Từ năm 1990 đến nay, thực trạng phân bổ và sử dụng nguồn lực đất đai, tài nguyên khoáng sản của Việt Nam đã đạt được những thành tựu nhất định, có tác dụng to lớn trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế cao và liên tục. Tuy nhiên, thực tế cũng cho thấy những vấn đề bất cập, khiến việc phân bổ và sử dụng nguồn lực này chưa được tối ưu, chưa theo đúng nguyên tắc của nền kinh tế thị trường hiện đại.

Thu hồi đất nông nghiệp để phục vụ các mục tiêu phát triển KT-XH và xây dựng các KCN là điều cần thiết

Diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi lớn, nhưng sử dụng lãng phí, hiệu quả sử dụng thấp

Giai đoạn 1990-2003, giai đoạn Luật Đất đai 1993 có hiệu lực và cũng dần bộc lộ những bất cập. Trong giai đoạn này, Việt Nam đã thu hồi tới 679.410 ha đất phục vụ cho việc xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị và xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, lợi ích quốc gia. Riêng với đất ở, đất đô thị cũng tăng nhanh, song do thực hiện việc điều chỉnh lại định mức đất ở cho khu vực nông thôn theo quy định của Luật, nên số lượng đất ở năm 2003 giảm so với năm 1990. Tổng diện tích đất thu hồi giai đoạn 2001-2003 là 153.979 ha, đáng chú ý là đất thu hồi phục vụ xây dựng của 3 năm này lớn hơn so với tổng toàn bộ của 10 năm trước đó.

Việc thu hồi đất diễn ra không đồng đều giữa các vùng, miền và ở các tỉnh, thành phố của cả nước, mà chỉ tập trung ở một số vùng, một số địa phương có điều kiện thuận lợi. Vùng có đất thu hồi nhiều nhất là Đồng bằng sông Hồng, Đông Nam bộ, tập trung vào các tỉnh, thành phố gần 2 trung tâm lớn nhất cả nước là:  Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Thu hồi đất nông nghiệp để phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và xây dựng các khu công nghiệp (KCN) là điều cần thiết. Song, việc thu hồi nhưthế nào, loại đất gì, phân bổ vào lĩnh vực nào, sử dụng nó sao cho hiệu quả… là điều đáng bàn và cần phải tính toán kỹ. Tuy nhiên, không ít KCN trong giai đoạn này lại không sử dụng hết diện tích xây dựng, để hoang hóa kéo dài, gây lãng phí không nhỏ.

Điều đáng quan ngại là, việc thu hồi đất tại Đồng bằng sông Hồng và Đông Nam bộ nhằm mục đích xây dựng các KCN và chế xuất đều là đất trồng lúa. Đây là một trong những nguyên nhân gây mất an toàn an ninh lương thực quốc gia và méo mó quy hoạch, làm mất đi lợi thế so sánh của từng địa phương.

Giai đoạn 2004-2010, diện tích đất xây dựng KCN đã tăng lên đến 77.994 ha, nhưng tỷ lệ lấp đầy các KCN tính bình quân cả nước chưa đạt 50%, hiệu quả sử dụng và phân phối nguồn lực đất đai một lần nữa lại được đặt ra.

Bảng 1: Hiện trạng sử dụng đất của các KCN năm 2010

STT

Phân theo vùng

Diện tích đến năm  2010 (ha)

Trong đó, riêng đất KCN

Tổng số khu (khu)

Diện tích  (ha)

Đất công nghiệp có thể cho thuê (ha)

Đất công nghiệp đã cho thuê (ha)

Tỉ lệ lấp đầy (%)

Cả nước

99.693

276

71.994

46.266

21.113

45,63

1

Trung du miền núi Bắc bộ

5.596

18

3.276

2.062

937

45,44

2

Đồng bằng sông Hồng

16.815

63

14.233

9.272

4.373

47,16

3

Bắc Trung bộ

4.799

18

4.448

2.111

865

40,97

4

Duyên hải Nam Trung bộ

11.427

25

5.408

3.593

1.638

45,58

5

Tây Nguyên

2.654

8

1.261

619

389

62,86

6

Đông Nam bộ

44.599

89

33.290

22.184

10.343

46,62

7

Đồng bằng sông Cửu Long

13.830

46

10.078

6.424

2.569

39,99

Nguồn: Báo cáo Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, Kế hoạch sử dụng đất 2011-2015 cấp Quốc gia

Bất bình đẳng trong việc bảo đảm các quyền về đất, phân phối và tái phân phối lợi ích thu được từ đất chưa tốt

Luật Đất đai hiện tại cho phép nông dân quyền sử dụng, chuyển giao, cho thuê, thừa kế, thế chấp, cho/tặng và góp vốn. Theo đúng luật, nông dân trồng lúa cần phải được chính quyền địa phương cho phép để chuyển mục đích sử dụng đất lúa sang mục đích nông nghiệp khác. Thời hạn giao đất bị hạn chế, đối với hộ gia đình và cá nhân canh tác cây hàng năm và nuôi trồng thủy sản, thời gian giao đất là 20 năm và đối với cây lâu năm, đất rừng là 50 năm.

