Bất động sản và bài toán giá cả

Chính quyền các địa phương cũng mạnh tay hơn trong việc lành mạnh hóa thị trường, chẳng hạn Hà Nội chuẩn bị bỏ hình thức chia lô bán nền, bán nhà xây thô, còn UBND TP.HCM thì mới ban hành quyết định thu hồi nhiều khu đất trên địa bàn thành phố để xây các công trình công cộng. Thời gian tới, các cơ quan ban ngành còn tiếp tục rà soát nhằm loại bỏ các yếu tố chưa hợp lý để giúp thị trường ổn định.

Cầu thực chưa với tới cung

Ai cũng phải thừa nhận rằng nhu cầu của người dân thành thị đối với những căn hộ có giá vừa phải là rất lớn, nhất là những gia đình gồm hai vợ chồng trẻ hoặc dân nhập cư.

Thế nhưng, đa số họ chưa hoặc không nghĩ đến việc mua một căn hộ, dù là một căn hộ nhỏ và rẻ nhất. Căn hộ chung cư nhỏ giá rẻ trên địa bàn TP.HCM, thuộc địa bàn các quận, huyện vùng ven cách xa trung tâm, có giá bán thấp nhất cũng trên 10 triệu đồng/m², phổ biến từ 12-14 triệu đồng/m². Với mức giá rẻ nhất này, loại căn hộ một phòng ngủ diện tích 40 - 50m² cũng đã hơn nửa tỉ đồng, còn căn hộ hai phòng ngủ có giá lên tới cả tỉ đồng.

Thu nhập bình quân đầu người nước ta thấp hơn nhiều so với một số nước trong khu vực nhưng giá nhà đất tại các thành phố lớn của chúng ta lại cao hơn cả các nước phát triển. Bởi thế nên nếu người dân các nước phát triển chỉ cần dành dụm ít năm là đã có thể mua nhà, thì ở Việt Nam nhiều người làm suốt đời vẫn chưa thể đủ tiền sở hữu một căn hộ nhỏ.

Vì sao lại có nghịch lý ấy? Các doanh nghiệp cho biết đã giảm giá hết mức, vậy nhưng giá căn hộ bình thường hiện vẫn trong khoảng 12-15 triệu đồng/m2, một mức giá còn không mong đợi đối với những người có nhu cầu mua nhà để ở. Và mức giá này thực sự “khó thể giảm nữa” nếu không có một sự thay đổi về chính sách, như lời ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM: “Không doanh nghiệp nào tại TP.HCM có thể xây nhà và bán với giá 10 triệu đồng/m²”.

Thông thường, một dự án bất động sản phải mất năm ba năm triển khai mới đưa được sản phẩm ra thị trường. Bên cạnh vốn huy động từ khách hàng, chủ đầu tư chủ yếu sử dụng vốn vay ngân hàng để thực hiện dự án và nếu chỉ lãi suất vay 15%/năm thì chi phí vốn phải cộng vào giá thành đã chiếm hơn nửa số tiền doanh nghiệp đã vay để đầu tư cho dự án.

Nếu lãi suất giảm xuống mức 10%/năm và việc triển khai một dự án được rút ngắn chỉ còn 1-2 năm thì giá căn hộ cư có thể giảm 20 - 30% so với hiện nay và… chỉ đến thế. Người ta buộc phải đặt câu hỏi: “Vì sao giá bất động sản tại các thành phố lớn nước ta lại cao như vậy?”. Trả lời được câu hỏi này và sau đó đưa được các chi phí đầu vào về mức thấp nhất có thể thì lúc đó giá bất động mới có thể giảm thêm và những người có thu nhập trung bình mới có thể tiếp cận

Vì sao giá bất động sản lại cao như vậy?

Không phải đến bây giờ, khi thị trường im ắng, đa phần người có nhu cầu thực vẫn chưa thể với tới các căn hộ (đang dư thừa), các doanh nghiệp bất động sản ngắc ngoải, nợ nần khắp nơi, người ta mới đặt ra câu hỏi này.

