CafeLand - Thị trường bất động sản đang trong một giai đoạn tồi tệ. Hàng tồn kho của doanh nghiệp chất đống, giao dịch ảm đạm, nhiều nhà đầu tư thứ cấp bán tháo trả nợ ngân hàng, giá nhà đất nhiều nơi giảm 30-50% so với đỉnh điểm. Tuy nhiên, bất động sản Việt Nam vẫn tồn tại một siêu nghịch lý mà ai cũng phải thừa và tồn tại suốt nhiều năm qua.

Thực vậy, câu chuyện giá nhà đất ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM cao ngang ngửa với thành phố lớn các nước phát triển nơi người dân có thu nhập cao gấp nhiều chục lần là một minh chứng rõ ràng. Chẳng hạn, đất tại các khu phố cổ Hà Nội, khu vực xung quanh Hồ Hoàn Kiếm, Đường Đồng Khởi - Tp.HCM … có giá lên lên đến hàng tỷ đồng mỗi mét vuông. Mức giá này cao gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân đầu người của người dân tại TP.HCM và Hà Nội.

Nhà mặt phố tại hầu hết các tuyến đường Hà Nội và đường lớn tại TP.HCM lên đến hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông. Cao gấp nhiều lần thu nhập của người dân trong 1 năm. Trong khi đó, tại các thành phố đắt đỏ nhất thế giới như Tokyo hay Hồng Kông thì giá nhà đất ở những vùng đắc địa cũng chỉ tương đương thu nhập bình quân đầu người khu vực này trong một năm.

Tất nhiên, giá thuê mặt bằng kinh doanh tại các khu vực này cũng khá cao. Tuy nhiên, giá thuê thường không đủ bù lại chi phí cơ hội so với số tiền mà người ta có thể bán căn nhà đó. Chẳng hạn, một căn nhà mặt phố tại đường Trường Chinh – Hà Nội có giá bán khoảng 10-15 tỷ đồng, được chủ nhà cho thuê với giá 20-30 triệu đồng/tháng. Như vậy, suất sinh lời của việc cho thuê nhà này hàng năm chỉ từ 2-3%, một mức rất thấp so với lãi suất hiện nay.

Đối với nhà đất biệt thự cũng tồn tại rất nhiều nghịch lý không thể giải thích nổi. Giá mỗi mét vuông đất biệt thự tại khu vực Mỹ Đình, Hồ Tây hoặc Khu đô thị Ciputra có giá 150-200 triệu đồng/m2. Như vậy, mỗi căn biệt thự ở đây có diện tích 300 -500 m2 sẽ có giá 45 đến 100 tỷ đồng. Với số tiền này thì chủ nhân của nó có thể mua được các tòa lâu đài cổ kính rộng hàng nghìn mét vuông, nằm tọa lạc trên mảnh đất hàng héc ta tại các nước phát triển. Đây là một điều quá nghịch lý đối với nhà đất tại Việt Nam.

Vậy ai, thu nhập thế nào để có thể sống trong biệt thự đó? Bằng một phép tính đơn giản giả sử chi phí cơ hội của đồng tiền của chủ nhân căn hộ khoảng 12% (trung bình trái phiếu dài hạn 10 năm), điều này đồng nghĩa để sống trong căn nhà có trị giá 100 tỷ đồng thì số tiền mà chủ nhân của nó bỏ hoặc mất chi phí cơ hội hàng năm là 12 tỷ đồng, giả sử với biệt thự giá bèo 45 tỷ đồng, thì chi phí cơ hội là 5,4 tỷ đồng.

Chúng ta lại tiếp tục một giả định đơn giản là một gia đình sẽ dành khoảng 50% thu nhập của mình để trang trải cho nhà ở thì thu nhập thật sự của một người sống trong căn biệt thự 100 tỷ phải là 24 tỷ đồng/năm.  Còn giả sử tỷ lệ thu nhập dành cho nhà ở khoảng 20% như một người dân bình thường ở hầu hết các quốc gia trên thế giới thì mức thu nhập sẽ lên phải lên đến 60 tỷ đồng/năm. Với mức thu nhập này thì ngay cả với những CEO của ngân hàng được trả lương cao nhất Việt Nam là hơn 20 tỷ đồng/năm cũng không “đủ tư cách” sống ở đây được. Điều này cho thấy mức giá nhà đất ở Việt Nam cao đến mức nào.

Bất chấp nghịch lý đó hiện nay không ít dự án với những căn hộ siêu sang chỉ dành cho bậc “đế vương” với giá lên đến hàng chục thậm chí hàng trăm tỷ đồng. Như vậy, có lẽ đối tượng khách hàng mà những chủ đầu tư của căn hộ này phải là bậc “đế vương” thật sự vì chỉ có bậc “đế vương” mới kiếm được nhiều tiền hơn cả CEO được trả lương siêu khủng của các ngân hàng.

