Kỳ họp vào tháng 10 tới đây, Quốc hội sẽ thông qua dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, nhân dịp này TBKTSG có cuộc trò chuyện với Tiến sĩ Phạm Văn Võ, Phó trưởng khoa Luật thương mại, Đại học Luật TPHCM, xung quanh việc thu hồi đất, một vấn đề lớn, thu hút sự quan tâm của xã hội trong các lần sửa đổi Luật Đất đai.

TBKTSG: Theo ông, trong lĩnh vực thu hồi đất, Luật Đất đai 2003 có những hạn chế cơ bản nào?

- Ông Phạm Văn Võ: Hạn chế lớn nhất của Luật Đất đai 2003 về vấn đề thu hồi đất là thiên về việc bảo vệ quyền lợi của Nhà nước, của nhà đầu tư, xem nhẹ lợi ích của người dân vốn dĩ là đối tượng dễ bị tổn thương, là những người thường phải gánh chịu những hậu quả bất lợi do tính bất đối xứng của quan hệ thu hồi đất.

Các địa phương vẫn còn biểu hiện lạm dụng quyền lực công để hành chính hóa việc điều phối đất đai, dùng quyền lực nhà nước để thu hồi đất tràn lan ngay cả đối với những trường hợp có thể  thay thế bằng cơ chế thỏa thuận thông qua thị trường.

Giá  đất để tính tiền bồi thường thiệt hại vẫn mang nặng tính áp đặt, khiến người dân có những phản ứng cực đoan, vi phạm pháp luật gây bất ổn xã hội.

Sở dĩ có tình trạng trên, một phần là do người soạn thảo vẫn chưa nhận thức đúng bản chất của quan hệ tài sản trong thu hồi đất, chưa nhận thức đúng tính thống nhất của thị trường bất động sản, sự  vận hành của giá đất trong thị trường này, thiếu cái tầm của người hoạch định chính sách. Đồng thời, chính sách thu hồi đất còn quá nhiều những khoảng trống cho sự mày mò, thử nghiệm, chưa thấu hiểu những khó khăn, mất mát của người có đất bị thu hồi. 

TBKTSG: Giải pháp, theo ông, nên là...?

- Tôi nghĩ giải pháp mang tính căn cơ nhất là phải thị trường hóa quan hệ đất đai, bao gồm cả quan hệ thu hồi đất. Một khi chúng ta đã coi đất đai là hàng hóa, thừa nhận sự tồn tại và phát triển của thị trường quyền sử dụng đất thì việc thu hồi đất cũng cần phải thay thế bằng công cụ thị trường hoặc nếu duy trì thì phải triệt để tôn trọng cơ chế thị trường. 

TBKTSG: Xin ông nói rõ thêm về chuyện thị trường hóa này?

- Thị trường hóa, nghĩa là Nhà nước phải giảm bớt vai trò của mình, giảm bớt việc lạm dụng quyền lực nhà nước như một công cụ để thực hiện quyền sở hữu. Chẳng hạn, đối với vấn đề thu hồi đất, tại sao chúng ta không nghĩ đến giải pháp thay thế bằng trưng mua quyền sử dụng đất hoặc để cho chủ đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển quyền theo cơ chế thị trường. Chỉ trong trường hợp những dự án quan trọng, quy mô sử dụng đất lớn, khó có thể thỏa thuận để tạo sự đồng thuận được thì Nhà nước mới nên áp dụng hình thức trưng mua thay thế cho thu hồi.

Ngoài ra, ngay cả trong trường hợp Nhà nước thu hồi  đất thì việc bồi thường cũng phải theo nguyên tắc thị trường mà  cụ thể, giá đất để tính tiền bồi thường thiệt hại phải theo thời giá thị trường. Xét một cách tổng thể, trong thị trường quyền sử dụng đất, giá đất phải mang tính thống nhất.

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giá tính tiền sử dụng đất, giá đất để tính tiền bồi thường thiệt hại về đất tuy ra đời bằng những cơ chế khác nhau, áp dụng cho những trường hợp cụ thể khác nhau nhưng suy cho cùng chúng đều có cùng bản chất là giá dùng để xác định giá trị quyền sử dụng đất được quy ra tiền mà bên nhận chuyển nhượng, người được giao đất phải trả và bên chuyển nhượng, Nhà nước, người bị thu hồi được nhận khi trao quyền sử dụng đất của mình cho người khác... và đều được coi là những nội dung hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất.

Nếu những trường hợp trên lại được áp dụng những loại giá đất khác nhau (chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng giá thỏa thuận; tính tiền sử dụng đất, tiền bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất áp dụng giá nhà nước quy định) với sự chênh lệch quá lớn đã làm thị trường quyền sử dụng đất bị rối loạn, tính thống nhất bị phá vỡ.

