BĐS đổi chiến thuật kinh doanh

Lên chiến lược phân bổ đầu tư

Dù thận trọng, qua con số báo cáo có thể thấy, các DN vẫn ngấm ngầm triển khai kế hoạch xây dựng, thậm chí còn chuyển hướng đầu tư để tạo lợi thế cạnh tranh cho sản phẩm bất động sản (BĐS) của mình. Đáng chú ý là xu hướng này không hiếm thấy.

Điển hình như CTCP Đầu tư Nam Long. Theo ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT, bắt nguồn từ thành công của hạng mục nhà phố vườn tại E Home 4 Bắc Sài Gòn, đạt tỷ lệ tiêu thụ 100%, Nam Long đề ra sản phẩm chiến lược Nam Long Home với tiêu chí nhỏ hơn, rẻ hơn. Theo đó, dòng sản phẩm Nam Long Home (nhà gắn liền với đất) sẽ có từ 2-4 phòng ngủ, chỗ đậu xe riêng, khu tiệc nướng... với giá bán từ 150.000 - 200.000 USD/căn, cao hơn giá nhà phố vườn E Home 4 (45.000 USD/căn). Khách hàng mà sản phẩm này hướng đến là các nhà quản lý trẻ, có thu nhập từ 2.000 USD/tháng trở lên và mong muốn sở hữu ô tô.

Ngược lại, CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức (Thuduc House) trước nay được biết đến với thương hiệu gắn liền sản phẩm nhà ở cao cấp, nay đang tạo bất ngờ cho thị trường với dự án Bình Chiểu (quận Thủ Đức) nằm xa trung tâm. Theo ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT, tùy theo từng vị trí của các dự án mà công ty sẽ triển khai sản phẩm phù hợp. Thời điểm này, Thuduc House chọn phương án phát triển sản phẩm nhà giá thấp.

Căn hộ bình dân cũng đang xuất hiện tồn kho

Không chỉ các DN nội địa thay đổi chiến thuật, ngay cả các nhà đầu tư (NĐT) ngoại cũng góp phần tạo nên làn sóng cạnh tranh ngầm khi liên tục tìm kiếm quỹ đất mới để đổ vốn đầu tư. Mới đây nhất, trường hợp CTCP Tổ chức Nhà Quốc gia (N.H.O) - Liên doanh giữa CTCP TAG (Singapore) và Công ty TNHH NIBC Investment (Hàn Quốc) - đã bất ngờ công bố đầu tư 14 dự án nhà ở thương mại với tổng quỹ đất 230 ha. Tổng mức đầu tư lên tới 20.612 tỷ đồng. Trong số các dự án này, có những dự án N.H.O mua lại, có những dự án hợp tác phát triển với chủ đầu tư trong nước.

Theo chia sẻ của ông Kim Kyoo Chul, thành viên ban điều hành N.H.O - một trong những mục tiêu quan trọng của công ty là phát triển thương hiệu nhà ở First Home dành cho người có thu nhập trung bình. Theo đó, những căn hộ này có giá trị thấp hơn 20% giá thị trường. Với mức giá mà đơn vị này đưa ra, rõ ràng nó sẽ là điểm mấu chốt để cạnh tranh với các DN trong nước thời gian tới, nếu các DN này không tính toán lại cơ cấu sản phẩm, giá bán...

Nhìn vào sự thay đổi chiến lược của DN BĐS thời gian này, dễ thấy đây là bước đi thận trọng của các DN, khi bám sát hơn nhu cầu thị trường. Nó thể hiện tín hiệu tích cực, khi chủ đầu tư quan tâm hơn đến nhu cầu và khả năng của khách hàng để gia tăng nguồn cung trong thời gian tới. Chẳng hạn, chỉ tính ở khu vực Nam Sài Gòn, ngoài nhà ở tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, thị trường sắp tới sẽ đón nhận thêm nhiều hạng mục nhà ở từ Công ty Vạn Phát Hưng, Phát Đạt, Keppel Land...

