Băn khoăn chọn nơi rót vốn trên thị trường nhà đất

Mua đất nền hay mua căn hộ để có thể sinh lời cao luôn là câu hỏi thường trực nơi các nhà đầu tư trên thị trường bất động sản. Ảnh minh họa: Thành Hoa.

Mấy ngày nay, anh Thanh Lâm (quận Phú Nhuận, TPHCM) chạy ngược chạy xuôi tìm mua nhà đất. Sau thời gian để dành và mượn gia đình số tình số tiền hơn 1 tỉ đồng, vợ chồng anh Lâm muốn tìm cho mình một căn nhà.
Các vùng ven như quận 12, quận Bình Tân là nơi anh Lâm lui tới trong thời gian qua. Với số tiền hiện nay, việc có căn nhà ở các quận này cũng không dễ, anh Lâm cũng tính tới phương án căn hộ chung cư nhưng nghĩ đến lãi suất vay mua nhà đang tăng và thị trường đang đi vào chu kỳ giảm nhiệt anh lại thôi. “Tôi muốn đầu tư chắc tay, nhà đất là phương án tốt nhất đối với tôi”, anh Lâm chia sẻ.

Chưa có một báo cáo chính xác về sức nóng của nhà đất trong thời gian qua. nhưng theo thống kê giá bán nhà đất đăng từ tháng 1-2018 đến tháng 1-2019 của ứng dụng rao vặt Chợ Tốt, giá đất các khu vùng ven đã tăng tối thiểu 30% trong vòng một năm qua.

Điển hình như nhà đất ở huyện Củ Chi (tăng 39,5%), huyện Hóc Môn (56,5%), quận Phú Nhuận (56,4%). Cá biệt, có các giá nhà quận tăng hơn 80% như huyện Bình Chánh (89,7%), quận Bình Tân (94,8%), quận 6 (116%), quận 7 (103,4%).

Trong khi đó, thị trường căn hộ lại đón nhiều thông tin không mấy lạc quan như thị trường đất nền. Theo báo cáo hồi quý IV-2018 của công ty tư vấn CBRE Việt Nam, giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp chỉ tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Công ty này dự báo giá bán căn hộ trong năm nay tăng trung bình 3%. Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang tăng 5%, phân khúc bình dân và trung cấp được dự báo có mức tăng thấp hơn là 1%.

Kèm theo đó, là nguồn cung căn hộ đang khá dồi dào. Theo CBRE, hiện nguồn cung thị trường có khoảng 30.000 căn hộ. Dự kiến trong thời gian tới sẽ có gần 50.000 căn hộ trung cấp được tung ra ở các dư án vùng ven vì quỹ đất khan hiếm và quy định hạn chế xây dựng ở các quận trung tâm. Có thể kể tên các dự án như VinCity Grandpark (khoảng 44.000 căn hộ, quận 9), Akari City (khoảng 3.400 căn hộ, quận Bình Tân) và Safira Khang Điền (khoảng 1.500 căn hộ, quận 9).

Điều này thực sự làm các nhà đầu tư cá nhân phải suy nghĩ. Chị Ngọc, cựu chuyên viên tài chính ngụ ở quận 11 (TPHCM) cho biết đang rao bán căn hộ chị vừa trả góp xong hồi cuối năm ngoái. Chị lo rằng lãi suất mua nhà tăng cao, sẽ có nhiều người “xả” hàng để cắt lỗ, cùng với việc dồi dào nguồn cung trong thời gian tới có thể khiến căn hộ mất 30%-40% giá trị. Đó là chưa kể, giá cho thuê cũng kém hấp dẫn hơn so với lãi suất ngân hàng hiện nay.

Không như anh Lâm, chị Ngọc không có niềm tin vào thị trường nhà phố, chị cho rằng thời điểm tranh tối tranh sáng hiện nay, gửi tiền ngân hàng là kênh an toàn nhất.

Dù khác góc nhìn nhưng “chắc tay” là cụm từ các nhà đầu tư, hoặc người mua bất động sản nhắc đến trong thời điểm hiện tại, khi mà thị trường bất động sản nói chung đã đi đến đỉnh tăng trưởng.

Một chuyên viên môi giới bất động sản có thâm niên cho rằng những nơi tăng hơn 80% nhiều khả năng nhóm đầu tư đất nền, mua giá đất ruộng rồi chuyển sang thương mại lên đẩy giá lên rất cao trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, vị này cũng không phủ nhận rằng giá bán nhà tăng hơn 30% trong thời gian qua là có cơ sở.

Mặc dù vậy, vị chuyên viên này vẫn cho rằng thị trường căn hộ ở Việt Nam vẫn còn nhiều điểm hấp dẫn. Thứ nhất, giá căn hộ mua ở Việt Nam vẫn thấp hơn so với các nước trong khu vực trong khi tỷ lệ sinh lời cho thuê lại cao. Thứ hai, nhiều nhà đầu tư bán ra tài sản khi lãi suất tăng cũng là cơ hội tốt để mua lại với giá rẻ.

“Giá thuê trung bình căn hộ loại 2,7 tỉ đến 3 tỉ đồng là 12 triệu đến 14 triệu đồng/tháng. Trong khi bằng mức giá này, nhà phố chỉ cho thuê được từ 5 triệu đến 6 triệu đồng và không có các tiện ích đi kèm”, vị này phân tích.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM, nhà phố và đất nền hợp pháp có đầy đủ hạ tầng và tiện ích tiếp tục hấp dẫn người có nhu cầu mua để ở hoặc để đầu tư trong thời gian tới. Tuy nhiên, phân khúc đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép sẽ trở về giá trị thực và các khu vực bị phân lô trái phép sẽ được rà soát, chấn chỉnh theo quy định của pháp luật.

Ở thị trường căn hộ, ông Châu khuyến nghị các doanh nghiệp cần quan tâm đến phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ (1 đến 2 phòng ngủ), có giá bán vừa túi tiền (khoảng trên dưới 1 tỉ đồng/căn) là phân khúc chủ đạo, có tính thanh khoản cao và bền vững.

Thật khó có câu trả lời chính xác với thị trường bất động sản hiện nay, và câu chuyện của anh Lâm, chị Ngọc hay vị chuyên viên đầu tư bất động sản nói trên đã phần nào phản ánh tâm lý người mua hiện nay. Và cán cân nghiêng về phân khúc nào, sẽ phản ánh rõ sức mua của thị trường trong thời gian tới.