Nhà xã hội vẫn ở ngoài tầm với

Thủ tục cầu kì

Hàng loạt chính sách đã được đưa ra nhằm tạo môi trường thông thoáng cho loại hình nhà thu nhập thấp, như Nhà nước khuyến khích miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, được miễn giảm các khoản thuế liên quan... ; đối tượng được thuê, mua nhà là những người thu nhập thấp thuộc diện cán bộ, công chức, viên chức... nhưng chưa có nhà ở thuộc sở hữu, chưa được thuê hay mua nhà ở của Nhà nước, những cán bộ, công chức có chỗ ở chật dưới 5m2/người hay ở nhà tạm, hư hỏng…

Nếu nhìn vào những quy định đó, tưởng chừng “con đường” để phát triển nhà ở xã hội nói chung, nhà ở cho người thu nhập thấp nói riêng khá là “thênh thang”. Tuy nhiên, quy định về điều kiện được mua nhà một mặt “khoanh vùng” được đối tượng cho “đúng, trúng”, mặt khác lại hạn chế chính nguồn cầu của phân khúc này, vì những người đủ điều kiện thì không đủ năng lực đáp ứng chi phí mua nhà.

Nhà thu nhập thấp Đặng Xá (Gia Lâm, Hà Nội) được xây dựng khá khang trang

Đánh giá về bức tranh nhà ở xã hội hiện nay, một chuyên gia về BĐS nhận định, khả năng mua được nhà xã hội ở các thành phố lớn vô cùng khắc nghiệt do giá nhà xã hội quá cao, thủ tục quá phức tạp. “Khi đi mua nhà, người dân phải chứng minh được thu nhập của mình là bao nhiêu, diện tích hiện tại đang ở như thế nào... Tôi dám chắc là nếu tìm được đối tượng nằm trong quy định thì chắc chắn họ cũng không đủ tiền để mua căn nhà đó, hoặc những người này không có nhu cầu. Trong khi đó, người có điều kiện kinh tế, có nhu cầu thì lại không đủ tiêu chuẩn để được mua. Chính vì thế mới xảy ra chuyện, người có nhu cầu nhà thì vẫn mỏi mắt để được mua còn nhà ở xã hội vẫn phải tìm người để bán" - vị chuyên gia này nói.

Giá cao “chót vót”

Giá nhà thu nhập thấp từng là nguồn tranh cãi kéo dài, nhất là khi giá nhà thu nhập thấp chênh nhau khá lớn ở các địa phương, và giá nhà ở Hà Nội quá cao so với khả năng chi trả của người thu nhập thấp.

Khi đưa ra những chính sách ưu đãi đối với nhà ở xã hội, Nhà nước cũng nhắm đến mục tiêu kéo giá nhà ở xã hội xuống thấp hơn nhà ở thương mại từ 3-6 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, hiện nay, trong khi nhà thương mại đang xuống giá mạnh thì nhà xã hội vẫn đứng ở mức cao chót vót.

Các dự án nhà ở thu nhập thấp tại Hà Nội đang có mức giá trung bình là 10-12 triệu đồng/m2. Trong bối cảnh thị trường bất động sản sôi động, giá nhà ở thương mại giữ ở mức cao trung bình 28-35 triệu đồng/m2 thì mức với mức giá bán trên dưới 10 triệu đồng/m2 được cho là thấp. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường đóng băng, hàng loạt các dự án nhà ở thương mại buộc phải giảm giá, có nhà ở thương mại còn đưa ra mức giá bán thấp 10-13 triệu đồng/m2, như dự án chung cư Tân Tây Đô (Hoài Đức) có giá bán 13 triệu đồng/m2, dự án chung cư Đại Thanh có mức giá bán 11-12 triệu đồng/m2. Thế nhưng, các dự án nhà ở thu nhập thấp thì gần như không có động thái giảm giá bán, dù đã được hưởng rất nhiều ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, được hỗ trợ vốn vay lãi suất thấp...và định mức lợi nhuận được hưởng ở mức 10%.

Mới đây, chủ đầu tư dự án nhà thu nhập thấp Đặng Xá tiếp tục mở bán các đợt tiếp theo với mức giá 10,3 triệu đồng/m2. Mức giá này được giữ nguyên so với các đợt mở bán trước. Tương tự, dự án nhà thu nhập thấp Kiến Hưng (quận Hà Đông, Hà Nội) cũng vừa được mở bán với mức giá là 11,5 triệu đồng/m2....

Nghịch lý … “không được phép lỗ”?

Trong một cuộc đối thoại với Bộ trưởng Bộ Xây dựng cách đây chưa lâu, có DN đã đề nghị kiểm tra lại việc giảm giá của một số dự án nhà ở thương mại có giá thấp, và việc giảm giá nhà ở thương mại sẽ tạo áp lực lớn cho các dự án nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, đây là vấn đề đã được các chuyên gia dự đoán từ trước đó. Chia sẻ với báo chí, ông Nguyễn Văn Đực - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM -cho rằng, nhiều người cho rằng, giá nhà thương mại thấp hơn nhà xã hội là một nghịch lý, nhưng đây là vấn đề dễ hiểu. Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, "Trong vấn đề này, các DNTN tỏ ra năng động hơn hẳn DNNN. Họ có thể điều chỉnh giá nhà, thậm chí kể cả việc cắt lỗ để có vốn tiếp tục đầu tư. Trong khi đó, DNNN từ lâu đã tồn tại một thói quen là "không được phép lỗ", đến phút cuối cùng vẫn không chấp nhận giảm giá thành. Điều này dẫn đến việc nhà ở xã hội vẫn là ước mơ xa với nhiều người dân"- ông Đực nhận định.

Đại diện một chủ đầu tư dự án nhà thu nhập thấp ở Hà Nội từng tâm sự, chủ đầu tư muốn giảm giá nhà cũng không phải dễ, bởi làm nhà thu nhập thấp ngay từ đầu phải trình duyệt qua các cấp ban ngành nhiều, thiết kế qua Sở Xây dựng, dự toán công trình qua Sở Tài chính kiểm soát. Khi họ phê duyệt giá cũng kiểm soát chặt. Giá này là giá tạm tính. Khi xây dựng có phát sinh về thời điểm, cái này tăng, cái kia giảm... sau này khi quyết toán xong gửi lên các sở kiểm tra lại. Có thể tăng thì phụ thu khách hàng nếu giảm thì sẽ trả lại cho khách hàng. DN không hạ giá vì nếu hạ giá thì những khách hàng mua trước không biết tính thế nào.