Nghịch lý này không chỉ diễn ra với căn hộ giá siêu đắt mà đối với căn hộ được xem là bình dân hay nhà thu nhập thấp cũng có giá ở trên trời. Chẳng hạn, hầu hết căn hộ được xem là bình dân có giá từ 15-17 triệu đồng/m2. Nếu tính thuế VAT 10%, sẽ lên tới 16-19 triệu đồng/m2. Như vậy, căn hộ bình thường khoảng 75 m2 sẽ có giá 1,2 - 1,5 tỷ đồng. Với mức lương của Bộ trưởng hoặc nhân viên có mức thu nhập cao là 12 triệu đồng/tháng, thì phải tiết kiệm 10 năm không ăn không uống mới mua được. Còn nếu trừ đi khoảng 50% dành cho chi phí sinh hoạt thì mất 20 năm.

Ngay với căn nhà hộ dành cho người có thu nhập thấp, hay nhà ở xã hội có giá trên dưới 500 triệu đồng/m2, thì với thu nhập trung bình của công nhân 3 triệu đồng/tháng cũng phải mất 15 năm tiết kiệm không ăn, không uống mới mua được.

Vài còn số trên cho thấy những siêu nghịch lý tại thị trường nhà đất Việt Nam. Tuy nhiên, một điều nghịch lý không kém là nghịch lý này vẫn ngang nhiên tồn tại trong nhiều năm qua. Liệu rằng trong những năm tới giá nhà đất có xóa bỏ được siêu nghịch lý này không?

Hoàng Nam
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

!!     Savan - 05/10/2012 4:17 PM     Trả lời

có vẻ như cái suy nghĩ này đã ăn sâu vào đầu dân ta rồi. Ai cũng biết,tại sao không sửa. Chúng ta là những người đặt nền móng cho nền văn hóa nước nhà cơ mà. Đừng để suy nghĩ này lại tiếp tục ăn vào suy nghĩ của thế hệ sau nữa

 (0 (0)

Trả lời
Tưởng Vậy Mà Không Phải Vậy!!!     Thanh Sơn - 26/09/2012 9:33 AM     Trả lời

Ở VN nhiều cái tưởng nghịch lý mà không phải nghịch lý. Giá nhà đất quá cao có thể dễ dàng lý giải thì sao gọi là nghịch lý được

 (0 (0)

Trả lời
Gia Dat O Hn Hay Tp Hcm Khong Wa' Cao     Td - 21/09/2012 9:47 AM     Trả lời

Nhung bai` bao' kieu nay` chi? lam` cho nguoi` dan the^m hoang man va` lo lang'. Vi du nhu nha` bin`h da^n khong o Trung Tam o Singapore 90 m2 gia' 450000 SGD. Neu' 1 nguoi` co' luong 3000 SGD/thang', thi` cung phai mat' den' 150 thang' khong an xa`i moi' mua duoc. Nha` o HongKong tham. chi' con` dat' tien` hon o Sing. O? dau^ cung vay, nha` o TP lon' thi` khong the? re? vi` nhu cau` so? huu rat' cao. Doi' voi' nguoi` co' thu nhap thap' thi` nen di thue^ nha`. Nguoi co' thu nhap trung binh` kha' thi` se~ mua duoc. nha` sau 15-20 nam.

 (0 (0)

Trả lời
Giá Quá Cao     Nguyen Thang - 20/09/2012 9:52 PM     Trả lời

nhiều khi không thể so sánh khập khiễng kiểu đem so đất ở vị trí đắc địa, trung tâm của thủ đô của 1 nước với giá đất ở ngoại thành của các nước phát triển được, đã so thì cũng phải so loại đồng hạng chứ. nhưng có thể nói là giá đất ở HN đắt vì các quan chức địa phương...., nhiều tiền đem mua nhà đất HN nên mới vậy,

 (0 (0)

Trả lời
Chờ Đợi     Tuấn Võ - 19/09/2012 2:49 PM     Trả lời

Họa chăng phải có 1 cuộc cách mạng mới thì mới thay đổi được cái tình hình trớ trêu này !!! Lương của nhân viên bình thường, có lẽ chỉ mua đc ở những hơi khỉ ho cò gáy, đợi các kế hoạch phát triển sẽ tới đó...chắc đời con cháu mới đc hưởng :(

 (0 (0)

Trả lời
Hài !     Hoài Anh - 17/09/2012 11:10 AM     Trả lời

Theo tôi thấy cái vụ "nghịch lý giá nhà đất Việt Nam" này chak ai cũng biết, từ người dân cho đến lãnh đạo các cấp. Vấn đề là làm sao kéo giá xuống dc trong tình hình hiện nay. Doanh nghiệp bất động sản báo cáo lỗ tiền tỷ không, bây giờ không cứu thì sụp đổ hết...

 (0 (0)

Trả lời

Bìa viết này cần đăng lên nhiều trang báo thông tin xã hội và được cập nhật thường xuyên,

 (0 (0)

Trả lời
Bình Thường     Thành - 12/09/2012 10:33 AM     Trả lời

Dân Việt Nam có bao giờ sống vào lương không đâu mà lo ! Quan chứng thì nhờ" lậu", cán bộ công nhân viên thì nhờ "nghề tay trái", còn công nhân thì ko đời nào mua nỗi căn hộ dự án, nông dân thì miễn bàn, sống ở que6 nhà cấp 4 mát trời. Tóm lại là không gì là không thể đối với người dân Việt Nam

 (0 (0)

Trả lời
Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.