Theo đánh giá của Ngân hàng Thế giới (WB), Việt Nam là nước có tốc độ đô thị hóa cao nhất Đông Nam Á. Nếu như năm 1986 tỷ lệ dân cư sống tại đô thị Việt Nam mới 19% (khoảng 11,8 triệu người), thì đến năm 2010 đã tăng lên 30,5% (khoảng 26,3 triệu người). Áp lực dân số cùng với hạ tầng đô thị không đồng bộ và phương thức quản lý không hợp lý đang khiến những đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM oằn mình trong thời kỳ quá độ.

Vùng lõi: nghẹt thở


“Vỏ” hoành tráng, “ruột” sập xệ là thực trạng dễ nhận thấy ở các đô thị hiện nay, đặc biệt tại Hà Nội và TPHCM. Việc bành trướng quy mô không gian đô thị về các hướng với hàng trăm khu đô thị mới, những con đường, khu dân mới cư mọc lên san sát và nhà cao tầng vươn lên chiếm lĩnh không gian dễ dàng khiến người ta ảo tưởng về một sự phát triển bùng nổ, hoành tráng và hiện đại.


Thế nhưng, khi “soi” kỹ đằng sau sự hào nhoáng đó, những vấn đề nhức nhối của đô thị mới thực sự hiện ra. Ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường, thiếu hụt nhà ở, không gian vui chơi công cộng, người dân mất đất, mất việc làm… là những hệ lụy đã được nhìn thấy từ nhiều năm trước nhưng loay hoay đến nay vẫn giải quyết chưa xong.


Tốc độ phát triển quá nhanh của đô thị đã vượt khả năng điều hành của chính quyền địa phương. Biểu hiện là nhiều đô thị, công trình xây dựng thiếu bản sắc; các đô thị đặc thù ven sông, hồ, biển và miền núi chưa thể hiện rõ ý tưởng khai thác không gian; bản sắc văn hóa, đặc trưng của từng vùng, miền, các đặc thù sinh thái nhân văn trong quy hoạch và kiến trúc đô thị không rõ nét. Năng lực quản lý phát triển đô thị chưa theo kịp nhu cầu đòi hỏi của thực tế. Hiện tượng ùn tắc, tai nạn giao thông, ngập nước, ô nhiễm… vẫn là mối lo ngại tại các đô thị.

PHAN THỊ MỸ LINH,
Cục trưởng Cục Phát triển đô thị, Bộ Xây dựng

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy trung bình mỗi tháng cả nước có thêm 1 đô thị, tỷ lệ đô thị hóa tăng gần 10% trong giai đoạn 1999-2011 (từ 20,7% lên 30,5%).


Cùng với đó, dân số đô thị tăng 42%, từ 18,3 triệu người lên 26 triệu người, đó là chưa nói đến năm 2020 sẽ có khoảng 20 triệu người dân chuyển đến sống tại các thành phố. Trong khi đó, tỷ lệ đất dành cho giao thông đô thị chỉ khoảng 13% so với yêu cầu 20-25%; tỷ lệ đất dành cho giao thông tĩnh (bãi đậu xe) dưới 1% so với yêu cầu 3-3,5%; chỉ khoảng 73% dân cư đô thị được cấp nước sạch, 60% người dân được sử dụng dịch vụ thoát nước, 30/755 đô thị có dự án thu gom xử lý nước thải tập trung và 15% các bãi chôn lấp rác thải rắn đạt vệ sinh; tỷ lệ mảng xanh trong đô thị rất thấp, 2-5m2/người so với mục tiêu 10-15m2/người…


Những con số này khiến nhiều người không khỏi băn khoăn về “cái áo” đô thị sẽ được cơi nới như thế nào để đảm bảo cuộc sống người dân khi tốc độ đô thị hóa tăng đến 45%, cư dân đô thị tăng lên khoảng 44-45 triệu người vào năm 2020?


