Ba điểm cần “soi” kỹ khi mua nhà

Cần lưu ý tới vấn đề pháp lý để tránh rủi ro khi mua nhà

Vụ việc tại chung cư Harmona (quận Tân Bình, TP.HCM) là một ví dụ điển hình. Không ít cư dân tại chung cư này đã choáng váng trước thông tin ngân hàng sẽ siết nợ chủ đầu tư. Lúc đó họ mới biết, chung cư đã được chủ đầu tư mang đi thế chấp ngân hàng, và họ - những chủ nhân thực sự của các căn hộ - bỗng trở thành con nợ bất đắc dĩ. Hay ở một dự án khác có trường hợp một căn nhà được bán cho nhiều người. Một người mua 9 căn thì cả 9 đều bị bán trùng. Tất cả chỉ vỡ lẽ khi có tranh chấp xảy ra.

Đã có không ít người tích cóp cả đời, mua được căn nhà hợp pháp được công chứng rõ ràng, giấy chủ quyền đã cầm chắc trong tay. Thế mà có ngày họ phải đối diện với cảnh căn nhà của mình có thể bị tịch thu, có nguy cơ mất trắng do nhà thuộc diện kê biên tài sản của tòa án. Nhiều gia đình mua bán đất bằng giấy viết tay, xây dựng nhà không phép thì bị cưỡng chế, phá bỏ căn nhà,… Thực tế cho thấy, hàng chục chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đang xảy ra tình trạng tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Dự án bàn giao rồi thì tranh chấp về diện tích chung-riêng, phí dịch vụ, quỹ bảo trì... Dự án chưa bàn giao thì chủ đầu tư liên tục bị người dân tố sai phạm về tiến độ, về xây dựng…

Đó là những nguy cơ mà người mua nhà không thể lường trước được. Theo các luật sư và chuyên gia, để giảm bớt rủi ro, người mua nhà cần phải lưu ý cao độ tới vấn đề pháp lý, nhất là ở những điểm quan trọng dưới đây.

Kiểm tra dự án, năng lực chủ đầu tư

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hiền, Công ty Luật TNHH ATIM, khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần tìm hiểu kỹ thông tin về dự án như: giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Bên cạnh đó cũng cần kiểm tra biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong móng, văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng thương mại nhằm đảm bảo nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết.

“Người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các thông tin trên trước khi ký hợp đồng. Khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được phép thu tối đa 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà”, ông Hiền tư vấn.

Vị luật sư này cho rằng đối với trường hợp mua nhà có sẵn, cần kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xem xét tình trạng căn nhà có thuộc diện đang tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu, đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp nhà ở có thời hạn, căn nhà có bị kê biên để thi hành án hoặc thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ của cơ quan có thẩm quyền,…

Người mua nhà có thể tìm hiểu thông tin này ở văn phòng công chứng, tại UBND xã, phường, thị trấn, hoặc hỏi ngay những người sống liền kề rồi đối chứng với những thông tin mà chủ nhà cung cấp.

Theo các luật sư, người mua cần xem thông tin Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản, đủ cơ sở pháp lý để chủ đầu tư thực hiện xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản. Tìm hiểu kỹ năng lực của chủ đầu tư về lịch sử, tiềm lực tài chính thông qua giá trị vốn hóa trên thị trường chứng khoán. Tìm hiểu uy tín của chủ đầu tư trên thương trường qua các dự án đã thực hiện, đang triển khai, kể cả những tranh chấp, bất đồng và cách giải quyết của chủ đầu tư với người mua nhà trước đây.

Xem kỹ hợp đồng

Trên thực tế, hợp đồng chính là căn cứ pháp lý để ràng buộc quyền và nghĩa vụ các bên khi tiến hành thủ tục mua nhà. Do vậy, trước khi ký hợp đồng, người mua nhà nên xem xét kỹ các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan, các điều khoản về thanh toán, quy định thời gian bàn giao nhà, chuyển quyền sở hữu, thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất.

Ngoài ra, người mua nhà được khuyến cáo lưu ý đến các quy định về bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm trong hợp đồng trước khi ký kết hợp đồng với chủ đầu tư. Về thanh toán, nên dùng VND và thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải gắn liền với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà. Trường hợp chủ đầu tư là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số tiền thanh toán không quá 50% giá trị hợp đồng, nên giữ lại 5-10% giá trị hợp đồng cho đến khi nhận được sổ hồng.

Điều đặc biệt cần lưu ý là, người ký hợp đồng phải là người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư, hoặc chủ đầu tư phải có giấy ủy quyền hợp pháp để tránh hợp đồng bị vô hiệu.

Trong hợp đồng cũng nên quy định rõ ràng về nghĩa vụ bảo hành của chủ đầu tư bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng như sàn, tường, trần, hệ thống điện, nước… Ngoài ra, người mua cần chú ý đến các thỏa thuận khác như chi phí quản lý, phí dịch vụ, phần diện tích chung riêng… để tránh tranh chấp về sau.

Công chứng hợp đồng

Theo luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An, hiện nay pháp luật quy định việc mua nhà, đất cần được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, việc mua bán bằng các hợp đồng viết tay không có giá trị pháp lý. Người mua sẽ không thể dựa vào hợp đồng viết tay để làm thủ tục sang tên, chuyển nhượng, do vậy sẽ rơi vào thế yếu khi tranh chấp xảy ra.

Do đó, tất cả các hợp đồng và thỏa thuận liên quan đến việc mua nhà cần được công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý, giao dịch mua bán được pháp luật công nhận và bảo hộ. Đây chính là căn cứ pháp lý khi có tranh chấp, khiếu kiện xảy ra các bên liên quan đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của mình.