Sở hữu 70 năm ảnh hưởng như thế nào đến giá chung cư?

Lý do sở hữu nhà có thời hạn để giảm giá nhà mà Bộ Xây dựng, Hiệp hội bất động sản và không ít người giải thích thực tế không mấy thuyết phục. Ảnh: CafeLand

Tranh luận trái chiều

Trước sự đóng băng kéo dài của thị trường bất động sản, Hiệp hội Bất động sản và các doanh nghiệp nhiều lần đề xuất bổ sung hình thức sở hữu nhà có thời hạn để mở thêm một lối đi cho doanh nghiệp. Chia sẻ trên báo Đầu tư Chứng khoán, ông Phạm Sỹ Liêm - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, sau khi tìm hiểu ông được biết mục đích chính khi Bộ Xây dựng đưa ra phương án về thời hạn sở hữu chung cư là nhằm kéo giá căn hộ chung cư xuống để những người dân có thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận được với nhà ở.

Theo tìm hiểu của CafeLand, nhiều nhà đầu tư cũng cho rằng việc quy định thời hạn sở hữu cung cư sẽ làm giảm giá nhà và họ sẽ có nhiều cơ hội để mua nhà hơn. Bên cạnh đó có một số chuyên gia cũng cho rằng quy định này có thể góp phần làm cho thị trường bất động sản ấm lên.

Cùng ủng hộ về thời hạn sở hữu chung cư nhưng Giáo sư Đặng Hùng Võ – Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường lại giải thích theo cách khác “Bởi vì hiện nay chúng ta đang rất khó khăn trong việc cải tạo chung cư. Đến niên hạn nhà xập xệ, nguy hiểm không thể dùng được nữa thì chúng ta xử lý theo cách gì?”. Ông giải thích thêm đây là giải pháp nhằm xử lý những chung cư hết niên hạn và xuống cấp vì trên thực tế hiện nay có nhiều chung cư xuống cấp nhưng không thể thu hồi lại và làm mới để đảm bảo an toàn cho người dân và phát triển đô thị.

Tuy nhiên, cũng có ý kiến bày tỏ quan ngại trước quy định về thời hạn sở hữu chung cư. Chẳng hạn theo theo ông Trần Như Trung, đại diện Savills Việt Nam tỏ ra hơi lo ngại, bởi trong bối cảnh chính sách nhà ở đang hướng người dân tập trung tại phân khúc chung cư, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, việc hạn chế thời hạn sở hữu sẽ rất khó khuyến khích sức mua.

Cùng quan ngại đó TS Phạm Sỹ Liêm cho rằng chính sách này có thể “đuổi” khách hàng tìm về với biệt thự, nhà liền kề và điều này cũng không phù hợp với chính sách nhà ở quốc gia.

Như vậy, đã có rất nhiều quan điểm khác nhau về việc có nên giới hạn thời gian sở hữu hay không. Phần lớn ý kiến ủng hộ đều cho rằng đây là cách để giảm giá chung cư. Tuy nhiên, giá chung cư thực sự sẽ giảm bao nhiều nếu áp dụng chính sách này?

Giá chung cư sẽ giảm bao nhiêu?

Trong Luật Đất đai sửa đổi, Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Phương án 1: Không quy định thời hạn sở hữu; Phương án 2: Quy định thời hạn sở hữu. Trong phương án 2, luật quy định rõ đối với trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì thời hạn sở hữu chung cư là 70 năm. Đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thì thời hạn sở hữu nhà chung cư bằng thời hạn sử dụng đất thuê. Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc có quyền sử dụng đất hợp pháp mà xây dựng nhà chung cư thì sở hữu nhà chung cư là không có thời hạn.

Như vậy, không phải tất cả chung cư hiện nay đều phải có thời hạn sở hữu 70 năm. Bên cạnh đó, về nguyên tắc Luật thì những chung cư đã được xây dựng trước đó hoặc đang xây dựng cũng không phải chịu chi phối bởi luật này. Vì vậy, xem ra lý do để “cứu” thị trường bất động sản như mục tiêu của Bộ Xây dựng không mấy thuyết phục.

Tuy nhiên, để biết chính xác giá chung cư bị ảnh hưởng như thế nào bởi quy định này chúng ta cần phải làm những phép tính cụ thể.

