Để TP.HCM vươn lên vị trí dẫn đầu trong khu vực thì Nhà nước nên bắt đầu từ việc điều chỉnh quy hoạch lại TP và có kịch bản kế hoạch tài chính để thực hiện quy hoạch.
​Xây dựng nhiều thành phố chuyên đề

TP.HCM nhìn từ quận 2 - Ảnh: Tự Trung

Ở Anh, Abecrcrombie - một chuyên gia quy hoạch - đã đưa ra ý tưởng ngừng phát triển London cũ, xây dựng vành đai cây xanh lớn quanh London và phát triển 8 đô thị vệ tinh bao quanh - vùng đô thị (Metropolitan Area).

Ở Tokyo, từ định hướng phát triển trung tâm với tiêu đề “Phát triển thành phố thông qua sự hợp tác hòa hợp giữa xã hội và người dân”, chính quyền đã xây dựng hàng loạt đô thị mới vệ tinh quanh Tokyo, như thành phố Osaki là “nơi hội tụ của phát triển công nghệ thế kỷ 21”, đô thị Shinyuku là thành phố tương tác và giao lưu...

KTS Nguyễn Ngọc Dũng

Xây dựng thêm 
16 đô thị vệ tinh

Từ những thành phố đi trước và thành công đó, chúng ta có thể tham khảo và định hướng lại các vùng đất bao quanh TP.HCM để có thể xây dựng những đô thị mới. Thành phố từng đề xuất 4 đô thị vệ tinh Đông - Tây - Nam - Bắc với chính quyền đô thị nhưng chưa được triển khai.

Nay vì sức hút của thành phố đối với người dân cả nước, dân số sẽ tăng nhanh chóng trong vài thập kỷ tới, tôi đề xuất xây dựng thêm khoảng 16 đô thị vệ tinh mới với quy mô 300.000 dân cho 1 đô thị (Liên Hiệp Quốc khuyến cáo đây là dân số tốt nhất cho cuộc sống chất lượng, dễ đầu tư và để đáp ứng được 5 đại mục chính của Hiến chương C.I.A.M: Nhà ở - Giải trí - Việc làm - Giao thông - Di tích lịch sử).

Những đô thị này có thể là đô thị của đại học, nghiên cứu; đô thị của công nghiệp nặng, cảng biển; đô thị của những người sản xuất phần mềm; đô thị của trung tâm tài chính quốc tế; đô thị của ngành sản xuất may mặc, da giày; đô thị của gỗ trang trí, của sản xuất nhỏ như đèn, gạch, thủ công mỹ nghệ...

Các đô thị chuyên đề này với các chính sách thu hút đi kèm sẽ tạo ra sự năng động và thu hút dân cư các ngành nghề. Những đô thị này với trung tâm là TP.HCM, với các tỉnh bao quanh trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam như Long An, Bình Dương, Đồng Nai và Vũng Tàu sẽ chia sẻ công việc và dân cư, phân công ngành nghề và nhất là không để TP.HCM phát triển lan tỏa khó kiểm soát, gây ra các hệ lụy đi kèm.

Từ đó sẽ có đô thị vệ tinh mang tính kết nối. Việc dời ga Sài Gòn hay xây dựng sân bay Long Thành cho đến cảng sông, cảng biển, hệ thống metro, bến xe buýt, bến xe liên tỉnh... sẽ được đầu tư liên hoàn, kết nối các loại hình giao thông cấp vùng để người dân đi lại có thể chuyển tiếp nhiều phương tiện đến mọi vùng của cả nước, hay chuyển tiếp dễ dàng đến các tỉnh trong vùng đô thị TP.HCM.

Những đô thị này có thể đặt ở Q.9, Nhơn Trạch, Long Thành. Đô thị trung tâm tài chính quốc tế có thể hình thành ở Thủ Thiêm; đô thị kết nối với cửa ngõ đến các nước Đông Nam Á có thể đặt ở Hóc Môn, Củ Chi; đô thị đại học ở Q.9 và một phần Bình Dương; đô thị kỹ thuật cao ở Q.Gò Vấp, Q.12...

