Hộ gia đình và “đoạn trường” giao dịch địa ốc

Những quy định chưa rõ ràng về hộ gia đình khiến phát sinh nhiều tình huống dở khóc, dở cười trong giao dịch bất động sản - Ảnh: Hoài Nam

Hộ gia đình là gì? Bộ luật Dân sự đưa ra quy định: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất - kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”.

Nhìn vào quy định này thì thấy không có định nghĩa cho khái niệm hộ gia đình, cũng không chỉ rõ hộ gia đình là gì, mà chỉ mô tả các thành viên cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung.

Cũng thuộc về chế định hộ gia đình còn có quy định về sổ hộ khẩu, hộ kinh doanh…, nhưng tất cả những quy định này không rõ ràng, sổ hộ khẩu không phải hộ gia đình, hộ gia đình cũng không đồng nghĩa với hộ kinh doanh.

Những quy định về một chủ thể khó xác định là hộ gia đình gây nên bao chuyện dở khóc dở cười cho các bên đương sự, cũng như cả cơ quan quản lý. Trên thực tế, ngành tòa án đã nhiều lần tổ chức các cuộc hội thảo, tọa đàm, trao đổi rút kinh nghiệm xung quanh việc áp dụng các quy định về hộ gia đình. Nhiều trường hợp bản án bị hủy, sửa vì những sai sót có liên quan đến hộ gia đình, nhưng những vướng mắc phát sinh lại nằm ở ngay chính chủ thể đặc biệt này.

Khi thảo luận về chế định hộ gia đình, có đại biểu Quốc hội nêu trường hợp cụ thể về một gia đình, khi có cô con dâu mới nhập hộ khẩu được 1 tháng, gia đình bán nhà nhưng khi giao dịch, người ta vẫn yêu cầu cả gia đình như bố, mẹ, con, con dâu phải ký vào đó để thế chấp sổ đỏ. Như thế không hợp lý, bởi cô con dâu mới về 1 tháng thì có quyền giao dịch gì ở trong đó, nhưng vẫn bị vướng trong quá trình giao dịch.

Hiện nay, ở Hà Nội đang có tình trạng cho nhập nhờ hộ khẩu của những người thân, có thể là anh em, họ hàng mà không phải bố, mẹ, con trong gia đình đó. Tuy nhiên, khi bán tài sản đó thì vướng chuyện phải xin ý kiến các nhân khẩu ở trong gia đình đó, nếu không thì không bán được.

Đối với tài sản chung, tài sản riêng, Luật Hôn nhân và gia đình quy định phải có văn bản đồng ý nhập tài sản riêng vào tài sản chung thì đó mới coi là tài sản chung. Nhưng thực tế, các hộ gia đình thường không làm văn bản nhập, hay không nhập, vấn đề vướng mắc ở chỗ, nếu không có giấy nhập thì có coi là nhập hay không, mặc dù vợ chồng đều chung sống ở trên mảnh đất đó? Nếu tranh chấp thì tòa án giải quyết như thế nào?

Thực tế thì các tòa án lại có quan điểm giải quyết khác nhau. Có quan điểm cho rằng, như thế đương nhiên nhập vào tài sản chung, nhưng có quan điểm lại cho rằng, không có giấy xác nhận nhập vào tài sản chung, thì vẫn là tài sản riêng của người chồng hoặc vợ.

Chưa kể là ở nhiều nơi xảy ra tranh chấp với nhà thờ họ. Một người được giao trông coi nhà thờ họ, nay chiếm giữ và cả dòng họ đi đòi. Cũng vì nhà thờ họ mà nhiều vụ án hình sự đã xảy ra, chứ không chỉ là tranh chấp dân sự. Khi giải quyết dân sự, xác định ai là người đại diện cho dòng họ đi đòi rất khó. Đây là tài sản thuộc sở hữu chung và người đại diện là ai thì vẫn chưa được quy định.

Trước những vướng mắc trong áp dụng chế định hộ gia đình, Dự thảo Bộ luật Dân sự sửa đổi đang được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 9 cũng có một số sửa đổi. Dự thảo quy định chủ thể của quan hệ dân sự là cá nhân và pháp nhân, tách hộ gia đình thành một nhóm đặc biệt, không có tư cách pháp nhân, nhưng cũng không phải cá nhân. Tuy nhiên, Dự thảo vẫn chưa đưa ra được nguyên tắc xác định thời điểm hình thành hộ gia đình, xác định tư cách thành viên hộ gia đình... để giải quyết những vấn đề mà thực tế đang đặt ra.

Khi thẩm định về Dự thảo Bộ luật Dân sự, Ủy ban thường vụ Quốc hội còn nhấn mạnh yêu cầu thống nhất trong việc quy định về hộ gia đình cùng với pháp luật đất đai. Chẳng hạn, tài sản chung của hộ gia đình động sản có đăng ký quyền sở hữu, bất động sản... do ai quyết định? Dự thảo Bộ luật Dân sự quy định việc quyết định phải do tất cả thành viên gia đình (đã thành niên) thỏa thuận thì pháp luật về đất đai yêu cầu hợp đồng văn bản giao dịch đất đai của hộ gia đình lại do chủ hộ - người có tên trên giấy chứng nhận - ký tên. Nếu sự thống nhất không được đảm bảo thì tương lai sẽ còn phát sinh nhiều vấn đề khi áp dụng luật.

Khi thảo luận tại các tổ đại biểu, chế định hộ gia đình là một trong những nội dung nhận được nhiều ý kiến đóng góp nhất. Một đại biểu nêu ví dụ, một hộ gia đình được cấp đất từ năm 1980, hộ khẩu có bao nhiêu thành viên được cấp đất thì có bấy nhiêu thành viên có quyền lợi ở mảnh đất đó, nhưng theo thời gian, thành viên của hộ gia đình có sự biến động. Bây giờ muốn bán, muốn thế chấp ngân hàng cũng không được. Ngân hàng cũng không dám nhận, vì nguy cơ hợp đồng thế chấp vô hiệu.

Trong những thảo luận của mình, các đại biểu Quốc hội nêu ra rất nhiều ví dụ thực tiễn, chẳng hạn như tư cách của hộ gia đình khi vay vốn. Với cá nhân hay pháp nhân, ngân hàng dễ xử lý các giao dịch đó hơn, nhưng với hộ gia đình hay tổ hợp tác, ngân hàng rất ngại giao dịch vì nếu có tranh chấp, phải xử lý tài sản thế chấp rất khó.

Hộ gia đình mong muốn vay vốn của các tổ chức tín dụng để hoạt động kinh tế là chuyện có thật, nhưng nếu không xử lý, chủ thể này đi đâu cũng bị từ chối vay vốn. Ngay cả khi làm thủ tục thế chấp tài sản, về nguyên tắc, tất cả các thành viên đều phải ký đồng ý, nên nhiều khi chỉ một thành viên không ký thì cũng không được. Mặc dù chúng ta mở ra cho hộ gia đình, cho tổ hợp tác về quyền dân sự của họ, nhưng trên thực tế khi thực hiện cực kỳ khó khăn.

Câu chuyện về hộ gia đình có lẽ còn kéo dài, bởi đây chính là một chế định khó “nắm bắt”, dù các nhà soạn thảo đã cố gắng hoàn thiện các quy định, khắc phục các bất cập và đã có ý kiến luật sư cho rằng, cần bỏ chế định hộ gia đình...