Thực vậy, trong giá thành của một căn hộ chung cư gồm giá đất và chi phí xây dựng căn hộ đó. Thông thường giá đất trong giá thành chung cư tùy thuộc vào hệ số xây dựng và mức độ cao cấp của chung cư nhưng thường chiếm 10 đến 20% giá thành căn hộ. Trong thời kỳ bùng nổ thị trường bất động sản chủ đầu tư dự án thường có lợi nhuận biên từ bán căn hộ lên tới 40-70%. Trong những giai đoạn này giá đất thường chỉ chiếm một phần khó nhỏ trong giá bán.

Với bối cảnh hiện này lợi nhuận biên của chủ đầu tư rất thấp, thậm chí nhiều chủ đầu tư còn bị thua lỗ và giá đất chiếm một phần đáng kể trong chi phí. Chẳng hạn với chung cư 15-20 tầng thì hệ số xây dựng khoảng 8 đến 12 lần, tức là 1 m2 đất xây dựng có thể xây được 8 đến 12 m2 căn hộ. Các chung cư thấp tầng hơn có thể là 4-6 lần. Như vậy, tuy theo số tầng mà phần giá thành từ đất sẽ bằng 10-20% giá đất khu vực đó. Giả sử giá đất để xây chung cư khu vực đó là 20 triệu đồng/m2, thì giá đất tính vào giá thành căn hộ sẽ khoảng 1 -2 triệu đồng/m2.

Vậy có gì khác nhau giữa sở hữu chung cư vĩnh viễn và chung cư có thời hạn? Mấu chốt của vấn đề đây chính là nếu chung cư được sở hữu vĩnh viễn thì giá đất trong phần chung cư đó sẽ được duy trì mãi mãi. Trong khi sở hữu có thời hạn thì giá đất đóng góp vào chung cư sẽ giảm dần và sẽ bằng không vào năm cuối cùng khi hết thời hạn.

Bằng kỹ thuật tài chính thì có thể dễ dàng tính ra mức chênh lệch này và đây cũng chính là sự thay đổi giá chung cư của 2 phương án. Để làm được điều này ta phải đưa vào các giả định cơ bản. Chẳng hạn về nguyên tắc dài hạn giá đất tăng cao hơn một chút so với sự mất giá của đồng tiền (tỷ lệ lạm phát). Giả sử tốc độ tăng trung bình của lạm phát là 5% thì giá đất sẽ khoảng 7%/năm, sau 70 năm giá đất từ 1 đồng sẽ trở thành 113,99 đồng ((1+7%)⁷⁰ = 113,99). Như vậy, trong trường hợp đến thời điểm đó hết thời hạn thì người sở hữu chung cư sẽ không nhận được đồng nào, tức lúc đó giá đất đối với họ sẽ bằng 0.

Để tính được mức thiệt hại này thì chúng ta phải chiết khấu 113,99 đồng này về thời điểm hiện tại. Lãi suất chiết khấu tùy thuộc vào đánh giá mỗi nhà đầu tư. Tuy nhiên, mức thông thường sẽ chênh lệch 3-5% tỷ lệ mất giá của đồng tiền. Giả sử lãi suất chiết khấu là 7% (tương ứng với tăng giá 7% trong giả định trên) thì chiết khẩu về hiện tại giá đất mà người mua nhà thực sự trả chỉ bằng 0,14 đồng (113,99/(1+10%)⁷⁰= 0,14).

Quay lại với giả định trên giả sử giá đất trong giá thành chung cư là 2 triệu đồng/m2 thì, mức chênh lệch giữa 2 phương án được sở hữu đất vĩnh viên và có thời hạn 70 năm sẽ là 2x 0,14 = 0,28 triệu đồng/m2. Như vậy, với giả thiết gần đúng đó ta thấy mức giảm giá nhà là tương đối nhỏ so với giá chung cư hiện nay.

Tóm lại: Việc tính toán và giả định trên tương đối khó hiểu đối với những người không am hiểu về tài chính. Tuy nhiên, ở một cấp độ như Bộ Xây dựng hay Hiệp hội Bất động sản thì không thể không biết điều đó. Lý do sở hữu nhà có thời hạn để giảm giá nhà mà Bộ Xây dựng, Hiệp hội bất động sản và không ít người giải thích thực tế không mấy thuyết phục. Mức độ ảnh hưởng tới giá thành khác nhau tùy thuộc vào hệ số xây dựng nhưng trường hợp nào thì nó cũng rất nhỏ so với giá bán chung cư hiện nay.