Treo nhà vì quy hoạch treo

Tuy nhiên do không nhận được tư vấn, hơn nữa cũng chủ quan tin lời người môi giới nên tôi không xem lại quy hoạch của thành phố Vũng Tàu. Chỉ đến khi làm các hồ sơ xin xây căn nhà cấp 4, nộp hồ sơ lên phòng tài nguyên môi trường tôi mới biết trước cửa nhà mình có quy hoạch con đường rộng đến 30m.

Tôi vừa mừng, vừa lo. Tôi mừng vì nếu mở con đường trước cửa nhà mình thì giá đất chắc chắn sẽ tăng lên nhiều lần. Tôi lo vì có đến giá nửa miếng đất của mình nằm trong quy hoạch. Bên cạnh đó tôi cũng phải sửa lại toàn bộ thiết kế của căn nhà chừa lại phần đất quy hoạch làm đường. Chi phí lại phát sinh trong khi diện tích có thể sử dụng để xây nhà bị thu hẹp đáng kể.

Thực tế, quy hoạch chung 1/10.000 của TP. Vũng Tàu được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt lần đầu vào năm 1993. Con đường trước cửa nhà tôi đã có trong quy hoạch này và kỳ vọng được hoàn thành năm 2005. Tuy nhiên, đến thời điểm tôi mua căn nhà đó thì con đường vẫn chưa được khởi công xây dựng.

Anh thầu xây dựng thì khuyên tôi: “Anh cứ xin giấy phép cho đúng quy hoạch, còn xây dựng cứ theo bản vẽ ban đầu, nếu thanh tra xây dựng đến, bồi dưỡng tí là xong”. Với kinh nghiệm của mình có vẻ lời khuyên của anh là rất thực tế, thức thời và có vẽ hợp lý trong bối cảnh chung của xã hội. Tuy nhiên, do là người học Luật, tôi tự nhắc mình phải thục hiện theo quy định của pháp luật. Tôi phải tiến hành lập lại bản vẽ và xin phê duyệt từ đầu. Đương nhiên tôi mất thêm chi phí đo vẽ thiết kế.

Sau nhiều năm, căn nhà của tôi ngày càng chật chội vì các con tôi ngày càng lớn. Nhiều lần tôi tính đến việc bán đất để chuyển mua miếng khác xây nhà cho rộng rãi, nhưng những người mua đều chê vì nhà nhỏ, hẻm nhỏ lại vướng quy hoạch. Như vậy, chỉ vì quy hoạch treo mà tôi đã phải treo căn nhà của mình trong hàng chục năm trời.

Quy hoạch treo được xem là một trong những “vấn nạn” lớn trên thị trường bất động sản thời gian qua. Nhiều người đã không chuyển nhượng được, không xây được nhà chỉ vì quy hoạch treo. Nhiều nơi quy hoạch treo xuất hiện hàng chục năm trời gây rất nhiều khó khăn cho người đang sở hữu đất tại nơi có quy hoạch.

Về quy định pháp luật, theo Khoản 7 và Khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung 2019: “Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Sau thời hạn này người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 7 Điều này.

Như vậy, quy hoạch xây dựng con đường 30m trước cửa nhà tôi được xem là quy hoạch treo. Dự án làm con đường trước cửa nhà tôi là dự án treo. Tuy nhiên, luật hiện nay lại không quy định sau bao nhiêu năm không thực hiện thì phải hủy bỏ quy hoạch. Vì chỉ khi hủy bỏ quy hoạch thì những người dân có diện tích đất nằm trong quy hoạch như tôi mới có cơ sở để thực hiện đầy đủ các quyền của một người chủ.

Việc quy hoạch để có một thành phố văn minh và sạch đẹp rõ ràng là một việc làm cần thiết. Khi có quy hoạch thì giá đất trong khu vực thường thay đổi. Những diện tích được quy hoạch làm đất ở thường có giá trị cao hơn so với diện tích đất quy hoạch làm đường xá hay các tiện ích công cộng khác. Những người dân có đất được quy hoạch thành đất ở thường phấn khởi do được hưởng lợi nhiều hơn.

Ngược lại, những dân quy hoạch có đất có quy hoạch làm đất công cộng thường phải chịu thiệt thòi. Bên cạnh đó nếu dự án không được thực hiện thì những người bị quy hoạch đất công cộng thường phải chấp nhận mức giao dịch thấp hơn so với quy hoạch đất ở. Điều này đã hạn chế người dân thực hiện các quyền chính đáng của mình. Có lẽ tôi chỉ là một trong rất nhiều nạn nhân của tình trạng quy hoạch treo.

Việc quy hoạch là rất cần thiết nhưng để tránh việc quy hoạch trở thành động lực cho sự phát triển thì quy hoạch phải được thực hiện một cách thận trọng và khoa học. Bên cạnh đó, pháp luật cũng cần có quy định về thời gian cụ thể để thực hiện quy hoạch đó. Nếu quá một thời hạn nhất định nào đó quy hoạch không được thực hiện thì các quyền và lợi ích của người chủ sử dụng đất phải được khôi phục và đảm bảo.