Chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội: Hố sâu chính sách

Lâu nay những người tạo dựng BĐS chú trọng nhiều vào việc xây dựng căn hộ trung và cao cấp, trong khi đó nhu cầu người dân về căn hộ bình dân lại bị lãng quên. Đây là một trong những lý do căn bản khiến thị trường BĐS trầm lắng kéo dài. Giải pháp mới nhất mà Bộ Xây dựng đưa ra nhằm giải tỏa lượng hàng tồn kho BĐS là chuyển nhà ở thương mại (NƠTM) sang nhà ở xã hội (NƠXH). Tuy nhiên, theo các DN, việc chuyển đổi mục đích của dự án có thể gặp vướng mắc về kỹ thuật và pháp lý. Đơn cử, đối với một dự án, cơ sở hạ tầng, chi phí cho căn hộ đã hoàn thành thì việc thay đổi là điều không dễ. Ngay cả khi các dự án NƠTM được miễn tiền sử dụng đất như NƠXH thì trở ngại đối với DN là không thể bán sản phẩm như NƠTM do Nhà nước khống chế giá bán cũng như đối tượng mua nhà. Theo một đại diện lãnh đạo của Cty Đất Xanh Miền Bắc phân tích, chuyển đổi NƠTM sang NƠXH rất khó cho DN. Có thể là DN đỡ được tiền sử dụng đất nhưng lại bị ràng buộc rất nhiều ở vấn đề thủ tục Nhà nước. Ví dụ, đối với NƠXH, lợi nhuận chỉ được phê chuẩn ở 10%, giá bán bị khống chế, người mua nhà cũng bị hạn chế bởi các điều kiện mua. Đối với DN BĐS, luôn tập trung cho tính thanh khoản, khách hàng và giá cả. Nếu chuyển đổi NƠTM sang NƠXH sẽ gây nhiều khó khăn cho đơn vị kinh doanh địa ốc.

Ở một góc nhìn khác, thị trường BĐS trầm lắng kéo dài trong thời gian quá lâu là do loại hình NƠXH vẫn chưa được chú trọng đầu tư như các loại NƠTM. Bởi vậy, NƠXH thường không thu hút được nhiều người quan tâm. Ví dụ như các dự án tái định cư, người dân không muốn chuyển tới ở do loại nhà thường được xây theo lối bao cấp, rất nhanh hỏng, xuống cấp hoặc không phù hợp với điều kiện sống của người dân. Do đó, nếu chuyển đổi được từ NƠTM thành NƠXH sẽ không chỉ đáp ứng được nhu cầu về nhà ở của đại bộ phận người dân, mà đồng thời cũng giải phóng lượng hàng tồn kho cho các DN. Chìa khóa cốt lõi của vấn đề chính là Nhà nước cần có chính sách cụ thể, hợp lý và đúng lộ trình để áp dụng hình thức chuyển đổi này cho các dự án NƠTM.

Theo ông Phạm Sỹ Liêm, nhà giá rẻ là một phân khúc rõ rệt của thị trường. Muốn phân khúc này phát triển thì Nhà nước phải tạo điều kiện cho bên cung và không hạn chế gì cho bên cầu. Bên cầu có tiền, hoặc vay từ bất cứ nguồn nào (từ người thân, đơn vị làm việc, Ngân hàng) để mua nhà không phải kê khai với quá nhiều thủ tục như hiện nay. Bên cạnh đó, Chính phủ, các cơ quan đơn vị Nhà nước có thể mua để làm nhà công vụ, nhà tái định cư thì sẽ rất tốt.

Theo ông Dane Moodie - Giám đốc điều hành Colliers International Việt Nam, các chính sách ở thời điểm hiện tại mới dừng lại ở giai đoạn đề xuất. Vì vậy vấn đề đầu tiên là cần bao nhiêu thời gian để thực hiện chúng. Nếu các chính sách trở thành hiện thực, điều quan trọng nhất sẽ là việc đảm bảo thực hiện chính sách một cách đúng đắn, nghiêm túc. Đồng thời chính sách hỗ trợ tài chính, ưu đãi không nên lạm dụng quá đối với các nhà đầu tư. Cần phải kiểm soát thật nghiêm ngặt để đảm bảo NƠXH sẽ mang lại lợi ích cho những người cần nó. Nếu các ngân hàng tăng cho vay ưu đãi, thì cũng phải làm điều đó thật trách nhiệm. Trong trường hợp chuyển đổi từ dự án cao cấp thành NƠXH, hình ảnh của dự án có thể bị ảnh hưởng xấu - chủ đầu tư cần đảm bảo không gây phương hại đến các hạng mục khác của dự án.

Phần đông các chuyên gia kinh tế cũng như BĐS đều nhận định, việc xây dựng chính sách là dài hạn, đòi hỏi lộ trình. Theo GS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT đây là đề xuất rất có lý vì thị trường hiện đang chậm giao dịch. Đó là điểm rất cần sự can thiệp của Nhà nước bằng cách kích cầu thực sự như: Tạo điều kiện hỗ trợ vay vốn lãi suất thấp để người tiêu dùng có thể tăng khả năng thanh toán. Tuy nhiên, cũng có thể hỗ trợ cho bên cung bằng cách như Bộ Xây dựng kiến nghị khi Nhà nước có nhu cầu xây dựng nhà công vụ, nhà tái định cư. Hiện thị trường đang ế thừa BĐS tồn đọng - đúng nhu cầu phục vụ nhà ở công vụ, tái định cư thì đây sẽ là tác động giảm khó khăn cho cung. Chỉ có điều là chúng ta thực hiện theo nguyên tắc công khai, minh bạch, đưa ra đấu giá, từ đó xem xét giá thành hợp lý với dự toán ngân sách để làm nhà công vụ, nhà tái định cư. Điều này sẽ tháo gỡ được một phần khó khăn cho DN BĐS nhưng cụ thể ra sao thì còn phụ thuộc vào ngân sách của từng địa phương dành cho xây dựng nhà công vụ, nhà tái định cư, NƠXH. Nếu lượng ngân sách đó đủ lớn thì giúp thị trường vượt qua điểm nghẽn như hiện nay. Dù ít hay nhiều thì đây cũng là một cách thức tốt nếu chúng ta biết cách thực hiện.