Tiền sử dụng đât vượt hạn mức khi chuyển mục đích: Đề xuất ba hệ số điều chỉnh

Thay vào đó, TP chỉ đạo các sở làm lại dự thảo theo hướng có nhiều hệ số, quan trọng nhất là nêu được cơ sở pháp lý. Theo dự thảo mới nhất vừa được đưa ra họp bàn vào ngày 5-6, có ba hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất, tối thiểu là 3,5 lần và tối đa là 4,5 lần.

Ba khu vực, ba hệ số K

Chủ trì thực hiện dự thảo, Sở Tài chính cho biết theo hướng dẫn của Thông tư 93/2011, hệ số K là tỉ lệ chênh lệch giữa giá chuyển nhượng thực tế với giá đất trong bảng giá đất do UBND TP ban hành.

Theo Sở Tài chính, hiện có ba nguồn thông tin về giá chuyển nhượng thực tế có thể được dùng để xác định hệ số K của từng quận, huyện. Đó là thông tin của các đơn vị tư vấn khi lập bảng giá đất năm 2008; thông tin về giá đất ở trên thị trường đã được TP phê duyệt khi Nhà nước thu hồi đất và duyệt bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo cơ chế hai giá vào các năm 2010, 2011, 2012. Cuối cùng là thông tin do Sở Tài chính thu nhập vào năm 2012 qua báo chí, sàn giao dịch và khảo sát thực tế.

Theo dự thảo, tiền sử dụng đất vượt hạn mức ở huyện Bình Chánh có hệ số điều chỉnh là 3,5 lần bảng giá đất. Ảnh: HTD

Qua đối chiếu cho thấy cùng một quận, huyện nhưng áp dụng ba nguồn dữ liệu trên để tính toán thì sẽ cho ra ba hệ số K khác nhau, chênh lệch rất lớn. Chẳng hạn quận 1, nếu căn cứ vào nguồn thứ nhất thì hệ số K là 4,5 lần. Nhưng nếu căn cứ vào giá bồi thường thì K sẽ lên tới 6,74 lần. Còn nếu căn cứ vào giá do Sở Tài chính khảo sát thì hệ số K là 5,4.

Các hệ số này có điểm chung là gần như đều lớn hơn (thậm chí rất nhiều lần) so với hệ số 4 lần mà các sở đã trình trước đây. Điển hình là tới chín quận, huyện có tỉ lệ chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất trong bảng giá TP ban hành từ 6,1 đến 7,4 lần.

Do mỗi nguồn thông tin đều có một độ thiếu chính xác nhất định, liên sở cho rằng nên kết hợp cả ba nguồn dữ liệu để chọn ra hệ số điều chỉnh mang tính chất chung nhất. Dự thảo mới nhất không xác định hệ số K cho từng quận, huyện mà chia làm ba khu vực. Cách tính cũng nhẹ nhàng hơn so với việc lấy giá chuyển nhượng chia cho giá trong bảng giá đất để ra hệ số K.

Giáp ranh được chọn hệ số thấp hơn

Theo đề xuất của liên sở, có ba khu vực với ba hệ số K khác nhau. Khu vực 1 gồm tám quận nội thành hầu như không còn đất nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng; khu vực 2 là các quận ngoại thành còn khá nhiều đất nông nghiệp và khu vực 3 là các huyện nội thành còn nhiều đất nông nghiệp.

Về cách tính hệ số, liên sở đề xuất TP chọn hệ số trung bình của cả khu vực, sau đó giảm tiếp 20% để lấy con số cuối cùng. Cơ sở pháp lý của việc giảm 20% là Nghị định 188/2004: Cho phép UBND cấp tỉnh được tăng tối đa 20% và giảm tối đa 20% giá các loại đất cụ thể.

Theo cách tính như trên, khu vực 1 có hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất là 4,5 lần. Khu vực này (gồm các quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Tân Bình, Phú Nhuận) hầu như không còn đất nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng đất ở. Do đó, hệ số K dù có cao cũng không ảnh hưởng đến người dân.

Khu vực 2 có hệ số điều chỉnh là 4, gồm 11 quận: 2, 6, 7, 8, 9, 12, Gò Vấp, Bình Thạnh, Bình Tân, Tân Phú và Thủ Đức. Khu vực 3 là các huyện còn lại với hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất là 3,5 lần bảng giá đất. Đối với trường hợp chung một tuyến đường giáp ranh giữa hai quận, huyện nhưng lại có hai hệ số K khác nhau, dự thảo đề nghị chọn hệ số thấp hơn để tính tiền sử dụng đất cho người dân.

Được biết tại cuộc họp ngày 5-6, gần như tất cả quận, huyện đều thống nhất với dự thảo này.