Thuế chuyển nhượng bất động sản: Tạo thuận lợi cho người nộp thuế

Luật thuế TNCN sửa đổi quy định rõ thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bao gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước; các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Quy định nêu trên nhằm bao quát được thực tế phát sinh, đồng thời quy định rõ trường hợp chuyển nhượng bất động sản dưới hình thức uỷ quyền mà người được uỷ quyền có cả quyền cho, tặng, chuyển nhượng bất động sản... có phát sinh thu nhập thì phải chịu thuế TNCN.

Tuy nhiên, theo Phó Vụ trưởng Vụ Chính sách Thuế - Bộ Tài chính Nguyễn Văn Phụng, để đảm bảo chính sách rõ ràng, minh bạch, phản ánh đúng bản chất kinh tế của khoản thu và cơ sở pháp lý trong thực hiện thì Nghị định hướng dẫn Luật thuế TNCN sửa đổi nên quy định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước; các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức. Ngoài ra, thu nhập chịu thuế bao gồm cả khoản thu nhập từ việc uỷ quyền quản lý bất động sản mà người được uỷ quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

Nghị định cũng cần bổ sung một số thu nhập được miễn thuế như: Thu nhập chuyển nhượng bất động sản, thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa các đối tượng có quan hệ trong gia đình (giữa vợ với chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau và thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau). Ngoài ra, quy định này cũng áp dụng đối với bất động sản được chuyển nhượng là nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Cũng theo nhận định của Phó Vụ trưởng Nguyễn Văn Phụng, Luật thuế TNCN 2007 đã quy định 2 phương pháp tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản là áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập (thực lãi) được xác định theo phương pháp giá bán trừ giá mua và chi phí chuyển nhượng bất động sản; Áp dụng thuế suất 2% trên giá bán trong trường hợp không xác định được giá mua (giá vốn) của bất động sản chuyển nhượng.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay việc xác định vốn của bất động sản chưa bao quát đầy đủ, mới chỉ quy định đối với bất động sản có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng và được Nhà nước giao. Hiện vẫn có nhiều loại bất động sản chuyển nhượng có nguồn gốc khác như: Bất động sản có nguồn gốc thừa kế do cha ông để lại, đất chuyển mục đích sử dụng, đất hợp pháp hoá và được Nhà nước thừa nhận (cấp sổ đỏ)...

Để phù hợp với thực tiễn này, tránh vướng mắc trong thực thi, Bộ Tài chính đề xuất Chính phủ cho bổ sung các quy định về xác định giá vốn (giá mua) của bất động sản được chuyển nhượng: Đối với quyền sử dụng đất, bất động sản được chuyển nhượng mà có nguồn gốc trước đây (khi có bất động sản hoặc sổ đỏ) không thuộc trường hợp đất do Nhà nước giao, đất do trúng đấu giá, không có nguồn gốc từ việc nhận chuyển nhượng thì việc xác định giá mua căn cứ vào chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp cá nhân không có chứng từ chứng minh để xác định giá vốn của bất động sản thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.