Thu hồi, giao đất, cách xác định giá đất… đang là những vấn đề gây bức xúc, khiếu kiện nhiều nhất trong lĩnh vực đất đai. Sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 có khắc phục được tình trạng này?

Ông Đào Trung Chính

Ông Đào Trung Chính

Tiền Phong có cuộc trao đổi với ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Tổ chức phát triển quỹ đất sẽ như một doanh nghiệp

Dự án cao tốc Thái Nguyên - Hà Nội bị chậm tiến độ do đền bù giải phóng mặt bằng Ảnh: Hồng Vĩnh
Dự án cao tốc Thái Nguyên - Hà Nội bị chậm tiến độ do đền bù giải phóng mặt bằng.  Ảnh: Hồng Vĩnh.

Xin ông cho biết sửa đổi Luật Đất đai lần này có những điểm gì mới về quy trình thu hồi, giao đất để khắc phục cơ chế xin- cho, chạy chọt dự án?

Sửa đổi luật lần này, quy định ngoài dự án sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, phục vụ lợi ích công cộng và phát triển kinh tế lớn, còn lại thu hồi dựa trên cơ sở có quy hoạch, sẽ tạo quỹ đất sạch, sau đó cho bán đấu giá. Đất đến tay doanh nghiệp là đất sạch.

Sửa đổi luật sẽ quy định rõ hơn các dự án phát triển kinh tế, tiếp tục làm rõ dự án nào thì Nhà nước sẽ tiếp tục áp dụng biện pháp thu hồi, còn dự án thì để cho người dân được thỏa thuận với nhà đầu tư, tức là sẽ khoanh rõ phạm vi, đối tượng.

Để thực hiện tốt quy trình mới này, đòi hỏi vai trò của tổ chức phát triển quỹ đất. Ông nghĩ sao khi có ý kiến cho rằng vai trò của tổ chức phát triển quỹ đất đã thực hiện không tốt trong thời gian vừa qua?

Theo quy định trong Nghị định 69, hàng năm UBND cấp tỉnh phải trích từ 30-50% tiền thu từ đất để tạo ra quỹ phát triển đất. Nhưng các tỉnh bán đấu giá được mảnh đất nào thì lại đầu tư vào cơ sở hạ tầng hoặc làm những việc khác.

Việc dùng tiền đó quay ngược trở lại để phát triển quỹ đất là ít. Lần này sẽ có những biện pháp mạnh hơn để đảm bảo số tiền đó phục vụ cho việc bồi thường, tái định cư cho dân tốt hơn.

Đồng thời, phải xây dựng lại tổ chức phát triển quỹ đất. Đây là đơn vị sự nghiệp của Nhà nước.

Thời gian tới cần phải cho hệ thống tổ chức này một số cơ chế mạnh mẽ như là một doanh nghiệp. Bởi nếu cùng đi giải phóng mặt bằng, các doanh nghiệp sẽ làm tốt hơn các đơn vị sự nghiệp, các hội đồng của Nhà nước.

Doanh nghiệp là gắn với cơ chế kinh tế, nên khi họ xuống đàm phán với dân, người dân nào làm nhanh là họ thưởng. Còn ở các đơn vị sự nghiệp, xuống nói chuyện với dân xong về còn phải thưa bẩm, xin ý kiến…, rất lằng nhằng, mất thời gian.

Công khai để tránh đất bỏ hoang

Với quy trình mới trên qua nhiều công đoạn và để đất sạch đến được tay doanh nghiệp sẽ mất nhiều thời gian, nhưng lại gây ảnh hưởng đến thu hút đầu tư. Vậy phải giải “bài toán”này thế nào, thưa ông?

Thậm chí có ý kiến còn cho rằng khi thu hồi tạo quỹ đất sạch xong thì chẳng thu hút được nhà đầu tư nào. Như vậy cái quỹ đất sạch kia thành đất để hoang.

Do đó, trong giải pháp sắp tới về vấn đề quy hoạch sử dụng đất thì chúng ta nhấn mạnh vào kế hoạch sử dụng đất. Chúng tôi đang thiết kế theo hướng thu hồi theo quy hoạch và quy hoạch này phải thực hiện theo kế hoạch hằng năm.

Kế hoạch hằng năm xây dựng dựa trên nhu cầu thực tế của các doanh nghiệp của địa phương. Hằng năm, HĐND sẽ thông qua kế hoạch này và phải giám sát chặt chẽ. Chính nhờ giám sát chặt, kịp thời điều chỉnh kế hoạch cho phù hợp, thì mới giải được bài toán kia.

Như vậy, cơ chế giao đất theo dự án vẫn chưa thể bỏ ngay, thưa ông?

Có những dự án mà nhìn thấy được lợi ích lâu dài hơn, không chỉ vấn đề kinh tế mà nó còn giải quyết các vấn đề xã hội như giải quyết công ăn việc làm, giữ gìn bản sắc văn hóa cộng đồng, môi trường…Đối với những dự án này thì có thể lựa chọn, chỉ định chủ đầu tư.

Chúng tôi sẽ có những tiêu chí cụ thể được quy định trong luật, tránh việc lựa chọn, chỉ định “nhầm”. Những tiêu chí này công khai minh bạch cho cả mọi người dân đều biết, giám sát. Nếu các tỉnh làm không tốt thì phải chịu trách nhiệm.

Xây dựng hệ thống cơ quan tư vấn giá đất độc lập

Thưa ông, sửa đổi luật lần này đã đưa ra một nguyên tắc mới “giá đất do Nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tác phù hợp với giá thị trường”. Quan điểm của ông ra sao khi có ý kiến cho rằng cách xác định giá đất theo thị trường vẫn còn chung chung, thiếu căn cứ?