Nghĩa là chỉ còn vỏn vẹn 8 năm để chuẩn bị cho các “đại đô thị” này, chưa kể tương lai xa hơn khi tốc độ đô thị hóa lên tới 80% và cư dân đô thị sẽ lên đến 60-70 triệu người. Viện Konrad Adenaur tại Việt Nam từng dự báo với tốc độ gia tăng dân số như hiện nay, đến năm 2020 dân số đô thị sẽ là 70,84 triệu người (số liệu của Bộ Xây dựng là 45 triệu người). Nếu tính toán của Konrad Adenaur trở thành thực tế, cuộc khủng hoảng đô thị nước ta khó tránh khỏi.


Tốc độ đô thị hóa tăng chóng mặt, trong khi đó diện tích nhà ở không tăng cùng, vấn đề việc làm cho người dân chưa được quan tâm đúng mức, đã dẫn đến tình trạng hàng vạn người có thu nhập từ thấp đến trung bình không có nhà ở, hàng vạn nông dân mất ruộng cho các dự án và không có việc làm đứng trước nguy cơ tái nghèo.


Đây cũng là nguyên nhân gây nên áp lực dân số đô thị ngày càng cao khi dòng người di cư vào thành phố kiếm việc làm do mất ruộng ngày một nhiều. Phát triển “nóng” đô thị còn đặt ra nhiều thách thức như chênh lệch giàu nghèo, nhà ở, việc làm, liên kết đô thị - nông thôn, tiết kiệm nguồn tài nguyên thiên nhiên cùng các vấn đề mới nảy sinh mang tính toàn cầu như hội nhập, cạnh tranh đô thị, biến đổi khí hậu…


Vùng ven: bị băm nát


 Nếu như vùng lõi đô thị nghẹt thở trước áp lực dân số quá lớn đè nặng lên hạ tầng yếu kém, cũ kỹ thì các vùng ven đang đứng trước nguy cơ bị băm nát và bị đô thị lõi “nuốt chửng”.


Ranh giới hành chính và ranh giới đô thị gần như đã bị xóa nhòa tại TPHCM và Hà Nội. Điều này dẫn đến việc đô thị phát triển không có điểm dừng, diện tích đất nông nghiệp không ngừng biến mất nhường chỗ cho các khu đô thị mới.


Phát triển
Khi những khu đô thị mới càng phát triển, người dân thu nhập thấp
cũng chen vào để mưu sinh. Ảnh: LÃ ANH


Theo bà Nguyễn Hồng Thục, Viện Nghiên cứu Định cư, một điều rất nguy hiểm với đô thị Việt Nam là thôn tính đất vành đai quá nhanh. Thí dụ, năm 1996 chiến lược phát triển đô thị vạch kế hoạch cho tổng thể đất đô thị đến năm 2020 là 460.000ha, nhưng đến năm 2006 đã thực hiện trên 477.000ha, vượt kế hoạch 13 năm.


Điển hình là Hà Nội, TPHCM đã áp sát thủ phủ các tỉnh lân cận, tức đã "thanh toán" vùng vành đai xanh bao bọc nó. Điều này đi ngược nguyên tắc giữ các vành đai xanh để đảm bảo phát triển bền vững, xóa đi ranh giới địa lý giữa các thành phố, lấy đi những vùng đất màu mỡ luôn cung cấp rau xanh, thực phẩm và các loại hoa, thủ tiêu những lá phổi xanh, không gian nghỉ dưỡng…


Nhiều làng nghề truyền thống có giá trị văn hóa phi vật thể ở vùng ven cũng không nằm ngoài vòng xoáy ảnh hưởng của cơn lốc đô thị hóa.


Trên thực tế, thực trạng đáng lo ngại về tốc độ đô thị hóa quá nhanh khiến các vùng ven đô thị bị xâm lấn nghiêm trọng đã được đặt ra từ nhiều năm trước. Tuy nhiên, đô thị hóa trên diện rộng quá nhanh đã khiến cho những biện pháp khắc phục hoặc làm chậm quá trình này trở nên thất bại.


Dẫn chứng cho điều này, TS. Nguyễn Văn Sửu, Trường Đại học Khoa học xã hội và Nhân văn, lấy Hà Nội là một thí dụ điển hình. Trong vòng 10 năm gần đây, Hà Nội có tới 11.000ha đất, chủ yếu là nông nghiệp chuyển sang phi nông nghiệp phục vụ cho hơn 1.700 dự án phát triển đô thị và công nghiệp.


