Xây dựng lại nhà chung cư cũ: Giải bài toán lợi nhuận cho chủ đầu tư

Nếu cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ tốt thì bộ mặt đô thị sẽ khang trang hơn rất nhiều.

Tôn trọng vai trò chủ sở hữu

Theo các nhà đầu tư BĐS thì đây là lần đầu tiên vai trò chủ sở hữu các căn hộ chung cư được coi trọng và được tham gia trong suốt quá trình xây dựng lại chung cư. Tại Điều 7 của dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ cũng nêu rõ các đối tượng được tham gia đầu tư cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Theo đó, thành phần không bị trói buộc bởi DN Nhà nước hay chính quyền địa phương mà mở rộng ra cả DN có vốn đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó việc lựa chọn chủ đầu tư cũng nêu cao được vai trò của chủ sở hữu tại chung cư cần cải tạo, xây mới. “Trường hợp các chủ sở hữu nhà chung cư lựa chọn DN kinh doanh BĐS tham gia đầu tư hoặc tham gia góp vốn để xây lại nhà chung cư mà có 2 DN trở lên đăng ký tham gia đầu tư thì đơn vị được lựa chọn là DN đạt tỷ lệ ý kiến đồng thuận cao nhất của các chủ sở hữu”, dự thảo Nghị định nhấn mạnh.

Đồng thời, các chủ sở hữu được tham gia góp vốn cùng với DN kinh doanh BĐS để triển khai dự án xây dựng lại nhà chung cư theo hình thức góp vốn bằng tiền hoặc bằng diện tích nhà ở, đất ở và tài sản khác gắn liền với đất trong phạm vi dự án (nếu có). Như vậy, các chủ sở hữu chung cư có quyền thỏa thuận với các chủ đầu tư xây dựng lại chung cư cũ ở tất cả các vấn đề liên quan đến quyền lợi và trách nhiệm của mình, từ chế độ hỗ trợ tạm cư, tái định cư đến chế độ sử dụng chung cư, chất lượng công trình...

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho biết: Cải tạo lại chung cư cũ hư hỏng nặng là bài toán vô cùng nan giải, bởi DN không mặn mà từ trước tới nay vì cơ chế chính sách cũ. Nay có dự thảo chính sách mới đã hấp dẫn được nhà đầu tư tham gia cải tạo xây dựng chung cư cũ như hệ số sử dụng đất được nhân 3, rồi lại không hạn chế tầng cao. Đây là những thay đổi rất tốt để có thể hấp dẫn nhà đầu tư tham gia. Dự thảo này nêu rõ được vai trò của chủ sở hữu căn hộ trong chung cư cũ, từ đó đảm bảo được tính công khai, minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư, cũng như phương án cân đối tài chính dự án của chủ đầu tư.

Đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư

Hầu hết các chung cư cũ bị hư hỏng cần cải tạo, xây dựng lại chủ yếu tập trung ở khu vực trung tâm của các TP lớn, có vị trí thuận lợi, nếu có phương án đầu tư, khai thác hợp lý sẽ mang lại hiệu quả tích cực. Trong dự thảo Nghị định nêu rõ: Căn cứ tình hình cụ thể của khu vực triển khai thực hiện dự án bao gồm cả khu vực trung tâm, khu vực hạn chế phát triển thuộc tất cả các đô thị, kể cả đô thị loại đặc biệt, UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép. Khuyến khích quy hoạch xây dựng các không gian ngầm để sử dụng vào mục đích công cộng và không tính diện tích phần công trình ngầm vào hệ số sử dụng đất nêu tại khoản này.

Ông Nguyễn Duy Thành - Chủ tịch HĐQT Cty quản lý Global Home đồng ý với điểm mới ở dự thảo này là giải được bài toán lợi nhuận cho chủ đầu tư khi tham gia cải tạo chung cư cũ bằng việc được sử dụng tối đa hệ số sử dụng đất gấp 3 lần. Nhưng bên cạnh đó ông lại băn khoăn: “Khu vực trung tâm của các đô thị thường là nơi có mật độ dân cư cao, nhưng dự thảo Nghị định lại cho phép nhân 3 hệ số sử dụng đất và không hạn chế tầng cao miễn là phù hợp quy hoạch ở khu vực. Điều này đã gây xung đột làm gia tăng áp lực về hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội trong khu vực, và cũng thúc đẩy việc cải tạo chung cư cũ mang tính khu vực hơn là đồng bộ. Bởi vì, những khu vực nào có vị trí ngon, những khu đất vàng thì được các DN sẵn sàng lựa chọn tham gia và điều đó lại tăng áp lực lên hạ tầng khu vực và mất tính đồng bộ trong khu vực. Còn vùng ven thì DN lại không mặn mà do tính thanh khoản và lợi nhuận không cao”.