Bất động sản vẫn đói vốn dài hạn

Vừa qua, hàng loạt dự án bất động sản Hà Nội bung hàng kèm theo đó là các chính sách ưu đãi do ngân hàng đưa ra khiến thị trường địa ốc có phần sôi động hơn. Tiêu biểu như Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Số 9 Hà Nội (Hanco 9) hợp tác với Seabank để tài trợ vốn cho người mua căn hộ tại dự án chung cư Berriver Long Biên với lãi suất ưu đãi 11,99% mỗi năm. Tuy nhiên, lãi suất ưu đãi chỉ được áp trong 3 tháng đầu tiên, từ tháng thứ 4 trở đi mức lãi suất sẽ trở về thông thường.

Dự án căn hộ cao cấp Richland Southern liên kết với ngân hàng Đông Á hỗ trợ cho khách mua 70% giá trị căn hộ trong vòng 10-15 năm. Khách hàng mua căn hộ được ưu đãi lãi suất vay 16%, nhưng chỉ áp dụng cho một năm đầu tiên. Tương tự, dự án chung cư cao cấp FLC Landmark Tower hỗ trợ khách hàng mua căn hộ dự án này vay tối đa 70% giá trị căn hộ tại MBBank, với lãi suất ưu đãi 15-16% trong năm đầu tiên, thời gian vay từ 10 đến 20 năm.

Tiếng là tung ra hàng loạt các gói tín dụng ưu đãi cho địa ốc, nhưng thực chất ngân hàng rất dè dặt, chỉ tập trung vào khách mua nhà chứ chưa mặn mà cấp vốn cho dự án. Lãi suất ưu đãi cũng chỉ kéo dài không quá một năm. Các chuyên gia nhìn nhận gói hỗ trợ trong thời gian ngắn hạn "chẳng thấm vào đâu" và địa ốc vẫn đói vốn trong trung và dài hạn.

Địa ốc đói vốn trong trung và dài hạn. Ảnh: Hoàng Lan.

Ông Đặng Văn Quang, Tổng giám đốc Công ty tư vấn Navigat đánh giá cao quyết định hạ trần lãi suất huy động ngắn hạn của Ngân hàng Nhà nước. Theo ông nếu lãi tiết kiệm thấp, trong bối cảnh vàng và chứng khoán chưa hấp dẫn, một bộ phận người có tiền sẽ quay lại với bất động sản.

Tuy nhiên, quyết định dỡ trần lãi suất huy động dài hạn lại khiến các doanh nghiệp bất động sản thêm nhiều khó khăn. Một dự án bất động sản muốn triển khai phải mất tối thiểu từ 2 đến 3 năm, do đó việc ngân hàng có quyền tự định đoạt lãi suất huy động trong kỳ hạn dài sẽ kéo theo lãi suất cho vay tăng lên và địa ốc sẽ "lãnh đủ".

Vị chuyên gia này phân tích, mặc dù vừa qua nhiều ngân hàng đã đưa ra các gói lãi suất thấp dành cho khách mua nhà, qua đó gián tiếp giúp các chủ dự án bán hàng. Nhưng phần lớn các ưu đãi này chỉ kéo dài trong khoảng 3 tháng đến 1 năm. Do đó, động thái này chỉ mang tính chất hỗ trợ tâm lý, chưa thực sự kích cầu.

"Lãi suất cho vay dài hạn còn cao thì thị trường bất động sản còn khó. Các gói hỗ trợ trong ngắn hạn sẽ giống như hòn đá ném vào mặt hồ khiến nước xao động nhưng chưa thể tạo thành sóng địa ốc", ông Quang ví von.

Ngoài việc đói vốn, địa ốc còn đối mặt với nguy cơ ế hàng, giá giảm khiến nhà đầu tư thua lỗ. Không ít doanh nghiệp không dám vay ngân hàng vì tài sản thế chấp là dự án đang triển khai được định giá thấp. Trước kia 10ha đất vay được 10.000 tỷ đồng thì nay chỉ có thể "mượn" ngân hàng được 5.000 tỷ đồng, và con số này sẽ chẳng thấm vào đâu. Bởi vậy, mấu chốt vấn đề, theo ông Quang là cần hạ lãi suất dài hạn, khống chế lãi cho vay xuống mức 12%.

Đồng tình quan điểm trên, ông Đặng Hùng Võ, Cố vấn cấp cao của Bộ Tài nguyên Môi trường cho rằng, việc kiềm chế lạm phát đương nhiên dẫn đến giảm cung tiền ra thị trường và bất động sản bị ảnh hưởng. Những giải pháp của ngân hàng hỗ trợ cho dự án địa ốc chỉ mang tính chất tức thời, ngắn hạn. Chỉ khi nào bối cảnh kinh tế vĩ mô vượt qua khó khăn thì đầu tư công mới được mở, dự án địa ốc có thể được hưởng lợi và vốn cho bất động sản mới được gỡ.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc công ty TNHH Đất Lành thổ lộ, hiện nay doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa thoát khỏi khó khăn và việc tiếp cận vốn rất chật vật. Bản thân doanh nghiệp của ông cũng đang nhăm nhe vay vốn nhưng nhà băng vẫn chưa mở hầu bao. Trong dài hạn, theo ông Đực, lãi suất huy động ngắn hạn về 9% thì cho vay cũng lên tới 15-17%. Trong khi đó, trần lãi suất kỳ hạn trên 12 tháng được thả nổi, thì doanh nghiệp địa ốc sẽ không mơ vay được vốn dài hạn.

Ngoài nguồn vốn nội tại doanh nghiệp có, địa ốc chủ yếu lấy từ vốn vay ngân hàng và huy động trong dân cư. Nhưng đến nay, ngân hàng thắt chặt hầu bao, đầu ra khó khăn và dự án ế ẩm. Lãi suất trong suốt 2 năm qua duy trì ở mức cao, doanh nghiệp phải "cắn răng" đi vay nên nay nội lực không còn nhiều. Kỳ vọng vốn FDI đổ vào bất động sản cùng với mong muốn thu lại siêu lợi nhuận nên hàng loạt nhà đầu tư rót vốn vào những căn hộ cao cấp dẫn đến thị trường dư cung. Hàng loạt căn hộ lên tới 2-4,5 tỷ đồng ê hề trên thị trường, trong khi căn hộ diện tích nhỏ, giá rẻ lại thiếu.

"Việc thả nổi lãi suất huy động kỳ hạn trên 12 tháng sẽ khiến doanh nghiệp khó sống sót. Số đông đang hoạt động cầm chừng và họ phải chết trên chính tài sản đang tồn kho vì không bán được hàng", ông Đực lo ngại.

Một lãnh đạo ngân hàng cho biết, nhà băng vẫn cởi mở cho người dân vay vốn mua nếu chứng minh được thu nhập. Tuy nhiên, với dự án cần tín dụng cần phải trải qua quá trình thẩm định khắt khe hơn. Do phải quản lý rủi ro, chỉ các dự án địa ốc có tính chất khả thi cao, hiệu quả kinh doanh rõ ràng mới tiếp cận được vốn vay. Sở dĩ nhà băng không thể quá cởi mở cho doanh nghiệp vay vốn đầu tư dự án vì hiện trên thị trường có quá nhiều trường hợp bị chậm tiến độ, ế hàng.

Theo ông, để kích thích thị trường đi lên, một mình vốn ngân hàng chưa đáp ứng đủ, mấu chốt vấn đề phải là kích cầu từ người tiêu dùng. "Nền kinh tế ổn định, người dân tin tưởng vào địa ốc thì thị trường mới phát triển tốt về trung và dài hạn", ông nói.