BĐS không bôi đen cũng đừng tô hồng

Minh bạch thị trường

Với những nỗ lực giải cứu thị trường BĐS đưa tiếp tục đưa ra trong thời gian qua, độc giả Vland tiếp tục gửi ý kiến xung quanh bài toán giải cứu.

Nhìn nhận thẳng thắn thực trạng BĐS bạn Trung Dũng nêu ý kiến: “Thực ra từ trước tới nay nói về thị trường BĐS mọi người thường nói theo kiểu né tránh, không nói hết sự thật. Cũng cần phải thấy rằng thị trường chưa thể minh bạch nhưng hễ gặp khó một chút là kêu cứu. Điều đó thật phi lý. Chúng ta chưa nói đến trách nhiệm quản lý của các cơ quan hữu quan về việc làm loạn thị trường, xáo trộn mặt bằng xã hội chỉ nói đến cách sử lý về BĐS thời gian qua thôi dù giải pháp đưa ra rất nhiều nhưng vẫn là chưa minh bạch để vực dậy niềm tin của người dân”.

Vấn đề vực dậy niềm tin bằng sự minh bạch của thị trường cũng được độc giả Ngọc Trần nhắc tới: Theo tôi với các giải pháp mà chính phủ và bộ xây dựng đưa ra cũng có nhiều hy vọng để cứu thị trường BĐS. Nhưng thị trường BDS khơi thông theo tôi thì: Chất lượng và tiến độ dự án, uy tín của chủ đầu tư đóng vai trò cực kỳ quan trong. Trong đó cần có sự công khai, minh bạch đối với nhà đầu tư.

Việc quản lý, kiểm tra, thanh tra, xử lý các chủ dự án sai phạm là một điều hết sức cấp bách, lâu nay hình như không có cơ quan nào kiểm tra, xử lý các chủ dự án làm bậy dẫn đến mất lòng tin.

Ví dụ: nhiều chủ dự án đã không thực hiện đúng cam kết với khách hàng về tiến độ, chất lượng công trình trong khi đó chủ dự án đã thu đủ tiền của khách hàng sau khi ký hợp đồng 12 tháng lên đến 95% mà dự án đã vượt quá thời hạn sau 5-7 năm vẫn không triển khai. Chủ dự án đã lợi dụng để chiếm dụng vốn thu lợi bất chính khi đã bán cho khách hàng thu tiền hết mà sao lại kêu thiếu vốn?

Có chủ dự án lừa đảo chiếm đoạt tiền hàng trăm tỷ đồng từ khách hàng nhưng khi khách hàng nhờ các cơ quan pháp luật can thiệp thì cơ quan lại chưa thực sự vào cuộc giải quyết một cách dứt điểm. Do vậy các cơ quan quản lý phải thực sự vào cuộc, làm việc khách quan, nghiêm túc theo luật pháp, lấy lại lòng tin từ nhà đầu tư may ra mới có hy vọng chủ trương đi vào hiện thực.

Hỗ trợ nhưng vẫn cần phải giảm giá là nguyên tắc mà bạn Đồng Đại đưa ra cho bài toán “thông máu” cho thị trường BĐS hiện nay. Bạn chỉ rõ cần phải giữ nguyên tắc trước tiên là chủ đầu tư BĐS phải hạ giá cho dù dưới giá thành để bán trả nợ.

Ngân hàng phải thỏa thuận với các con nợ BĐS (nợ xấu) giảm lãi suất tiền vay thời điểm đó hoặc giảm trên tổng lãi đến thời điểm thỏa thuận. Như vậy cả 2 phía phải chấp nhận rủi ro một phần, cả hai phía đã thắng lợi rất cao trong các năm trước đó để tạo ra bong bóng BĐS.

Tay không bắt giặc là một trong những yếu điểm khiến nhiều doanh nghiệp BĐS “chết đứng” khi nguồn vốn đổ vào BĐS bị hạn chế. Bàn về cách thức làm ăn theo kiểu chộp giật này bạn Thanh Huong cho rằng từ trước đến nay Phần lớn các dự án BĐS đều được xây dựng, mua bán, cho thuê từ tiền đi vay Ngân hàng, vay người thân và vay của các cá nhân cho vay lấy lãi (có người gọi là xã hội đen). Bởi không có 1 tổ chức nào có đủ tiền để XD mà không vay NH, rất ít có một đôi vợ chồng mới cưới nào, một gia đình công nhân viên chức nào đủ tiền để mua một căn hộ gía 1tỷ VNĐ mà không mượn của người thân mỗi người 1 ít, và không có 1 giới kinh doanh căn hộ như mua bán, mua để cho thuê kiếm chút lợi nhuận.

Gía của BĐS bị thổi phồng quá cao làm cho nó trở thành một ngành siêu lợi nhuận dẫn đến nhiều tổ chức cá nhân hăm hở bằng mọi cách lao vào. Nhà nước thì không định hướng, quản lý lỏng lẻo, mặc cho gía leo thang, làm ngơ và đổ lỗi do cơ chế thị trường.