Nói gì thì cũng phải nhìn lại mình mới thừa nhận quyền sử dụng đất là có giá, trong khi ở hầu hết các nước, thị trường đất đai phát triển từ lâu rồi. Ở nhiều nước, nếu cái giá mà có thể chênh lệch so với giá mua bán chung ở ngoài thị trường thấp hơn từ 10-20%, thì nó đã được coi là ngang bằng rồi. Hiện ta còn thiếu mấy yếu tố để xác định giá đất.

Thứ nhất, cơ quan theo dõi biến động giá cả của thị trường là chưa có. Các cuộc mua bán diễn ra, thì phải có hệ thống, mạng lưới thu nhận. Thứ hai, chính sách thuế về đất đai của mình chưa tốt.

Hiện người dân vẫn còn nói dối nhiều trong việc mua bán, như mua bán giá cao, nhưng kê khai giá thấp, dẫn đến đánh thuế không trúng.

Hay chính sách thuế đang cào bằng giữa những người nghèo và người giàu. Có rất nhiều người có nhà, đất bỏ không, nhưng chúng ta vẫn chưa làm được khi người ở hai nhà thì phải đóng thuế khác người ở một nhà.

Trong phương pháp về định giá đất có cho phép một mức chênh lệch nhất định. Cách định giá đất cũng phải đưa mức chênh lệch cho phép vào. Vấn đề ở đây là vai trò của HĐND, bởi bảng giá thông qua HĐND.

HĐND phải có trách nhiệm bảo vệ quyền lợi của người dân. Tuy nhiên để HĐND quyết được thì phải có tư vấn chính xác. Muốn có tư vấn chính xác thì phải có hệ thống theo dõi cập nhật, thẩm định giá độc lập.

Vậy theo ông điều gì cần phải làm ngay khi mà các căn cứ để xác định giá đất vẫn đang là vấn đề còn bỏ ngỏ?

Trước mắt cần xây dựng và phát triển mạnh một hệ thống cơ quan độc lập chuyên theo dõi, tư vấn về giá đất. Hàng năm cơ quan này sẽ tự kiểm nghiệm lại giá đất, điều chỉnh cho phù hợp với giá thị trường.

Ông co thể nói rõ hơn vai trò của hệ thống cơ quan này?

Tại sao khiếu nại nhiều về bồi thường giải phóng mặt bằng, trong đó chủ yếu là giá đất? Đúng là đang thiếu một cơ chế phán quyết độc lập.

Đúng là đang thiếu một cơ chế phán quyết độc lập. Cơ quan hành chính Nhà nước một tay thu đất của người dân, một tay bồi thường và cũng chính cơ quan hành chính đó giải quyết khiếu nại- như thế là không khách quan".

Cơ quan hành chính Nhà nước một tay thu đất của người dân, một tay bồi thường và cũng chính cơ quan hành chính đó giải quyết khiếu nại- như thế là không khách quan. Như vậy thì phải cần một cơ quan tư vấn về giá đất độc lập. UBND, Tòa án có thể căn cứ vào đó để giải quyết khiếu nại. Chúng ta cần có một hành lang pháp lý cho hệ thống tổ chức này. Nó phải chịu trách nhiệm rất cao về giá đất.

Bảo đảm lợi ích tốt hơn cho người bị thu hồi đất

Ông nghĩ sao khi nhiều người lo ngại rằng nếu tiếp tục giao UBND cấp tỉnh ban hành công bố bảng giá thì vẫn theo cơ chế cũ. Như vậy bảng giá đất sẽ vẫn rất thấp so với giá thị trường như họ đang làm?

Đúng là có người nói như thế thì vẫn cơ chế cũ, nhưng tới đây sẽ quy định chi tiết hơn. Có thể giống về hình thức, nhưng bảng giá này phải dựa trên hệ thống theo dõi về giá đất, có tính liên tục. Bảng giá sẽ dựa trên cơ sở thực tiễn hơn, khoa học hơn.

Bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành sẽ làm chặt chẽ theo hướng không ban hành, công bố hằng năm. Những khu vực nào cần điều chỉnh thì chúng ta điều chỉnh.

Còn lại theo đề xuất chung thì sẽ từ 3-5 năm điều chỉnh, công bố một lần. Còn ở các khu vực giáp ranh như giữa Hà Nội với các tỉnh xung quanh, chỉ cách nhau một con mương mà chênh lệch gấp 5-6 lần.

Sửa luật sẽ quy định cơ quan T.Ư có trách nhiệm công bố giá của khu vực đó để các địa phương căn cứ vào đó làm, tránh tình trạng chênh lệch quá cao như vậy.

Đối với việc thu hồi đất nông nghiệp để làm các dự án nhà ở, thương mại, người dân thường không có quyền gì cả và được bồi thường với giá rất rẻ mạt, dẫn đến khiếu kiện nhiều, kéo dài?

Nguyên tắc của chúng ta là thu hồi đất nào thì bồi thường theo giá đất đó. Vấn đề ở chỗ là, đất nông nghiệp sau khi được quy hoạch để làm đô thị đã vọt giá lên rất nhanh, gấp nhiều lần. Người dân muốn đòi chia, đòi thêm cái phần chênh lệch này.

Sửa luật lần này cũng đã đề cập tới vấn đề phải giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người bị thu đất. Như Nghị định 69 bắt đầu giải quyết bằng các chính sách hỗ trợ.

Tuy nhiên ở đây cũng đặt ra vấn đề xem xét trách nhiệm của người dân đối với Nhà nước. Có những trường hợp nhiều năm không có đóng góp gì hoặc rất ít về thuế cho Nhà nước thì cũng không thể đòi hỏi đền bù giá cao.

Xin cảm ơn ông.

Theo Hoàng Long (Báo Tiền Phong)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.