Bất động sản năm 2010: Tác động từ chính sách

Thị trường bất động sản "nóng" hay "lạnh" còn phụ thuộc nhiều vào chính sách. Ảnh: Nguồn internet

“Nóng”, “lạnh” do chính sách

Năm 2010, Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư 13/2010/TT-NHNN được xem là mấu chốt quyết định sự “nóng”, “lạnh” của thị trường bất động sản.

Ngày 23/6/2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thay thế cho Nghị định 90 trước đây. Theo đó, Nghị định quy định chủ đầu tư được vay vốn bằng tiền hoặc phát hành trái phiếu. Chủ đầu tư được ký hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân để chia lợi nhuận bằng nhà ở của dự án (với điều kiện dự án nhà ở được phê duyệt, đã giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới và phải thông báo cho Sở Xây dựng) nhưng tối đa không quá 20% số lượng nhà ở của dự án.

Vì thế, dưới tác động của việc thắt chặt đã khiến các nhà đầu cơ, đầu tư theo kiểu lướt sóng không dễ hoạt động như trước. Thị trường bất động sản năm 2010 đã trầm lắng hơn do lượng giao dịch giảm, các nhà đầu tư thứ cấp, các nhà đầu tư cá nhân,…gặp rất nhiều khó khăn.

Tuy nhiên, Nghị định 71 sẽ góp phần xử lý kịp thời các vi phạm trong đầu tư, huy động vốn của các chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới góp phần ổn định thị trường, ổn định an ninh trật tự tại các địa bàn xảy ra các “cơn sốt”, chuyển nhượng đất đai không lành mạnh. Định hướng phát triển thị trường lành mạnh và ổn định hơn.

Đồng thời đã tác động vào ý thức người dân, thay đổi dần phương thức giao dịch cũ khi tham gia thị trường bất động sản, đem lại nhiều lợi ích cho người dân khi tiếp cận hàng hóa bất động sản nhất là nhà ở.

Ngày 1/9/2010, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 16/2010/TT - BXD để hướng dẫn chi tiết Nghị định 71. Qua đó, Nghị định đã quy định rõ về căn hộ chung cư mini tư nhân sẽ được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đồng thời khi giao dịch không phải qua sàn.

Như đã nói trên, Thông tư 13/2010/TT-NHNN được xem là yếu tố quan trọng nhất quyết định sự lớn mạnh của thị trường bất động sản. Bởi kinh doanh bất động sản cần một nguồn vốn rất lớn trong khi các doanh nghiệp hiện tại lại yếu về mặt tài chính.

Theo đó, Thông tư 13 của Ngân hàng Nhà nước quy định sẽ tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay kinh doanh bất động sản, đồng thời tăng hệ số an toàn vốn của các ngân hàng lên 9%. Chính vì điều đó đã làm các ngân hàng phải thu hẹp tín dụng cung ứng trong lĩnh vực này để đảm bảo an toàn vốn cho hệ thống ngân hàng.

Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009, quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất đai, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Mặc dù được ban hành năm 2009 nhưng Nghị định này được thực thi vào năm 2010, giá đầu vào dự án tăng lên do giá đền bù tăng cao. Mặt khác, giá nguyên vật liệu, chi phí đầu tư cho sản phẩm cũng tăng lên đã gây sức ép làm đẩy giá bất động sản tăng cao hơn.

Năm 2011 chu kỳ "sốt" bất động sản hoàn toàn có thể xảy ra. Ảnh: Nguồn internet

Năm 2011: Chu kỳ “sốt” bất động sản có thể xảy ra?

Theo kinh nghiệm của các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản thì năm 2011 sẽ là chu kỳ “sốt” của thị trường này.

Bắt đầu từ năm 1993 -1994 thị trường bất động sản có đợt “sốt” giá đầu tiên, đợt “sốt” lần 2 được lặp lại vào năm 2001 -2002. Chu kỳ “sốt” thị trường bất động sản lần thứ 3 được lặp lại vào năm 2007 – 2008 và mới đây là đợt “sốt” năm 2010.

Nhìn chung chu kỳ “sốt” bất động sản dường như đang dần ngắn lại. Nếu như trước đây chu kỳ sốt giá đất là 6 năm/lần, kéo dài đến 2 năm thì về sau khoảng cách các chu kỳ càng ngắn lại chỉ từ 2 -4 năm và thời gian sốt cũng nhanh hơn. Cụ thể đợt sốt năm 2007 – 2008 chỉ diễn ra khoảng nửa năm rồi lắng xuống và đợt sốt gần đây nhất là năm 2010 kéo dài khoảng 4 tháng.

Nguyên nhân gây ra những cơn sốt ngắn hạn là do cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 vẫn tác động sâu sắc đến Việt Nam. Mặc khác, chính từ việc thay đổi chính sách đã tác động phần nào đến thị trường này. Cụ thể, bất động sản năm 2010 đã chịu nhiều tác động từ chính sách của Nghị định 71 và Thông tư 13.

Dưới sức ép của hai tác động nói trên, cùng với lãi suất huy động từ ngân hàng luôn ở mức cao làm cho thị trường bất động sản vốn đã gặp nhiều khó khăn sẽ càng khó khăn hơn khi nguồn vốn vay bị thu hẹp.

Tuy nhiên, tác động này chỉ ảnh hưởng trong thời gian ngắn hạn, về lâu dài bất động sản sẽ phát triển theo khuôn khổ quy định và dần sẽ ổn định hơn.

Do đó, cơn sốt năm 2010 bị khựng chỉ là sự dịu lại của thị trường trước sự can thiệp của vĩ mô. Thêm vào đó, khi chính sách được nới lỏng, sự hồi phục của nền kinh tế, sự khởi sắc của thị trường chứng khoán, cộng với sự kìm nén của nguồn cầu sẽ làm cho thị trường bất động sản một lần nữa bùng phát. Chính vì thế, năm 2011 sẽ là năm để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh và chuẩn bị cho đợt sốt giá mới.

Theo phân tích CafeLand, dưới tác động của Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư 13/2010/TT-NHNN, thị trường bất động sản chỉ gặp khó khăn trong ngắn hạn. Về lâu dài cả hai chính sách này sẽ định hướng được thị trường bất động sản phát triển bền vững và ổn định hơn. Đồng thời, giúp thanh lọc và loại khỏi cuộc chơi những khuyết tật của thị trường như "độc quyền", "đầu cơ" và "cạnh tranh không lành mạnh ”.

Trong bất kỳ hoàn cảnh nào, bất động sản cũng chịu sự tác động của thị trường nhưng qua đó sẽ hình thành một cơ chế mặt bằng bất động sản mới, thích nghi phù hợp với thị trường hơn. Vì vậy, chu kỳ “sốt” bất động sản năm 2011 là hoàn toàn có thể xảy ra và việc sớm hay muộn thì vẫn còn tùy thuộc nhiều vào chính sách.