10 vấn đề và 5 bước đi cho bất động sản

Nhiều dự án chung cư ở TPHCM có giá chỉ trên dưới 10 triệu/m2 vẫn ế vì thiếu kết nối hạ tầng đồng bộ là hệ quả của việc thiếu kế hoạch thực hiện ở trên.

Cùng với đó, chính sách tín dụng thiếu kiểm soát, tình trạng đầu cơ đã đẩy giá lên cao. Những khu vực kết nối hạ tầng thuận lợi thì dân không đủ khả năng thanh toán cho những sản phẩm bất động sản đã được đầu tư. Những yếu tố đó cũng là nguyên nhân chung khiến thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào bế tắc.

Bài học phát triển đô thị của Phú Mỹ Hưng

Cuối tháng 10 vừa qua, cùng 13 dự án khác trên thế giới, công trình đô thị Phú Mỹ Hưng đã được vinh danh trong Lễ trao giải Global Awards for Excellence của Urban Land Institute (ULI - Mỹ) dành cho quy hoạch đô thị xuất sắc. Trước đó, Phú Mỹ Hưng đã được chứng nhận là đô thị kiểu mẫu năm 2008 do Bộ Xây dựng quyết định.

Điều gì đã làm nên sự khác biệt của Phú Mỹ Hưng so với những khu đô thị khác ở Việt Nam? Đó chính là quy hoạch đồng bộ và có kế hoạch thực hiện rõ ràng cùng với chiến lược phát triển lâu dài cho khu đô thị này.

Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận mặt trái khi phát triển khu đô thị Phú Mỹ Hưng, đó là sự thiếu tầm nhìn của Thành phố trong quy hoạch cốt nền. Khi vùng trũng trước kia được nâng lên thành khu đô thị thì Thành phố mất đi sự cân bằng, khả năng thoát nước vốn có. Nước không dồn về Phú Mỹ Hưng thì sẽ tràn sang vùng lân cận, việc chạy đua cốt nền sẽ làm cho bài toán thoát nước của Thành phố đi vào luẩn quẩn.

Giải pháp nào cho phát triển đô thị và thị trường BĐS?

“Quy hoạch chạy theo dự án” là cách làm thiếu khoa học, manh mún, hiệu quả đầu tư cho xã hội thấp cần phải chấm dứt. Bài học quy hoạch đồng bộ và có kế hoạch thực hiện rõ ràng cần phải áp dụng trong trường hợp này. Giải quyết hàng tồn kho bất động sản kết hợp với phát triển đô thị có thể được thực hiện theo quy trình 5 bước như sau:

1. Công tác quy hoạch

Phải xem xét đánh giá lại chất lượng các đồ án quy hoạch phân khu 1/2000 ở các quận huyện. Thành phố dành ngân sách hợp lý để thuê tư vấn quy hoạch có năng lực thực hiện quy hoạch theo mục tiêu định hướng chung về phát triển kinh tế văn hóa xã hội. Khắc phục yếu điểm hiện có, quy hoạch phải nêu rõ kế hoạch thực hiện theo từng giai đoạn phù hợp với nhu cầu. Mỗi giai đoạn sẽ tập trung phát triển cho một khu vực nhất định đủ lớn tạo sự đồng bộ. Khu vực này xa trung tâm để tận dụng quỹ đất rẻ và kết hợp giãn dân, diện tích có thể rộng hàng trăm hecta đảm bảo mọi nhu cầu sinh sống của người dân và kết nối thuận tiện với những khu vực khác. Trong đó, có sự kết hợp hài hòa giữa nhà cao tầng và nhà 4 – 5 tầng làm nhà giá rẻ.

Phần cơ sở hạ tầng (điện, đường, trường, trạm, công viên…) sẽ do nhà nước đầu tư trước. Nhà ở và các tiện ích (siêu thị, khu vui chơi, thể thao…) và nhà ở sẽ do các doanh nghiệp đầu tư sau khi đấu giá đất trong quy hoạch của nhà nước. Nếu theo cách làm này, xây nhà 4 – 5 tầng thì giá bán từ thực tế Becamex đã thực hiện chỉ hơn 4 triệu/m2.

2. Đền bù, giải tỏa, tái định cư

Nhà nước chọn 2 đơn vị thẩm định giá độc lập có năng lực phù hợp để định giá đền bù cho dân trong vùng quy hoạch theo giá trị thị trường. Giá đền bù được công khai để tránh trường hợp móc nối giữa các đơn vị thẩm định với người dân tạo ra giá bất hợp lý.

Trường hợp giá thẩm định của 2 đơn vị lệch nhau trong khoảng 5% thì lấy giá trung bình, nếu lệch quá 5% thì phải thẩm định lại. Khi có kết quả thẩm định giá công khai cuối cùng được sự đồng thuận của hơn 70% người dân, nhà nước sẽ giải tỏa đồng loạt.

Số tiền đền bù cho người dân sẽ được trả bằng trái phiếu phát triển đô thị, thời hạn 5 năm với lãi suất cao hơn lãi suất huy động của ngân hàng ở thời điểm giải tỏa. Ngoài ra, nhà nước hỗ trợ thêm 3% trên tổng số tiền đền bù mỗi năm để người dân tự thuê nhà ở trong thời hạn 5 năm nhà nước chưa thu lại trái phiếu.