Riêng Vạn Phát Hưng xác định, ngoài căn hộ thuộc dự án La Casa (quận 7) tiếp tục chào bán trong năm nay, công ty sẽ hoàn tất việc phê duyệt quy hoạch 1/500 cho dự án khu dân cư sinh thái Nhơn Đức (huyện Nhà Bè) để sớm đưa đất nền ra thị trường. Theo số liệu suy đoán của Savills Việt Nam, trong 2 quý tới, TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ có thêm 1.700 căn hộ tham gia thị trường.

Rủi ro vẫn còn

Tuy nhiên, nhìn vào diễn biến của thị trường, nhiều chuyên gia không khỏi hoài nghi về tính thực tiễn của nó. Thậm chí, nhiều người đặt giả thiết, nếu các DN đồng loạt chuyển hướng chạy theo một phân khúc nhà ở mà cụ thể là căn hộ bình dân ở thời điểm này có thể sẽ đi theo vết xe đổ của căn hộ cao cấp trước đây. Cho dù, vấn đề hiện tại của thị trường BĐS Việt Nam là nguồn cung căn hộ có giá bình dân luôn thiếu.

Nói như vậy vì theo một nguồn số liệu khác, những dự án giá bình dân hiện nay cũng đã xuất hiện tồn kho. Số lượng bán ra phần lớn đều được NĐT thứ cấp mua để đầu cơ nên giá bán của các dự án vẫn vượt xa tầm với của người mua nhà để ở thật sự. Do vậy, nếu các DN tập trung vốn để triển khai tiếp dự án, tạo nguồn cung nhưng không cải thiện vấn đề giá thì mọi việc xem như vẫn “dậm chân tại chỗ”.

Nhìn về phía dòng vốn ngoại, dù có tiềm lực mạnh về vốn, công nghệ, vật liệu mới nhằm tiết giảm giá thành, nhưng trên thực tế, họ vẫn vướng phải rất nhiều khó khăn trong việc tìm quỹ đất, cũng như hợp tác với DN nội địa. Thừa nhận điều này, ông Kim Kyoo Chul nói rằng, dù có không ít dự án chào mời hợp tác, nhưng thị trường vẫn chưa cung cấp nhiều dự án tốt để NĐT nước ngoài xuống tiền. Những trở ngại trong công tác giải phóng mặt bằng của chủ đầu tư chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính cũng là rào cản lớn để NĐT nước ngoài có thể tham gia sâu vào thị trường BĐS. Hơn nữa, hiện nay, Luật Kinh doanh BĐS chưa nới cho NĐT nước ngoài. Khi mua lại dự án của đối tác trong nước, NĐT nước ngoài cũng gặp nhiều vấn đề.

Theo ông Timothy Horton, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, hầu hết các NĐT quốc tế đến Việt Nam đều mong muốn sự ổn định về chính sách, chính trị và về lãi suất. Thuận lợi của Việt Nam là chính trị ổn định, nhưng quan ngại về lãi suất còn lớn. Khác với đầu tư chứng khoán, BĐS không mang lại nhiều lợi nhuận nhanh chóng. Mỗi chu kỳ kéo dài 5-7 năm, thậm chí 10 năm. Do vậy, không loại trừ trường hợp các NĐT ngoại sẽ nản lòng giữa chừng. Việc rút tiền ra khỏi thị trường khi xem xét khả năng sinh lời của dự án không đạt kỳ vọng là điều hoàn toàn có thể xảy ra.

Vì vậy, nhiều chuyên gia cho rằng, hiện tại, việc DN đầu tư mới hay hợp tác với khối ngoại để triển khai các dự án nên nhìn cụ thể vào dự án, đánh giá độ tin cậy của đôi bên, cũng như triển vọng lợi nhuận của dự án về dài hạn...