Luật cũng đặt mức hạn điền cho mỗi hộ theo từng loại đất. Theo Nghị quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11về hạn mức giao đất nông nghiệp hàng năm ở miền Bắc và miền Trung là 4 ha và ở miền Nam là 6 ha. Đối với cây lâu năm, mức hạn điền là 20 ha ở vùng đồng bằng và 50 ha ở vùng trung du và miền núi.

Trong thực tế, quyền sử dụng đất của nông dân bị hạn chế, thu hẹp và bị giám sát chặt chẽ. Nếu so sánh với các doanh nghiệp (kể cả doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) được thuê đất nông nghiệp để sản xuất thời hạn là 50 năm và tối đa là 70 năm, thì có thể thấy sự bất bình đẳng trong thời hạn sử dụng đất của các cá nhân với doanh nghiệp biểu hiện rõ nét. Trong khi đó, người sử dụng đất đô thị được hưởng lợi nhiều hơn từ cơ chế chính sách: không bị giới hạn về thời gian, quy mô, thủ tục giao dịch thuận lợi hơn, mức độ bồi hoàn cao hơn khi bị thu hồi, quy hoạch rõ ràng hơn, giá trị đất đai cao hơn, thế chấp vay vốn dễ hơn rất nhiều so với đất nông nghiệp...

 Việc giao đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án sử dụng đất còn hạn chế. Nhà nước chưa thực hiện tốt vai trò điều tiết nguồn lợi từ đất thông qua xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đầu tư kết cấu hạ tầng; chưa bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Trong đó, phần địa tô tăng lên do quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng của Nhà nước chủ yếu rơi vào túi của cá nhân các nhà đầu tư. Ngoài ra, ở Việt Nam, các loại thuế đất đai và bất động sản vẫn chưa thật phù hợp với thực tế, phải thay đổi, điều chỉnh nhiều lần. Thị trường đất và bất động sản thành thị là một nguồn thu thuế đáng kể, nhưng thuế suất thực và doanh thu từ thuế không đáng kể, đặc biệt cho ngân sách địa phương. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tổng các nguồn thu từ đất của Việt Nam chiếm khoảng 5 - 8% tổng thu ngân sách nhà nước, trong đó chủ yếu là thu tiền sử dụng đất.

Thu thuế đất thấp và thất thu lớn làm trầm trọng thêm tình trạng bất bình đẳng ở Việt Nam. Những người có khả năng tiếp cận với đất và bất động sản đang gia tăng tích lũy của cải mà không phải đóng góp cho Nhà nước. Trong khi nông dân lại chịu thiệt thòi vì không được đầu tư bù đắp, đất nhận khoán bị nông dân trả lại, tạo ra sự lãng phí rất lớn. Hệ số quay vòng đất lúa từ năm 2000 đến nay có xu hướng giảm. Chính sách thu hồi, đền bù chưa thực sự thỏa đáng, tạo nguy cơ tham nhũng cao, bồi thường không công bằng… gây bất bình và bất ổn xã hội, hầu hết các dự án thu hồi đền bù chưa tính đến sinh kế lâu dài cho người nông dân bị thu hồi đất. Đó cũng là nguyên nhân chính gây nên tình trạng khiếu kiện, bất ổn ở nhiều nơi, tình trạng lạm dụng, tham nhũng khá nghiêm trọng…

Bất bình đẳng trong tiếp cận nguồn lực tài chính, đất đai giữa DNNN và các doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế khác

Hiện tồn tại nhiều quy định kiểm soát sự tiếp cận đến các nguồn lực như: tài chính và đất đai đối với các loại hình doanh nghiệp khác nhau. Yếu tố quy mô và lợi nhuận được đề cập hàng đầu khi nhắc tới việc tiếp cận tín dụng của ngân hàng đối với các doanh nghiệp tư nhân, nhưng lại ít quan trọng hơn đối với doanh nghiệp nhà nước (DNNN). Doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước thường đi kèm với khả năng được cấp tín dụng cao hơn khoảng 11% khi tính đến quy mô, 18% khi tính đến lợi nhuận, 16% khi tính đến việc sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bình quân là 14% khi tính đến tất cả các yếu tố này. Đối với đất đai, nhiều doanh nghiệp tư nhân thường phải chờ đằng đẵng hàng năm trời may ra mới có đất để tiến hành hoạt động đầu tư. Trong khi đó, các DNNN thường sở hữu diện tích đất đai nhiều hơn nhu cầu ngắn hạn cũng như dài hạn của họ. Do vậy, đất đai một mặt còn sử dụng rất lãng phí. Nhưng, mặt khác, thường không tới được các doanh nghiệp thực sự có khả năng sử dụng một cách hiệu quả những nguồn lực đó.

