Bế tắc, đại gia BĐS cầu cạnh dân ít tiền

Bỏ tiền tròn, bòn tiền méo

Các chủ đầu tư BĐS hiện không còn giữ cho mình được tâm thế bán sao để có lãi cao nhất mà cần phải bán được hàng càng nhanh càng tốt để thoát hàng. Giá căn hộ liên tiếp được kéo xuống, thậm chí nhiều dự án căn hộ cao cấp cũng chuyển công năng từ căn hộ bán sang cho thuê. Nhiều chủ đầu tư cho rằng thị trường hiện nay đã vô hiệu thì nay chỉ còn cách như giảm giá sâu, hỗ trợ thanh toán, chuyển sang cho thuê... để có thể tồn tại.

Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý 3/2012, Công ty TNHH Knight Frank Việt Nam cho biết, điểm đáng chú ý của thị trường là có nhiều dự án căn hộ cao cấp thay đổi công năng trở thành căn hộ nhằm thích ứng với thị trường bất động sản đang khan hiếm giao dịch mua bán.

Các dự án Bến Thành Times Square hay Saigon City Residences ở Q.1 đã chuyển đổi từ căn hộ bán sang cho thuê. Tương tự tòa nhà DB Court ở đường Điện Biên Phủ (Q.3) và N'orch trên đường Bùi Thị Xuân (Q.1) cũng đã tiến hành thay đổi công năng từ tòa nhà văn phòng sang căn hộ dịch vụ.

Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức, cho biết, sáu tháng đầu năm 2012, nhiều DN đã lỗ hàng trăm tỷ đồng. Hiện các DN BĐS đang chết trên đống hàng tồn kho. Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản còn phải xử lý những chi phí dở dang từ các dự án. Do vậy, mỗi DN phải có những chiến lược cho phù hợp để tồn tại.

Trước đây, Thuduc House chỉ làm nhà cao cấp và đất nền, đến nay cũng phải chuyển sang làm nhà trung bình. Thậm chí hướng đi tiếp theo công ty này sẽ triển khai dòng dự án căn hộ nhỏ có diện tích khoảng 45 - 60m2 dành cho người có thu nhập thấp.

Không còn phép màu cho việc giữ giá chờ đợi thị trường khởi sắc trở lại. Cho dù thị trường BĐS có hồi phục trong vài năm tới đi chăng nữa, những chủ đầu tư cố neo giá hẳn sẽ bị thiệt hại nặng. Bởi lẽ, nếu giữ giá bán với lãi dự kiến 30% nhưng không bán được ngay mà chỉ bán hết sau 2-3 năm thì lãi sẽ không bù được chi phí phải bỏ ra, trong đó có lãi vay ngân hàng trung bình 18%/năm.

Một DN mạnh về tài chính như HAGL cũng đang sử dụng chiêu thức cuối cùng là giảm giá cực sâu cho các dự án của mình. Những chủ đầu tư vẫn mơ về thời kỳ hoàng kim trước đây, không giảm giá bán thì chắc chắn sẽ bị phá sản.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết, Công ty cũng đang nhắm đến đối tượng khách hàng là nhân viên văn phòng để phát triển dự án căn hộ cho thuê tại quận Bình Tân, TP.HCM. Điều khiến các doanh nghiệp lo ngại khi đầu tư loại hình nhà cho thuê nằm ở góc độ kinh doanh, nói như ông Nghĩa là bỏ bạc chẵn để thu bạc lẻ.

Theo tính toán của ông, nếu bỏ ra 50 tỉ đồng để xây dựng một khối chung cư gồm 220 căn hộ với giá cho thuê từ 3,5-4 triệu đồng/căn 30 m2 thì sau khoảng 8-10 năm mới thu hồi được vốn.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, các chủ đầu tư không nên ngồi đó chờ ngân hàng ra tay cứu giúp vì ngân hàng các chủ đầu tư phải tìm cách tự cứu mình, kể cả việc chấp nhận lỗ 50%.

Vẫn chưa hiệu quả

Một thực tế cũng cho thấy, sự cạnh tranh gay gắt trên thị trường căn hộ tiếp tục đào thải các nhà đầu tư nhỏ lẻ, ngắn hạn. Thay vào đó, những người có nhu cầu mua thực vẫn đang dẫn dắt thị trường. Tuy nhiên, tâm lý của người mua nhà chờ đợi giá tiếp tục giảm đang gây tác động xấu đến tính thanh khoản của thị trường. Dường như những chiêu thức của nhà đầu tư vẫn chưa mang lại hiệu quả.

Bộ phận nghiên cứu của Công ty Savills Việt Nam cho biết, sức hấp dẫn của kinh doanh nhà đất đã khiến giới ngân hàng - tài chính nhập cuộc, đua nhau đổ vốn vào hàng loạt dự án bất động sản mà không hề tính đến nhu cầu thực. Và cung đã vượt quá xa cầu khiến thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng trầm trọng. Hậu quả là hàng loạt các nhà đầu tư không trả được nợ, lâm vào cảnh phá sản.

Tới thời điểm này, giải pháp căn hộ cao cấp không bán được chuyển sang cho thuê có phải giải pháp hiệu quả?

Với thời gian thu hồi vốn khá lâu nhưng với loại hình này, doanh nghiệp sẽ duy trì được quỹ đất cho tương lai. Nghĩa là sau thời hạn cho thuê, đất dự án vẫn thuộc về chủ đầu tư và họ có thể tiếp tục phát triển dự án khác. Đó là chưa nói đến khả năng giá trị đất tăng theo thời gian. Tuy nhiên, không phải bất cứ ai cũng có thể làm được, bởi vấn đề còn nằm ở năng lực tài chính của nhà đầu tư.

Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, thị trường căn hộ từ giờ đến cuối năm có thể đón nhận thêm vài dự án giảm giá do chủ đầu tư bị áp lực về tài chính. Tuy nhiên một người có nhu cầu vẫn đang chờ để giá BĐS bằng đúng khả năng tài chính của họ.

Thêm nữa, những gói hỗ trợ tín dụng của ngân hàng cũng tính toán trên khả năng trả nợ của khách hàng nên không phải ai cũng vay được. Vấn đề ở đây là thu nhập bình quân hàng tháng của người mua sẽ quyết định. Như vậy, những cách thức cuối cùng của chủ đầu tư tung ra vẫn chưa thể giành lại quyền chủ động về mình.