Bất động sản trồi sụt tùy nơi

Trung tuần tháng 2-2012, thêm một tin gây chấn động cho làng BĐS: Công ty CP Sông Đà - Thăng Long đang dự định bán 30 căn hộ cao cấp ven biển thuộc dự án Bãi Dương - Uplaza, với giá chỉ 10 triệu đồng/m2, tức giảm đến hơn 50% so với giá gốc mà chủ đầu tư đã và đang rao bán trên các sàn giao dịch BĐS.

Lại vỡ trận!

Tuy Sông Đà - Thăng Long có “hộ khẩu” ở Hà Nội nhưng cú sốc đại hạ giá trên lại xảy ra ở Nha Trang. Việc hạ giá, theo dư luận một số môi giới, đang de dọa nghiêm trọng đến mặt bằng giá nhà đất tại thành phố ven biển chỉ biết đến tăng giá này.

Nguồn cơn nào đã khiến cho một doanh nghiệp được coi là đại gia như Sông Đà - Thăng Long lại rơi vào cảnh phải “bán tháo” căn hộ cao cấp? Chỉ có thể thuyết minh thêm là cả doanh thu lẫn lợi nhuận của doanh nghiệp này vào năm 2011 đã giảm hẳn so với năm 2010. Quý IV-2011 có lẽ là thời gian “xấu” nhất đối với DN này khi hàng loạt thông tin thiếu lạc quan xảy đến.

Một sự trùng hợp cũng đã diễn ra khi cùng với Sông Đà - Thăng Long, thị trường BĐS Hà Nội lại tiếp tục giảm giá vào thời gian sau tết. Lần này, có thể xác định là sóng hạ giá diễn ra ở phần lớn các khu vực tại thủ đô chứ không chỉ cục bộ ở một số dự án phía tây, chẳng hạn Geleximco, Vân Canh, Kim Chung - Di Trạch, Tân Tây đô như trước đây. Người ta có thể “điểm mặt” các dự án khác như Thanh Hà Cienco5, Bắc An Khánh, Thiên Đường Bảo Sơn… So với tháng 3-2011 - thời điểm sóng BĐS Hà Nội lập đỉnh, mặt bằng giá tại các dự án trên đã giảm trung bình 15%-20%.

Dự án Bãi Dương – Uplaza rao bán giảm giá “sốc” trên các sàn giao dịch BĐS. Ảnh: CTV

Tuy nhiên, trong con sóng lao dốc, được khởi nguồn mạnh mẽ từ cơn bão tín dụng đen BĐS từ cuối tháng 9 năm ngoái, một số nhà đầu tư thứ cấp đã phải tìm cách bán tháo hàng để trả nợ và lãi vay cho ngân hàng. Do đó, một số lô đất có mức giảm đặc biệt: 40%.

Tình hình còn trở nên bĩ cực hơn nhiều ở các khu vực đã từng nổi đình đám vào quý I-2011 như Sóc Sơn, Mê Linh, Đông Anh. Đây cũng là những địa danh đã “đi vào lịch sử”, được giới đầu cơ thổi bằng các thông tin về quy hoạch và từ đó làm giá không thương tiếc. Vào lúc cực thịnh, đất thổ cư ở các khu vực này đã tăng từ 2 lên 7 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, từ tháng 5-2011 đến nay, giá lại tuột từ 7 xuống còn 3,5-4 triệu đồng/m2 nhưng thanh khoản vẫn bằng… 0.

“Phong thủy đầu tư năm Rồng”?

Cả cận cảnh lẫn viễn cảnh đối với thị trường BĐS Hà Nội đều tồi tệ. Cần nhắc lại, thị trường khu vực này đã có cơ hội dừng lao dốc vào tháng 8, 9-2011 khi lần đầu tiên trong năm này, chủ trương giảm dần lãi suất được Ngân hàng Nhà nước đưa ra. Thế nhưng thời gian cứ trôi qua, đường hầm vẫn tối om mà chưa có dấu hiệu nào cho thấy điểm cuối sắp hiện ra.

Tin đồn luôn có hai chiều kích trong cùng bản thân nó. Vào lúc sóng thị trường lên, tin đồn theo hình thức rỉ tai đã kích thích các nhà đầu tư thứ cấp ồn ào đua nhau mua đuổi theo trạng thái “bầy đàn”. Còn khi thị trường xuống, những tin đồn trước tết về một làn sóng hạ giá tiếp sau tết hóa ra lại đang ứng nghiệm.

Thông thường, thời điểm cuối quý I và cuối quý II hằng năm là lúc con nợ phải thanh toán cho chủ nợ. Trước mắt, tháng 3-2012 đang đến rất gần. Điều đó giải thích tại sao mặt bằng giá vẫn tiếp tục giảm.

Tuy nhiên, khác với TP.HCM, nơi mà đa số hoạt động vay mượn ngân hàng đã bị “thanh lý” từ những năm 2009-2010, Hà Nội lại chỉ mới khởi động cho quy trình siết nợ. Tình thế bĩ cực này chỉ có thể giải quyết tương đối êm thấm nếu chủ đất bán được hàng và ngân hàng thu được tiền. Song với tình trạng giá đất giảm răng cưa và theo nhiều chuyên gia là “còn lâu mới đến đáy”, quả thật sóng hạ giá còn dài dài, thỉnh thoảng lại được điểm xuyết bằng một cú sốc như câu chuyện của Sông Đà - Thăng Long.

Còn nhớ dịp tết, đã xuất hiện một “chiêm tinh gia” nói về “phong thủy đầu tư năm Rồng” như sau: “Xét tổng cục năm Nhâm Thìn, các cung hành Thổ theo phong thủy chủ về BĐS hay xây dựng có ba cung thì tới hai cung vừa bị khắc, vừa bị suy hao khí trường. Vì vậy, BĐS và lĩnh vực xây dựng sẽ chưa có gì thay đổi nhưng sẽ có những khác biệt so với với năm Tân Mão. Về cơ bản, thị trường trong Nam sẽ ổn hơn, thậm chí là có những nơi ấm dần lên. Ngược lại, những bất ổn về BĐS hay tình trạng bong bóng xì hơi năm vừa rồi xảy ra ở miền Nam thì dễ xảy ra những hình thái tương tự tại nhiều điểm ở miền Bắc trong năm 2012… Nhiều người ở miền Bắc dường như có niềm tin là đầu tư vào BĐS, nhất là đất nền ở miền Bắc sẽ không bao giờ lỗ vì giá đất nền sẽ không giảm. Nhưng năm tới đây 2012, sẽ cho chúng ta thấy điều ngược lại!”.

Chắc hẳn các nhà đầu tư thứ cấp ở Hà Nội không thể hài lòng với “lời phán” trên. Nhưng biết đâu, đó có thể sẽ là sự thật. Từ năm 2011 đến nay, vấn đề nợ vay BĐS tại các ngân hàng ở TP.HCM hầu như chỉ tập trung vào khối doanh nghiệp chứ không phải cá nhân. Nhưng bản thân các doanh nghiệp BĐS đã được cho neo hy vọng qua Công văn số 8844 của NHNN vào tháng 11-2011 - một động thái gỡ khó cho các ngân hàng.

Chính lý do trên đã giải thích vì sao sau hai cú hạ giá mạnh của dự án Petro Landmark ở quận 2 và An Tiến ở Nhà Bè vào tháng 10-2011, đã không diễn ra một đợt bán tháo diện rộng như một số chuyên gia hình dung. Thay vào đó, giới BĐS ở khu vực phía Nam vẫn tiếp tục ôm hàng và chờ… lãi suất giảm!