Nhưng trong giai đoạn mà người mua đa phần là nhà đầu tư thứ cấp, cầu lớn hơn cung, người mua sau chấp nhận trả giá cao hơn cho người mua trước, doanh nghiệp địa ốc sống khỏe, ai cũng hào hứng với tương lai xán lạn của bất động sản, sản phẩm chưa thành hình đã có người mua dù giá cao ngất ngưởng, thì đâu có chuyện gì là vấn đề?

Một khi thị trường hanh thông thì chi phí giải phóng mặt bằng cao, chi phí “chạy dự án”, tiền sử dụng đất đóng cho Nhà nước 100% theo giá thị trường... đều có thể “chấp nhận được”. Cõng ngần ấy chi phí, toàn là giá cao, nếu xây nhà giá rẻ thì sao chịu nổi, phải xây chung cư cao cấp với diện tích lớn, để đẩy giá bán lên.

Chính quyền thấy doanh nghiệp vẫn nộp tiền sử dụng đất đầy đủ, làm ăn có lãi, nộp thuế thu nhập… chứng tỏ số tiền phải thu không quá sức doanh nghiệp, nên đâu cần phải chỉnh sửa. Vòng xoay đó đã dẫn đến thực trạng thị trường căn hộ đa phần là những sản phẩm dành cho người đầu cơ, bong bóng địa ốc bể và cuối cùng là… bất động như hiện nay.

Các doanh nghiệp bất động sản bị “kết tội” trước tiên, là do lòng tham, muốn thu được nhiều lợi nhuận nên bất chấp nhu cầu thực của thị trường, chỉ nhắm vào phân khúc trung, cao cấp, đẩy giá căn hộ lên cao. Nhưng nếu nhìn vào giá thành tạo nên sản phẩm căn hộ, người ta nhận ra rằng chính các cơ quan ban ngành cũng góp phần khiến cho giá bất động sản không ngừng tăng lên, cụ thể là việc thu tiền sử dụng đất theo sát giá thị trường (Nghị định 69, có hiệu lực từ năm 2009).

Doanh nghiệp bất động sản một mặt phải mua đất từ người dân theo giá ngày càng tăng, sau đó tiếp tục đóng thêm một lần tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo giá tăng tương ứng đó. Sau khi có đất sạch và cộng hết các khoản chi phí để dự án được cấp phép, giá thành xây dựng, phí quản lý… và một tỷ lệ lợi nhuận hợp lý, nếu không xây dựng căn hộ diện tích lớn, cao cấp, doanh nghiệp khó lòng mà thu được lợi tức như kỳ vọng.

Và thế là giá thành một mét vuông căn hộ hoàn chỉnh được định ở mức cao, sau đó người dân ngày càng muốn được đền bù ở mức cao hơn trước, doanh nghiệp trả tiền mua đất và thuế sử dụng đất cao hơn, lại tính vào giá thành…Tất cả khiến cho giá bất động sản leo dần lên mức mà người có thu nhập trung bình không thể mơ tới.

Nay thì chỉ riêng tại TP.HCM, số tiền nợ tiền sử dụng đất của các doanh nghiệp bất động sản đã lên đến hàng ngàn tỉ đồng và nhiều doanh nghiệp không còn khả năng nộp. Nên chăng cần xem xét lại mức thu tiền sử dụng đất? Một mức thu quá cao (100%) khiến giá thành căn hộ tăng cao trong khi chưa chắc đã làm tăng nguồn thu cho Nhà nước.

Thu ít tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp nộp được thuế, tạo ra sản phẩm giá rẻ cho xã hội, giao dịch nhiều, nguồn thu từ việc mua bán nhà và từ tiền thuế thu nhập của doanh nghiệp sẽ tăng lên.

Đã có những đề nghị rằng đối với đất thuộc sở hữu Nhà nước thì hãy thu 100% tiền tương ứng để chuyển quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp, còn đối với đất doanh nghiệp tự mua lại của dân thì chỉ nên thu thuế chuyển mục đích sử dụng đất một cách hợp lý. Giải quyết được vấn đề này cũng góp phần đáng kể vào việc đưa giá bất động sản giảm xuống, gần với giá người mua mong muốn