Cần cách làm mới

Để xây dựng, phát triển theo hướng này cần có kịch bản, lộ trình và cách làm hoàn toàn mới, đó là ngừng phát triển dự án nhỏ lẻ, không xây dựng từng hạng mục cầu đường, sân bay, bến cảng, nhà ga riêng lẻ, mà tất cả được đưa vào từng đô thị vệ tinh 2.000 - 3.000ha.

Với một công ty phát triển cổ phần độc lập, kinh doanh theo luật, công bằng với người dân có đất, minh bạch với nhà đầu tư và với lộ trình kịch bản rõ ràng, việc xây dựng đô thị vệ tinh sẽ nhanh chóng và thu lại lợi nhuận, ít sử dụng ngân sách hoặc vay vốn ODA...

Công ty cổ phần đầu tư thành lập bao gồm người dân có đất, các nhà đầu tư, chính quyền địa phương, trung ương, các cổ đông khác. Cách làm là dùng “sổ đỏ” được cấp tạm thời vay vốn ngân hàng, xây dựng nhà tái định cư, vài trục cảnh quan chính, lấy đất sạch rao bán, đấu giá, thu lợi nhuận đầu tư cuốn chiếu và tái đầu tư cầu, đường, bến cảng, nhà ga...

Tất cả từ nội lực tiềm tàng của vùng đất mới, trả lãi vay ngân hàng ban đầu và chia cổ tức cho người dân có đất. Điểm đặc biệt là không có khái niệm “đền bù giải tỏa”, nông dân có đất trở thành “cổ đông nông dân” hưởng lợi từ sự phát triển, thu hút dân cư nhờ các chính sách: nhà nước trung ương đầu tư đường cao tốc nối mạng, chính quyền địa phương đầu tư công trình phúc lợi xã hội (trường học, bệnh viện...), đất sạch giao cho nhà đầu tư thứ cấp thông qua đấu giá, người dân mua được nhà giá rẻ (vì không gộp hạ tầng các loại vào dự án)...

Thực hiện theo cách này chỉ cần 10 năm là hình thành một đô thị vệ tinh theo đúng lộ trình kịch bản đề ra từ khâu thi tuyển thiết kế với điều kiện chính sách đi kèm. Khi chính quyền và người dân cùng thu được lợi nhuận từ sự phát triển, các đô thị khác dễ dàng hình thành, giá trị cổ phiếu tăng theo thời gian...

Bắt đầu từ vấn đề cốt lõi

Muốn phát triển mạnh, TP.HCM trước hết phải được làm chủ những giá trị phát triển kinh tế mà nó tạo ra. Lâu nay TP.HCM thu ngân sách hằng năm được bao nhiêu (thuế và các khoản thu ngân sách khác) thì được giữ lại cỡ 1/4, còn 3/4 nộp trung ương. Hà Nội cũng vậy, cỡ “1/3 - 2/3”.

Trung ương phân bổ ngân sách cho các bộ, ngành, đồng thời phân bổ lại ngân sách cho các địa phương. Nôm na là lấy của các “anh giàu” chia cho các “em nghèo”. Nhìn vào thu - chi ngân sách ở nước ta, số địa phương “làm ra không đủ ăn”, chờ trung ương phân bổ lại ngân sách rất nhiều.

Không nên tiếp tục làm như thế. Nên chia thuế thành các khoản thuế trung ương và thuế địa phương. Thuế trung ương do trung ương quyết định và dùng để chi trả cho các hoạt động của trung ương.

Thuế địa phương do địa phương quyết định và dùng để chi trả cho các hoạt động của địa phương. Trung ương không lấy tiền của các “anh giàu” chia cho các “em nghèo”. Địa phương nào nghèo có thể vay tiền của địa phương giàu, nhưng dứt khoát theo nguyên tắc “có vay - có trả”. Đồng tiền phải có chủ, dùng tiền phải biết tính toán và có trách nhiệm.

Thiết nghĩ câu chuyện “giấc mơ số 1” của Sài Gòn nên bắt đầu từ vấn đề cốt lõi này.

LƯƠNG HOÀI NAM (TS kinh tế)

KTS NGUYỄN NGỌC DŨNG (Hội Kiến trúc sư TP.HCM)
 
Báo Tuổi Trẻ
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.