Tuy nhiên, không ít trường hợp đất thu hồi để xây biệt thự, tòa nhà cao tầng rồi lại bỏ hoang. Báo cáo sơ bộ của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết sau khi kiểm tra 2.700 căn biệt thự tại các huyện ngoại thành Hà Nội, có khoảng 35% căn chưa đưa vào sử dụng, vẫn còn ở tình trạng xây thô, bỏ hoang. Nhiều trường hợp dự án sau khi được phê duyệt 7 năm vẫn chưa hoàn thiện.


Không thể nói suông


Với tốc độ tăng dân số chóng mặt và tốc độ đô thị hóa rất nhanh trên diện rộng, hàng loạt câu hỏi cần đặt ra: Đến năm 2020, 2050, hàng triệu cư dân các thành thị sẽ làm việc, cư trú ở đâu? Phải dành bao nhiêu đất cho đô thị? Mô hình nào cho định cư bền vững các đô thị?


Lấy đâu ra nguồn tài chính xây dựng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật xã hội (giao thông, điện, nước, chiếu sáng, trường học, bệnh viện...)? Bằng cách nào để dòng di dân không biến Hà Nội, TPHCM thành các thành phố ngột ngạt vì ô nhiễm và thiếu các điều kiện an sinh xã hội?


Với thực trạng vùng lõi bị nén chặt, áp lực cao, vùng ngoại vi đang phải “gồng mình” để chống lại sự xâm lấn quá nhanh của đô thị lõi, có lẽ những câu hỏi trên đặt ra ở thời điểm này là hơi muộn.


Khu vực ven đô chịu nhiều sức ép của quá trình mở rộng đô thị như phát triển rời rạc, tự phát, không mang tính tổng thể tạo nên mảng da beo trong cấu trúc ven đô, dẫn đến sự mất cân đối không công bằng trong phát triển; cơ cấu không gian làng xã truyền thống ven đô thay đổi, hình thành các phố làng thay cho làng truyền thống. Các giá trị kiến trúc và văn hóa truyền thống bị đánh mất hoặc dần quên lãng.

ThS. NGÔ TRUNG HẢI,
Viện trưởng Viện Kiến trúc quy hoạch đô thị và nông thôn, Bộ Xây dựng

Theo WB, có 4 tiêu chí để phát triển đô thị bền vững: cạnh tranh tốt, cuộc sống tốt, tài chính lành mạnh, quản lý tốt. “Đô thị Việt Nam ngổn ngang, không đâu xong cả, ở đâu cũng thấy đang xây, đến lúc mưa nước không có đường thoát, rác không có chỗ đổ và nhiều hệ lụy khác. Chúng ta vẫn còn chịu những ảnh hưởng nặng nề của những quan điểm phát triển đô thị cũ đã bị loại bỏ. Học cái mới đâu có khó, nhưng phải chịu tiếp thu, chịu thay đổi, đừng cố bám vào cái mình đã biết” - TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nhận xét.


Như vậy, quy chiếu theo các tiêu chí của WB, để có được một đô thị bền vững, các đô thị nước ta đang đứng trước hàng loạt thách thức: phát triển về kinh tế, giảm ô nhiễm môi trường, đảm bảo về hạ tầng đô thị, cung ứng đủ nhà ở cho người dân nhưng phải đảm bảo hài hòa vùng ven - vùng lõi, khắc phục công tác quản lý….


Nhiều biện pháp để phát triển đô thị bền vững đã được đặt ra nhưng dường như tất cả vẫn chỉ trên lý thuyết.


Theo ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, sự phát triển của đô thị Việt Nam đang dựa trên một hạ tầng yếu kém, nhiều thứ xây dựng chỉ với áp lực đáp ứng nhu cầu cuộc sống mà không tính toán dài lâu.


Vì vậy, đây là thời điểm phải nhìn lại, phải bắt đầu từ chính mỗi ngôi nhà, rồi lan ra khu đô thị, thành phố. Muốn làm được điều này phải chọn lọc, duyệt dự án thật kỹ. Dự án nào phục vụ cho định hướng chung cho thực hiện, dự án nào chỉ phục vụ lợi ích của chủ đầu tư nên xem xét.

Theo SGĐTTC
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.