Chủ trương đúng nhưng…

Trên cơ sở đi vào những lát cắt dẫn đến sự đình trệ, đóng băng của thị trường bạn Thanh Huong đưa ra ý kiến:

Tôi đồng tình với quan điểm của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, tuy nhiên nói như Bộ trưởng thì chung chung quá và lúc nào thì bắt đầu và giải pháp chi tiết ra sao. Theo tôi thì bên cạnh các giải pháp đưa ra của Bộ trưởng thì còn phải:

+ Thành lập và giao công việc thu mua 1 vài dự án đã hòan thiện theo đơn gía hiện hành bao gồm gía trị chuyển nhượng Quyền sử dụng đất theo đơn gía Nhà nước cho 1 đơn vị quản lý và thu mua nợ.

+ Xác định lại hoặc hạ gía trị chuyển nhượng QSD đất, thu nhỏ diện tích căn hộ đủ diện tích tối thiểu cho 4 thành viên sao cho gía trị 1 căn hộ ở tầm 200 – 500 triệu VNĐ.

+ Chuyển đổi dự án thành dự án nhà ở xã hội (hiểu theo diện rộng)

+ Xác định, và bán căn hộ cho các cán bộ công nhân viên thực chất có nhu cầu về Nhà ở theo hình thức trả dần 20% tiền lương hàng tháng - với ràng buộc cụ thể không để xảy ra tình trạng sang nhượng cho thuê nhằm trục lợi. Trước mắt cho lớp người mà Nhà nước có thể quản lý về lương nhằm có thể khấu trừ tiền lương hàng tháng. Sau đó có thể mở rộng ra khi điều kiện cho phép. Được vậy trước mắt sẽ tạo niềm tin sức bậc cho lớp trẻ gắng bó và an tâm với công việc, nâng cao năng suất lao động. Làm sức bật cho các doanh nghiệp BĐS xây dựng mô hình liên doanh với các Tổng Công ty, với các công ty có lượng công nhân lớn công việc ổn định thực hiện mô hình trên. Như vậy Nhà nước và nhân dân đều có lợi – hàng tồn kho sẽ được giải quyết theo hướng có lợi cho xã hội.

+ Mô hình trên có lẽ bây giờ chưa thật hoàn hảo cho lắm nhưng nó sẽ được xã hội cải tiến, chỉnh sửa và hoàn thiện dần.

Đồng thời bạn cũng nhấn mạnh gốc của vấn đề là do sự quản lý của Nhà nước. Mặt khác, hệ lụy xảy ra thì xã hội phải gánh chịu, để bình ổn thì Nhà nước cũng phải ra tay. Tóm lại Nhà nước cần phải nhìn nhận một cách đúng đắn ở đâu thực sự khó cần phải can thiệp trước khi quá muộn. Ở đâu phải tự đứng dậy chứ sao có thể bảo cứu là cứu tràn lan. Nếu hệ lụy xảy ra tất cả chúng ta không ít thì nhiều cũng bị tác động nên giận thì giận nhưng mà thương (mình) thì phải thương.

Trong khi đó, đề ra giải pháp với việc đi vào từng phân khúc bạn có địa chỉ librainlove76 góp ý: theo tôi cần phải có giải pháp đối với từng mảng, phân khúc của thị trường BĐS. Cụ thể:

1. Với căn hộ chung cư mini: theo tôi điều khiến chung cư mini trở nên bế tắc nhất là sổ Hồng cho từng căn hộ. Nếu Các chủ đầu tư chung cư chịu liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để tháo gỡ vấn đề này, về thủ tục pháp lý để dân có sổ Hồng như cam kết thì lập tức sẽ bán hết hàng tồn kho. Vì dù sao chung cư mini cũng ở gần Trung tâm, diện tính nhỏ, dễ Thanh khoản, dọn về ở ngay, không sợ bị chiếm dụng vốn như chung cư thương mại. Nhà nước nên có chính sách cho phép chủ đầu tư tách sổ Hồng cho từng căn hộ, có thể vẫn mang tên chủ đầu tư ngay từ khi xây xong, sau đó chủ đầu tư dễ dàng chuyển nhượng cho người mua. Như thế nhà nước không thất thu thuế, mà cũng dễ quản lý.

2. Về chung cư thương mại: chia nhỏ diện tích tại các dự án đang giang dở, thậm chí nếu khách đã mua diện tích lớn khoảng 100m2 trở lên cho phép họ chia nhỏ thành hai căn để chuyển nhượng cho người khác bớt một phần để san sẻ về tài chính. Có dự án hoàn thiện xong, khách thiếu tiền đóng nốt đợt cuối sao không cho họ bỏ kinh phí ngăn chia thành hai căn nhỏ cho dễ bán cho người khác? Như vậy sẽ bán hàng nhanh, họ cũng có tiền trả nốt cho mình. Những dự án đã xây xong không người về ở nếu được cải tạo chia nhỏ diện tích tôi nghĩ sẽ bán hết ngay vì tiền ít, ở ngay, khách có thể thương lượng trả góp cho người bán lại 1/2 căn to cho mình tuỳ thoả thuận hai bên.

Có bệnh thì phải chữa nhưng không thể trị bệnh để chữa dứt điểm khi còn né, còn tránh những ung, nhọt thực sự của thị trường. Có chịu đau mới sớm lành bệnh. Thị trường BĐS đã đến lúc không thể bôi đen, cũng chẳng thể tô hồng trên hết là nhìn thẳng vào thực tế minh bạch để cứu chữa dẫu phải trải qua nhiều lần phẫu thuật, cắt bỏ.