Bộ Xây dựng phải đề xuất được phương án xử lý hậu quả của Thông tư 16

Xung quanh vấn đề này phóng viên báo Hải quan đã có cuộc trao đổi với ông Lê Hồng Sơn (ảnh), Cục trưởng Cục kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp).

Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về cách giải thích của Bộ Xây dựng trong việc sửa đổi cách tính diện tích nhà ở theo Thông tư 16/2010/TT-BXD?

Theo công văn thông báo số 382/KTrVB của Bộ Tư pháp gửi Bộ Xây dựng đề nghị xử lý những nội dung sai trái của Thông tư số 16 đã nêu rõ cách tính diện tích sàn căn hộ mua bán tại chung cư theo nguyên tắc “tim tường” là trái với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 71. Thông tư 16 đã đưa ra những khái niệm mới như cách tính “tim tường” hay cách tính thông thủy, Bộ Xây dựng đã có sự nhầm lẫn về nội dung của các khái niệm tạo nên một sự nhầm lẫn tai hại. Nó là cơ sở cho các chủ đầu tư thực hiện việc tính diện tích căn hộ cho từng chủ sở hữu trong chung cư theo nguyên tắc “tim tường”, quy định này có lợi cho chủ đầu tư về nhiều mặt.

Từ đó, mới xảy ra chuyện chủ căn hộ vừa phải trả tiền cho diện tích của cột, hộp chịu lực được tính vào phần diện tích căn hộ nhưng lại không được sử dụng đồng thời còn phải trả các khoản thuế, phí, hàng tháng, hàng năm cho phần diện tích đó trong suốt quá trình sử dụng.

Chưa nói đến việc Bộ Xây dựng nhầm lẫn trong các khái niệm tính diện tích, thì việc Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 16 hướng dẫn cách tính diện tích sàn nhà chung cư là sai thẩm quyền, không phù hợp với quy định của Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự”. Bởi theo quy định của chính phủ, Quốc hội chỉ giao cho Bộ Xây dựng ban hành quy chế quản lý nhà chung cư, hướng dẫn và quản lý, kiểm tra nhà chung cư và ban hành mẫu hợp đồng mua bán nhà ở. Không giao cho Bộ Xây dựng trách nhiệm quy định cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư.

Đặc biệt, nội dung của Thông tư 16 lại có nội dung rất rộng, ảnh hưởng lớn đến người dân, trong đó nhiều nội dung lẽ ra thuộc thẩm quyền của Chính phủ quy định và cao hơn nữa có thể do Quốc hội chứ không phải do Bộ xây dựng quy định. Như, về sở hữu nhà ở, phát triển nhà ở, quản lý và sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở, quản lý nhà nước về nhà ở…

Vậy trách nhiệm của Bộ Xây dựng trong vấn đề này là như thế nào thưa ông?

Như tôi đã báo cáo, Bộ Xây dựng cần phải phối hợp với một số bộ khác có liên quan xem xét một cách toàn diện nội dung của Thông tư số 16 để có biện pháp xử lý phù hợp. Đặc biệt là với những nội dung sai trái kể cả về thẩm quyền lẫn nội dung hướng dẫn của thông tư này.

Đồng thời, phải có nghiên cứu khảo sát thật thấu đáo để có một bức tranh đầy đủ, khách quan về những thiệt hại do cách tính diện tích theo Thông tư 16 đã gây ra trên toàn quốc.

Quan trọng nhất là Bộ Xây dựng phải đề xuất được phương án xử lý đối với những trường hợp đã đưa diện tích sở hữu chung vào trong diện tích sở hữu riêng của từng căn hộ. Trách nhiệm buộc chúng ta phải xem xét, nhưng không thể lý thuyết suông, cầu toàn.

Nói như vậy thì những người dân đã phải mất tiền oan vì Thông tư 16 sẽ có cơ hội đòi lại được quyền lợi của mình?

Thứ nhất, người dân khi kí hợp đồng mua nhà đều không biết trong căn hộ định mua có phần diện tích cột, hộp này. Chỉ khi nhận chìa khóa, họ mới biết mình bị lừa. Tuy nhiên, hợp đồng dân sự được xác định trên nguyên tắc thuận mua vừa bán nhưng khi nhận được nhà rõ ràng đây là sản phẩm có lỗi, nên hợp đồng mua bán sẽ là vô hiệu. Người mua có quyền khiếu nại. Quan trọng hơn, hợp đồng được tính theo nguyên tắc “tim tường”, tức là dựa vào căn cứ pháp lý sai trái của Thông tư 16. Đây cũng được coi là yếu tố khiến hợp đồng vô hiệu, hoặc ít nhất cũng phải được hai bên mua bán xem xét lại.

Vì vậy, nếu người mua nhà muốn đòi lại quyền lợi của mình, trước hết có thể khởi kiện bên ký hợp đồng bán nhà - chủ đầu tư. Dựa trên nguyên tắc hoàn trả, phần tiền thu sai do diện tích nhà nằm trong diện tích sở hữu chung của các chủ căn hộ thì bây giờ phải phân định và trả lại. Còn khắc phục thế nào, đến đâu, phải có phương án và cũng không thể cầu toàn vì tình hình thực tiễn thay đổi, nhiều chủ đầu tư đã bị phá sản, hoặc rơi vào tình trạng nợ xấu, nợ đọng mất khả năng thanh toán. Để đấu tranh đòi lại quyền lợi hợp pháp cho những người mua phải căn hộ thiếu nhiều diện tích cần sự vào cuộc của nhiều cơ quan, cả sự chỉ đạo của Chính phủ.

Xin cảm ơn ông!