Người dân được ưu tiên tái định cư tại chỗ khi dự án phát triển xong. Khi đó, nhà nước thu lại trái phiếu và trả tiền gốc cộng lãi cho người dân để họ chọn mua nhà ở. Trường hợp dự án xây xong trước 5 năm và người dân muốn mua thì nhà nước trả tiền trước kỳ hạn với lãi suất hợp lý, có quy định rõ cho người dân.

3. Nhà nước huy động vốn

Ngoài việc trả tiền đền bù thông qua trái phiếu, nhà nước cũng phát hành trái phiếu phát triển đô thị rộng rãi để huy động nguồn lực trong dân.

Bên cạnh đó, nhà nước tổ chức đấu giá từng lô đất trong khu quy hoạch cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước phát triển theo đúng kế hoạch từng giai đoạn và quy hoạch 1/2000. Dựa trên quy hoạch lô đất, nhà nước quy định số vốn tối thiểu mà doanh nghiệp đấu giá phải đạt được để có thể phát triển dự án. Trường hợp chủ đầu tư không phát triển đúng theo kế hoạch được đề ra cho quy hoạch đó thì nhà nước thực hiện thu hồi và giao chủ đầu tư khác theo cơ chế công khai, minh bạch được thỏa thuận trước.
Số tiền thu được nhà nước sẽ đầu tư cơ sở hạ tầng phục vụ phát triển đồng bộ khu đô thị theo đúng kế hoạch.

4. Đấu giá, phát triển khu đô thị và bán hàng

Các doanh nghiệp trong và ngoài nước đều được tham gia đấu giá để phát triển dự án theo quy hoạch 1/2000 của nhà nước. Tùy nguồn lực tài chính và năng lực phát triển doanh nghiệp tự chọn quy mô và loại hình dự án phù hợp.
Việc phát triển dự án, tùy hạng mục mà doanh nghiệp có thể tiến hành đồng thời hoặc sau giai đoạn đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước.
Doanh nghiệp tự lo đầu ra, chất lượng sản phẩm, có quy định ưu tiên bán cho người dân tái định cư tại chỗ.

5. Xử lý hàng tồn kho, các dự án khác

Nhà nước không thu mua nhà thương mại mà chỉ hỗ trợ thông qua việc giúp cho người dân tự thuê nhà thương mại để ở trong thời hạn 5 năm với số tiền “3%” hàng năm. Số tiền này chỉ được sử dụng để thanh toán tiền thuê nhà và giải ngân cho đơn vị cho thuê, sau khi người dân ký hợp đồng thuê căn hộ. Những người dân trong diện giải tỏa trở thành khách thuê cho các dự án nhà thương mại. Lượng khách thuê này sẽ tương đối ổn định khi nhà nước tiến hành giải tỏa lần lượt từng khu đô thị rộng lớn. Doanh nghiệp có nhà thương mại, ngân hàng dính nợ xấu sẽ tự tính phương án kinh doanh, hoặc là cho thuê, thuê mua, chuyển công năng, hoặc bán trong thời điểm thích hợp…

Các dự án bên ngoài khu vực phát triển giai đoạn này phải chuyển đổi mục đích sử dụng tạm thời. Sau khi khu đô thị phát triển xong, hoặc tùy nhu cầu thực tế, nhà nước sẽ phát triển đồng thời khu đô thị khác để tập trung nguồn lực xã hội bám sát kế hoạch phát triển ban đầu.

Giải pháp này sẽ giải quyết những vấn đề gì?

1. Phát triển đô thị đồng bộ, hiệu quả, đáp ứng đúng nhu cầu nhà ở của người dân và sự phát triển chung của toàn xã hội. Đó là cách giải quyết tận gốc khủng hoảng bất động sản và những vấn nạn trong phát triển đô thị hiện nay.
2. Loại bỏ tiêu cực, tham nhũng trong thu hồi đất, khiếu kiện của người dân vì giá đền bù thấp hơn giá thị trường, rút ngắn thời gian đền bù giải tỏa.
3. Huy động hiệu quả các nguồn lực cho phát triển đô thị, nhà nước không phải bỏ ra số tiền lớn.
4. Từng bước giải quyết được bất cập về cơ sở hạ tầng (giao thông kém, ngập lụt, môi trường ô nhiễm…) cho toàn xã hội.
5. Loại bỏ được quy hoạch treo, sự chồng chéo, lệch pha giữa quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất hiện nay.
6. Giải quyết được bài toán nhà chất lượng kém trong những dự án đầu tư từ vốn nhà nước do được bao cấp lợi nhuận, bao tiêu sản phẩm. Bài toán nhà giá rẻ được giải quyết với giá bán chỉ hơn 4 triệu/m2.
7. Rút ngắn được quy trình lập dự án đầu tư, tăng hiệu quả đầu tư cho doanh nghiệp, loại bỏ tham nhũng trong quá trình cấp phép dự án.
8. Đào thải những chủ đầu tư yếu năng lực, làm lành mạnh hóa, phát triển bền vững thị trường bất động sản.
9. Khai thác được những dự án chung cư thương mại đang tồn kho một cách hiệu quả, phù hợp với cơ chế thị trường.
10. Tăng sự minh bạch sẽ góp phần cải thiện, thu hút nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Với 5 bước thực hiện và 10 vấn đề nan giải được trả lời, giải pháp này mong muốn sẽ được đưa ra xem xét, đánh giá nghiêm túc, khách quan để khắc phục những tồn tại, vấn nạn hiện nay trong quá trình phát triển đô thị và thị trường bất động sản.