TBKTSG: Nhưng có ý kiến cho rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện thì Nhà nước không thể trưng mua đất của mình?

- Nói thế là họ không hiểu được bản chất của trưng mua. Trưng mua ở đây là trưng mua tài sản là quyền sử dụng đất chứ không phải trưng mua đất đai. Theo quy định của Hiến pháp 1992, tài sản của tổ chức, cá nhân chỉ có thể bị trưng mua, trưng dụng trong trường hợp thật cần thiết vì lợi ích chung. Với ý nghĩa là quyền tài sản, quyền sử dụng đất chính là tài sản của người có nó. Như vậy, quyền sử dụng đất hoàn toàn có thể trở thành đối tượng của trưng mua.

Tôi cũng không hiểu tại sao dù đã có nhiều ý kiến đề nghị thay thế việc thu hồi đất bằng việc trưng mua quyền sử dụng đất trong dự thảo Luật Đất đai nhưng không được ban soạn thảo chấp nhận. Việc không chấp nhận thay thế thu hồi đất bằng cơ chế tự thỏa thuận và trưng mua sẽ không giải quyết triệt để những hạn chế của Luật Đất đai 2003 và chỉ là sự trì hoãn nhất thời không đáng có.

TBKTSG: Theo ông, có nên duy trì hai cơ chế, gồm Nhà nước thu hồi và doanh nghiệp thỏa thuận?

- Tôi cho rằng Nhà nước vẫn phải thu hồi trong một số trường hợp như do hành vi vi phạm đất đai, hết hạn sử dụng mà không được gia hạn, hay thu hồi đất nhằm sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia... Cần phải hiểu rằng không phải mọi quyền sử dụng đất đều được quyền chuyển nhượng. Đối với những trường hợp này chúng ta vẫn phải thu hồi. Nhưng đối với trường hợp quyền sử dụng đất mà quyền đó đã được coi là quyền tài sản rồi, tức là có thể được đưa vào lưu thông dân sự, có thể chuyển nhượng, thì tôi cho rằng Nhà nước không được thu hồi. Giải pháp sẽ là hoặc để chủ đầu tư tự thỏa thuận, hoặc cần thiết thì Nhà nước đứng ra trưng mua.

TBKTSG: Nhưng giả sử nhà đầu tư chỉ thỏa thuận được với 95%, còn 5% còn lại đòi giá quá cao?

- Thiết nghĩ, Nhà nước vẫn không nên thu hồi mà cần áp dụng cơ chế hiệp thương giá chẳng hạn. Nghĩa là Nhà nước tham gia vào quá trình này với tư cách là người trung gian. Luật Giá năm 2012 có quy định về cơ chế này này. Chúng ta cũng có thể áp dụng thu hồi trong điều kiện phải đáp ứng được một tỷ lệ nhất định nào đó.

TBKTSG: Ông có ý kiến gì về quy định thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi?

- Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội là rất mơ hồ bởi dự án đầu tư kinh doanh nào cũng có những tác động đến lợi ích xã hội nên vẫn có thể dẫn đến tình trạng suy diễn, thu hồi đất tràn lan.

Thu hồi như thế ngoài những hệ lụy nói trên còn là sự khoét sâu mâu thuẫn giữa chế độ pháp lý đối với đất đai với chế độ pháp lý đối với tài sản ấn định. 

TBKTSG: Ông có đề xuất gì cho việc sửa đổi Luật Đất đai để bịt các lỗ hổng đó?

- Tôi cho rằng, chúng ta vẫn làm luật theo kiểu một anh thợ hàn, thấy chỗ nào xì, thủng thì hàn vá lại mà thôi. Làm luật với những giải pháp tình thế như vậy không thể tránh khỏi tình trạng sẽ phải liên tục sửa đổi, bổ sung. Luật Đất đai 1993 ổn định được đến năm 2003, Luật Đất đai năm 2003 tồn tại đến năm 2013, và 10 năm sau chúng ta lại tiếp tục công việc này. Làm luật mà không có mục tiêu chiến lược, không có giải pháp dài lâu để khắc phục triệt để những căn nguyên tồn tại thì không thể bít các lỗ hổng đó được. Giải pháp, như tôi đã nói, phải là thị trường hóa quan hệ đất đai, nếu không thay đổi quan hệ sở hữu được. Cái gì thị trường điều tiết được thì nên để cho thị trường điều tiết, Nhà nước đừng can thiệp bằng quyền lực.

Phí Tuấn (Thời báo kinh tế Sài Gòn)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.