“Hiện tượng” Alibaba - Bài 2: Khi nào địa ốc Alibaba sụp đổ?

Tuy vậy, cho đến thời điểm này công ty vẫn không ngừng mở rộng mạng lưới kinh doanh của mình và vẫn đang “đứng vững”. Vậy liệu địa ốc Alibaba có sụp đổ như nhiều người cảnh báo hay không?

Không có dự án, không cần pháp lý

Trên website của mình, Alibaba công bố đang mở bán 47 dự án. Tuy nhiên, theo các cơ quan chức năng, một loạt dự án khu đô thị Alibaba Tân Thành (Bà Rịa – Vũng Tàu), Alibaba Long Phước 1 và Alibaba Long Phước 14 (Đồng Nai) đều không phải do Alibaba làm chủ đầu tư. Đây đều là những dự án chưa được phê duyệt, đất dự án này vẫn là đất nông nghiệp và chủ sở hữu thực sự của những mảnh đất này là những cá nhân.

Như vậy, việc những dự án Alibaba công bố bán thực tế là không có thật. Những hợp đồng mà công ty này ký kết với khách hàng không phải là hợp đồng mua bán đất đai thông thường mà là hợp đồng “hợp tác đầu tư”. Như vậy, về bản chất đây là một giao dịch dân sự hợp pháp nằm ngoài phạm vi của Luật đất đai, Luật nhà ở.

Trước đây, UBND tỉnh Đồng Nai từng kiến nghị điều tra Công ty Alibaba, nhưng chính một lãnh đạo tỉnh này thừa nhận việc mua bán đất của Alibaba với khách hàng thực hiện theo hình thức ký hợp đồng vi bằng, hợp đồng góp vốn nên các cơ quan quản lý gặp khó khăn trong việc ngăn chặn và xử lý vi phạm.

Chính ông Nguyễn Thái Luyện, giám đốc điều hành của công ty này cho biết: “Chủ sở hữu lô đất dự án là cá nhân và những cá nhân này ủy quyền cho một công ty đứng ra làm chủ đầu tư. Địa ốc Alibaba chỉ là đơn vị hợp tác phân phối các dự án”.

Trên thực tế, đất tại những nơi mà Alibaba rao bán là những dự án có nhiều cái tên “rất kêu” chưa được duyệt quy hoạch. Đây chỉ là đất nông nghiệp và chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Với các thông tin trên cho thấy, Alibaba không bán đất và dường như họ cũng không có ý định bán đất. Ngay cả khi có ý định bán đất thật thì việc xin thành lập dự án, chuyển đổi mục đích sử dụng đất với những vị trí mà Alibaba đang rao bán cũng không hề dễ dàng.

Thực tế cho thấy, có rất nhiều công ty, tuy đã sở hữu đất, nhưng xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xin duyệt quy hoạch dự án phải mất hàng chục năm trời vẫn chưa xong. Ngoài ra, ngay cả khi xin được dự án thì việc xây dựng cơ sở hạ tầng, đóng tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất có thể làm cho giá thành đất ở đây cao hơn nhiều so với mức giá bán mà Alibaba đang bán cho khách hiện nay. Do đó, rất khó để các dự án Alibaba đang rao bán có thể triển khai trên thực tế.

Hàng nghìn khách hàng tham dự lễ mở bán của địa ốc Alibaba dù nhiều người biết pháp lý dự án lỏng lẻo.

Alibaba đang kinh doanh theo mô hình “Ponzi”?

Một mô hình kinh doanh rất nổi tiếng là mô hình Ponzi. Mô hình này được đặt theo tên Charles Ponzi, người đã nổi tiếng với việc áp dụng mô hình này trong năm 1920. Ponzi đã huy động tiền với lợi suất cao và dùng tiền của những người đến sau trả cho chính mình và những người đến trước.

Vụ án nổi tiếng gần đây nhất là Bernard Lawrence Madoff, nguyên Chủ tịch của Sàn giao dịch chứng khoán NASDAQ. Ông sáng lập hãng Bernard L. Madoff Investment Securities LLC ở phố Wall vào năm 1960 và là chủ tịch hãng này đến ngày 11 tháng 12 năm 2008, khi ông bị bắt và bị buộc tội gian lận tài chính.

Trước hôm bị bắt, Madoff đã thú nhận với một số nhân viên cấp cao trong công ty của ông ta rằng thực ra công ty của ông về cơ bản, là một mô hình Ponzi khổng lồ. Vụ gian lận liên quan đến Madoff được ước tính gây ra thiệt hại lên tới 50 tỉ USD tiền mặt và chứng khoán cho các nhà đầu tư. Các ngân hàng tại Tây Ban Nha, Pháp, Thụy Sĩ, Italia, Hà Lan, Nhật Bản và một số quốc gia khác đã mất hàng tỉ đô la Mỹ trong vụ lừa đảo này.

Trên thực tế mô hình Ponzi không xa lạ với đời sống chúng ta. Có hàng chục vụ “vỡ hụi” với tổng số tiền lên đến hàng trăm tỉ đồng được phanh phui vừa qua là một ví dụ điển hình. Cao cấp hơn, tinh vi hơn trong việc áp dụng mô hình Ponzi chính là vụ lừa đảo liên quan đến đồng tiền ảo như IFan đã khiến 32.000 người sấp bẫy với tổng thiệt hại hơn 15.000 tỉ đồng. Đặc biệt, nhiều mô hình kinh doanh đa cấp cũng là một kiều Ponzi rất tinh vi.

