơn về cam kết lợi nhuận của các chủ đầu tư đưa ra.

Hơn nữa, bất kỳ một dự án khách sạn hay condotel nào cũng phải mất một thời gian để hoạt động ổn định, thường mất khoảng 3 năm và có thể nhiều hơn. Vì vậy, thông thường khoản tài sản đảm bảo này sẽ được tính vào giá mua. Ngoài ra, nhà đầu tư cần quan tâm đến tình hình tài chính của các nhà phát triển dự ấn và khả năng thanh toán của họ đối với khoản lợi nhuận cam kết, ông Stephen nói.

Vị này khuyến cáo, trước khi quyết định đầu tư vào một dự án bất động sản nghỉ dưỡng, nhà đầu tư cần chú ý đến khả năng vận hành, quản lý dự án khi đi vào hoạt động của chủ đầu tư hoặc dự án có sự tham gia của các đơn vị quản lý có kinh nghiệm hay không. Thứ hai, cần xem vị trí của dự án có nằm tại các khu vực có khả năng thu hút khách du lịch hiện tại và trong tương lai hay không. Ngoài ra, khi đầu tư vào loại hình này cũng cần chú ý đến những ràng buộc pháp lý giữa các bên tham gia. Quyền lợi và nghĩa vụ của các bên cần được làm rõ ngay từ giai đoạn đầu để tránh những rủi ro, tranh chấp không đáng có về sau.