Bất động sản Tp.HCM trong nỗi lo bong bóng

Lệch pha cung – cầu

Thị trường bất động sản đang có sự phục hồi tốt, tuy nhiên thị trường này cũng đang tiềm ẩn “bong bóng”, nhất là phân khúc nhà ở thương mại. Đó là nhận định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà về thị trường bất động sản trong hội nghị sơ kết ngành xây dựng 6 tháng đầu năm.

Nhìn vào cơ cấu thị trường hiện nay có thể thấy, các sản phẩm nhà ở cho người thu nhập thấp, chủ yếu là chung cư có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 đang rất khan hiếm. Khảo sát tại một vài dự án cho thấy, cho dù quảng bá là dự án căn hộ bình dân có giá “mềm” chỉ tầm 600-700 triệu một căn nhưng thực tế đó chỉ là giá bán cho một số ít căn hộ có vị trí không đẹp và gần như đã được bán sạch.

Theo thống kê sơ bộ của CafeLand, tính từ đầu năm đến tháng 9 tại Tp.HCM có khoảng 12 dự án có giá xoay quanh mức 1 tỷ đồng được chào bán và tại mỗi dự án số lượng căn hộ cũng khá khiêm tốn, phần lớn chỉ vài trăm căn. Trong khi đó, phân khúc cao cấp, với giá bán từ 30 – 50 triệu đồng/m2 lại có khoảng có tới hàng chục nghìn căn đã và sắp được tung ra thị trường.

Trong một báo cáo mới đây, Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (Horea) cũng khẳng định, phân khúc bất động sản cao cấp đang có sự tăng trưởng rất lớn với nhiều dự án cao cấp, hạng sang và đã có dấu hiệu cung vượt cầu. Trong khi đó, thị trường lại rất thiếu các sản phẩm nhà ở thương mại vừa túi tiền có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2 và các dự án nhà ở xã hội.

Sự phát triển rầm rộ của các dự án bất động sản cao cấp làm dấy lên lo ngại về "bong bóng" bất động sản. Ảnh minh họa - Thanh Thịnh

Tồn tại nguy cơ “bong bóng”

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Horea, trong 9 tháng qua, thị trường bất động sản đã có sự gia tăng lượng nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp mua để cho thuê, mua để bán lại kiếm lời, nhất là trong phân khúc thị trường bất động sản cao cấp và phân khúc trung bình khá, chiếm khoảng trên dưới 50% tùy theo dự án.

Ngay cả đối với đối tượng là người nước ngoài đã mua nhà tại Tp.HCM, khảo sát của CBRE cho thấy có đến 38% người mua nhà để cho thuê, 21% mua để bán lại và chỉ có 29% mua để ở. So sánh với thời điểm bong bóng bất động sản 2007, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đã chiếm đến khoảng 70%, thì tỷ lệ hiện nay cũng rất đáng quan ngại. Riêng trong phân khúc nhà ở bình dân, căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá bán hợp túi tiền thì ít hấp dẫn nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp chỉ chiếm khoảng trên dưới 5%, vì tỷ suất sinh lợi thấp.

Đồng tình với nhận định thị trường bất động sản đang tồn tại nguy cơ “bong bóng”, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, thị trường hiện nay đang bị “bội thực” nguồn cung ở phân khúc cao cấp khi mà một lượng hàng lớn vẫn được các chủ đầu tư tung ra thị trường. Trong khi đó, các quý vừa rồi rất nhiều nhà đầu tư mua đầu tư cũng tung hàng ra bán lại khiến cho thị trường bị quá tải.

Đó là chưa kể trong thời gian gần đây lượng khách hàng đang giảm đi đáng kể nhưng khắp nơi đều xuất hiện các dự án căn hộ cao cấp và kể cả cách bán hàng của các chủ đầu tư cũng là nhắm đến đối tượng chủ yếu là người mua nhà để đầu cơ chứ không phải mua nhà để ở. Điều này thể hiện rõ nhất khi bán nhà họ thường đưa ra những chính sách cam kết lợi nhuận, chủ yếu là để phục vụ các nhà đầu tư.

Nếu thị trường vẫn tiếp tục diễn biến như thế này thì thị trường bất động sản mà cụ thể là phân khúc cao cấp sẽ rơi vào khó khăn trong khoảng giữa đến cuối năm 2017, ông Nghĩa nói.

Còn theo Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, hiện tại thị trường đang có nguy cơ “bong bóng” chứ chưa có dấu hiệu thành hình. Tuy nhiên, tại một vài phân khúc trên thị trường giá nhà đã được đẩy lên cao và nguồn cung đã rất dồi dào, nhất là ở phân khúc bất động sản cao cấp. Nếu không thận trọng thì phân khúc bất động sản cao cấp có thể sẽ phát sinh ra “bong bóng” bất động sản.

Mới đây trong báo cáo tình nhình kinh tế vĩ mô quý 3/2016, Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính sách (VEPR) cho rằng, thị trường bất động sản đang khá ổn định nhờ những chính sách của các nhà điều hành trong việc kiểm soát nguồn tín dụng bất động sản. VEPR cũng cho rằng cần tiếp tục kiểm soát nguồn tín dụng dành cho bất động sản, tránh tình trạng phát triển nóng dẫn tới hình thành “bong bóng”.