Bảng giá đất theo chu kỳ 5 năm: Lời giải cho bài toán ổn định chính sách

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến cho Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (Dự thảo) để trình tại Kỳ họp thứ 10 Quốc hội khóa XV sắp tới. Một trong những điểm mới đáng chú ý là đề xuất sửa đổi Điều 159, quy định về bảng giá đất.

Một trong những điểm mới đáng chú ý là đề xuất sửa đổi Điều 159, quy định về bảng giá đất - Ảnh: ITN

Cụ thể, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đưa ra hai phương án. Phương án 1, bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá đất có thể được lập đến từng thửa đất. UBND cùng cấp quyết định bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần, công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Trường hợp cần thiết phải bổ sung bảng giá đất trong năm, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định.

Phương án 2, bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế, phí liên quan đến việc sử dụng đất, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Chính phủ sẽ quy định chi tiết các trường hợp áp dụng bảng giá đất.

Theo các phương án đề xuất trên, bảng giá đất tại các địa phương sẽ được ban hành 5 năm một lần và sẽ có hệ số điều chỉnh hằng năm cho phù hợp với chu kỳ 5 năm. Đây là khác biệt lớn so với quy định của Luật Đất đai 2024, khi bảng giá đất được ban hành hàng năm.

Đánh giá cao nội dung đề xuất trên, luật sư Phạm Thanh Tuấn - chuyên gia pháp lý bất động sản nhận định, việc ban hành bảng giá đất áp dụng cho kỳ 5 năm cùng với hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm như tinh thần sửa đổi luật sẽ giúp doanh nghiệp thuận lợi hơn trong tiếp cận đất đai, dễ dàng lên kế hoạch đầu tư kinh doanh vì họ biết rõ giá đất sẽ ổn định khung giá trong 5 năm thay vì bảng giá đất hằng năm như Luật Đất đai 2024 quy định.

“Trong khi hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm chỉ dao động trong biên độ hợp lý, không gây xáo trộn lớn. Điều đó giúp nhà đầu tư yên tâm hơn khi triển khai dự án”, luật sư này chia sẻ.

Đồng quan điểm, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam đánh giá cơ chế này phù hợp với đặc điểm thị trường và yêu cầu quản lý nhà nước. Tuy nhiên, ông cảnh báo không nên áp dụng một bảng giá đất duy nhất cho mọi đối tượng, mục đích và trường hợp.

Đề xuất bảng giá đất được ban hành định kỳ 5 năm, kèm hệ số điều chỉnh hằng năm được kỳ vọng giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong kế hoạch đầu tư - Ảnh: ITN

Theo ông Cường, mỗi nhóm giao dịch có đặc thù khác nhau, đòi hỏi cách xác định giá phù hợp.

“Kinh nghiệm từ các giai đoạn trước cho thấy, nếu áp dụng một bảng giá chung cho tất cả, sẽ khó đảm bảo công bằng và sớm phải điều chỉnh”, ông Cường nhấn mạnh.

Xoay quanh vấn đề này, TS Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý thuộc Đại học Kinh tế TPHCM bày tỏ sự ủng hộ mạnh mẽ với mô hình kết hợp giữa sự ổn định và linh hoạt. Mô hình ban hành bảng giá đất ổn định theo chu kỳ 5 năm/lần, đồng thời sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm để cập nhật hàng năm vừa đảm bảo tính ổn định lâu dài để các nhà đầu tư có thể yên tâm xây dựng kế hoạch, vừa có sự linh hoạt để bám sát thực tế thị trường. Đây là giải pháp hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Ông Nghĩa nhấn mạnh vai trò chủ động của Nhà nước trong định giá đất sơ cấp, đặc biệt đối với các dự án mang tính chiến lược, thúc đẩy kinh tế - xã hội. Nếu để chi phí thu hồi đất chạy theo giá thị trường bị đầu cơ thổi phồng, các dự án lớn như khu công nghiệp công nghệ cao sẽ không thể triển khai vì chi phí đầu vào quá lớn, làm triệt tiêu động lực đầu tư.

“Điều quan trọng nhất đối với nhà đầu tư lớn là sự ổn định và nhất quán của chính sách. Một dự án kéo dài 5-7 năm cần môi trường mà chi phí dự toán không bị thay đổi bất ngờ. Sự bất nhất trong chính sách là rủi ro lớn nhất và có thể làm suy giảm nghiêm trọng động lực đầu tư”, ông Nghĩa khẳng định.