Một hệ thống kinh doanh Ponzi có thể duy trì khá lâu và tinh vi. Nhưng chắc chắn nó sẽ sụp đổ vì bản chất của nó không tạo được giá trị gia tăng cho nền kinh tế. Một khi số tiền huy động được từ khách hàng mới không đủ trả lãi suất và gốc cho khách hàng cũ đến hạn và chi phí vận hành hệ thống thì dòng tiền bị thiếu hụt và mô hình sẽ sụp đổ.

Những đặc trưng của mô hình Ponzi là phải lớn rất nhanh, liên tục chiêu dụ khách hàng mới, lãi suất càng cao thì sụp đổ càng nhanh.

Xét các đặc trưng đó cho thấy, dường như Alibaba đang hoạt động theo kiểu Ponzi khá tinh vi. Công ty liên tục thông báo thu mua lại hợp đồng mua bán đất với khách hàng với lãi suất trung bình từ 2,5 đến 3%/tháng. Mức lãi suất này cao hơn 4-5 lần so với lãi suất tiền gửi ngân hàng và cao hơn 3-4 lần lãi suất đi vay ngân hàng. Như vậy, khách hàng của Alibaba nhận được một mức lợi nhuận rất hấp dẫn ngay cả khi đất không tăng giá hoặc “pháp lý” lô đất gặp trục trặc.

Nhiều khách hàng của Alibaba tự hào vì đầu tư “khôn ngoan” kiếm tiền dễ dàng, còn Alibaba thì tự hào vì đây là mô hình “thông minh” huy động được rất nhiều tiền từ xã hội.

Alibaba liên tục đăng tải thông tin chi trả tiền thu lại các dự án

Khi nào Alibaba sẽ sụp đổ?

Theo lẽ thông thường thì mô hình kinh doanh Ponzi chắc chắn sẽ sụp đổ. Tuy vậy, thời gian sụp đổ tùy thuộc vào khá nhiều yếu tố nội tại lẫn môi trường xung quanh.

Công ty Madoff đã sụp đổ trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu sau hàng chục năm tồn tại. IFan nhanh chóng sụp đổ chỉ sau một vài năm với số lượng người “dính bẫy” khổng lồ lên đến 32.000 người khi các đồng tiền kỹ thuật số giảm giá. Trong vụ Madoff, ngay cả những ngân hàng hàng đầu thế giới cũng “bị lừa”; còn trong vụ IFan cũng có những đại gia có tài sản hàng chục tỷ đồng nhưng không đủ khôn ngoan để “kịp chạy”.

Trở lại trường hợp của Alibaba. Có thể thấy đây là một mô hình kinh doanh “kỳ lạ”. Họ sẵn sàng bán đất thấp hơn nhiều so với giá trị thị trường và cam kết mức lợi nhuận rất cao. Đây thực chất là một “chiêu” huy động vốn từ khách hàng. Nếu thực sự công ty này đang kinh doanh và có vốn thực 5.600 tỉ đồng như công bố chắc chắn họ sẽ không huy động vốn từ khách hàng với lãi suất 3%/tháng.

Trên thực tế, Alibaba cũng có rất ít khi bàn giao sổ đỏ cho khách hàng như cam kết. Chủ yếu hết thời hạn cam kết giao sổ đỏ họ “thu mua lại” hợp đồng. Nhờ giá nhà đất liên tục tăng trong thời gian qua nên Alibaba có thể tiếp tục bán những lô đất này cho thêm nhiều khách hàng mới. Bên cạnh đó, để có dòng tiền thì công ty cũng không ngừng mở rộng kinh doanh các dự án mới. Tổng số dự án hiện nay Alibaba công bố đã hoặc đang mở bán lên đến 47 dự án với gần 20.000 sản phẩm. Dòng tiền mới này có thể đảm bảo cho Alibaba trả cho những hợp đồng “đáo hạn”.

Tuy nhiên, chắc chắn mô hình kinh doanh này sẽ không tồn tại được lâu. Từ mức giá ban đầu khá thấp nhưng với mức cam kết tăng ít nhất 28%/năm thì chỉ sau vài năm giá “đất ảo” mà Alibaba bán sẽ tiệm cận mức giá thị trường.

Lúc đó, với tình trạng pháp lý không rõ ràng, chênh lệch lợi nhuận kém hấp dẫn Alibaba sẽ không thể tiếp tục sang tay cho nhà đầu tư đến sau. Việc phát triển dự án mới của Alibaba chắc chắn gặp khó khăn khi mà thị trường bất động sản đang chững lại. Do đó, Alibaba sẽ thiếu hụt dòng tiền trả cho những hợp đồng đáo hạn. Lúc đó, toàn bộ mô hình Ponzi của địa ốc Alibaba sẽ sụp đổ.

Vấn đề là khi nào? Trên thực tế, rất khó xác định bởi hiện nay công ty này vẫn không ngừng “lớn mạnh”. Tuy nhiên, với hiện trạng của thị trường bất động sản hiện nay thì nguồn lực để đẩy Alibaba đi lên có thể nhanh chóng cạn kiệt. Trong khoảng thời gian 1 đến 1,5 năm nữa khi mà các hợp đồng của 20.000 sản phẩm công ty này đã bán “đáo hạn”, bất động sản ngừng tăng thì đó cũng là thời điểm kết thúc của “Thánh Gióng” địa ốc Alibaba.

Nếu kịch bản này xảy ra thì cũng không ít nhà đầu tư “ôm hận” tương tự như những tín đồ tiền ảo IFan, và trong số đó có không ít người là triệu phú đô la.