Vấn đề chính mà các doanh nghiệp tư nhân vấp phải khi xin cấp tín dụng từ ngân hàng là thiếu tài sản thế chấp, mà xét bối cảnh rộng hơn là liên quan đến việc quản lý hành chính yếu kém đối với các nguồn lực đất đai dẫn đến chi phí cao để có được quyền sử dụng đất. Trong khuôn khổ luật pháp và các quy định hiện hành, với các cơ chế khác nhau cho đất ở và đất kinh doanh, sân chơi không công bằng ở một số khu vực và các doanh nghiệp thường ngần ngại khi chuyển đổi đất từ cá nhân thành đất thuộc sở hữu doanh nghiệp. Chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng cần phải được giảm thiểu để doanh nghiệp có được hình thức hợp pháp phù hợp với các kế hoạch và chiến lược kinh doanh của họ.

Vẫn tồn tại cơ chế “xin-cho”, không minh bạch trong cấp phép khai thác tài nguyên

Sau khi Luật Khoáng sản được ban hành, chính sách đấu giá quyền khai thác khoáng sản để khuyến khích mọi cá nhân, tổ chức tham gia, hoạt động khai thác, chế biến khoáng sản được thực thi đã tạo điều kiện phát triển nhanh cả về số lượng doanh nghiệp và thành phần kinh tế tham gia hoạt động này. Số doanh nghiệp tham gia hoạt động trong công nghiệp khai thác mỏ tăng nhanh từ con số 427 (năm 2000) lên đến gần 2.000 vào thời điểm hiện tại. Trong đó, các doanh nghiệp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng chiếm tới gần 1.200 doanh nghiệp với quy mô nhỏ và vừa.

Trong giai đoạn từ năm 2000 đến nay, đóng góp của ngành khai khoáng luôn chiếm từ 10-11% tổng GDP của cả nước. Chỉ tính riêng năm 2009, doanh thu từ xuất khẩu khoáng sản đạt khoảng 8,5 tỷ USD, trong đó từ dầu thô đạt 6,2 tỷ USD, chiếm tỉ trọng khá lớn trong thu ngân sách nhà nước (khoảng 25%).

Thống kê cho thấy, một số DNNN chiếm tỷ trọng lớn trong toàn ngành khai thác khoáng sản như: Tập đoàn Công nghiệp Than - Khoáng sản Việt Nam, Tập đoàn Dầu khí Việt Nam, Tổng công ty Thép Việt Nam, Tổng công ty Công nghiệp Xi măng Việt Nam…, đặc biệt có nhiều lĩnh vực mà chỉ có DNNN mới được quyền khai thác và hợp tác với nước ngoài để khai thác. Sự ưu ái các DNNN thể hiện trong chính thủ tục cấp giấy phép khai thác khoáng sản, các vùng có điều kiện khai thác thuận lợi, còn đối với các doanh nghiệp tưnhân, việc xin được giấy phép khai thác trải qua rất nhiều thủ tục hành chính mới có thể tiếp cận được.

Việc tổ chức đấu giá quyền khai thác tài nguyên khoáng sản được tổ chức hời hợt, chiếu lệ đã trở thành sân chơi cho sự bất bình đẳng và thao túng của các nhóm lợi ích, của các doanh nghiệp lớn. Điều đó đã làm cho cơhội tiếp cận nguồn lực tài nguyên tưởng chừng đã được mở, nhưng thực tế lại “đóng” đối với các thành phần kinh tế khác. Lợi ích từ khai thác khoáng sản chưa được điều tiết hài hòa giữa ba chủ thể Nhà nước - Doanh nghiệp - Người dân, bởi tính thiếu minh bạch trong việc cung cấp thông tin về nguồn thu, chi và các hoạt động khác của các doanh nghiệp khai thác.

 Thực tiễn hoạt động ngành công nghiệp khai thác khoáng sản cũng đã và đang bộc lộ nhiều bất cập, thiếu bền vững. Tình trạng khai thác khoáng sản trái phép diễn ra khá phổ biến ở nhiều địa phương, gây thất thoát khoáng sản và nguồn thu ngân sách. Khai thác khoáng sản theo kiểu “dễ làm, khó bỏ”, chưa sử dụng tổng hợp các loại khoáng sản trong quá trình khai thác, chế biến vẫn còn diễn ra khá phổ biến, gây tổn thất lớn.

Nguyên nhân của thực trạng này xuất phát từ những bất cập của cơchế, chính sách, luật pháp chưa đồng bộ trong lĩnh vực nói trên, sự hoạt động yếu kém của bộ máy quản lý nhà nước tạo ra những khiếm khuyết đó. Nhưng, nếu xét đến nguyên nhân cốt lõi của nó chính là sự chuyển đổi từ mô hình kinh tế tập trung sang mô hình kinh tế thị trường vẫn đang thời kỳ quá độ. Do đó, tưduy kinh tế vẫn còn nặng về bao cấp, cơchế xin - cho vẫn còn ảnh hưởng mạnh trong quá trình chuyển đổi. Điều đó đã cản trở đến quá trình hoạt động của nền kinh tế thị trường hiện đại, tạo ra sân chơi chưa thật sự minh bạch và bình đẳng cho các chủ thể kinh tế trong quá trình tiếp cận các nguồn lực nói trên.
 
ThS. Trần Thanh Tùng (Học viện Chính trị - Hành chính Khu vực I)
Theo Tạp chí kinh tế và dự báo
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.