Đại gia giàu nhất vì BĐS, nguồn lực lạc đi đâu?

PV: - Tại diễn đàn Kinh tế Mùa xuân bà từng đề cập đến hiện tượng những người giàu nhất trên thị trường chứng khoán hầu như toàn đại gia về đất đai và lý giải nguyên nhân là do phân bổ nguồn lực theo hướng “nước chảy chỗ trũng”, xin bà cho biết cơ sở để khẳng định điều này như thế nào?

Bà Phạm Chi Lan: - Các đại gia hầu hết là đại gia về đất đai như ông Đoàn Nguyên Đức - Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (HAGL), thật sự phần đóng góp chính vào lợi nhuận của HAGL là phần kinh doanh đất đai, bất động sản, kể cả đầu tư ở Lào, Campuchia hơn là hoạt động sản xuất. Nếu như trước đây, xuất phát từ đầu của HAGL là từ chế biến gỗ, sau là chế biến đá một phần nhưng sau này bất động sản là phần lợi nhuận chính của doanh nghiệp. Ngay cả Tập đoàn FPT được tiếng là doanh nghiệp công nghệ cao nhưng trong hoạt động của tập đoàn phần bất động sản cũng vẫn rất lớn.

Đây là điều làm cho tôi cảm thấy trăn trở. Có thể là do chính sách khuyến khích ở các ngành sản xuất chưa được đủ tốt, đủ mạnh nên việc tìm kiếm lợi nhuận ở lĩnh vực bất động sản vẫn là thuận lợi hơn nhiều đối với các doanh nghiệp nên họ lao vào đây nhiều hơn.

Thứ 2, nếu so sánh chênh lệch giữa giá thu hồi đất của người dân với giá cho thuê mặt bằng có thể nói gấp 100 lần nhau. Đền bù đất cho dân giá rất rẻ, kể cả nhà nước đứng ra đền bù nhưng sau đó giao cho doanh nghiệp. Tất nhiên doanh nghiệp cũng có đầu tư thêm về hạ tầng, mặt bằng mới có thể kiếm lời được nhưng phần nhiều các doanh nghiệp bất động sản lại chỉ đầu tư một phần mặt bằng ban đầu, ngay sau đó họ phân lô bán nền được rồi hoặc xây nhà chung cư, thậm chí chưa khởi công xây dựng đã có thể bán để huy động nguồn lực của xã hội.

Bằng cách đó họ có thể bán nhà với giá cao hơn rất nhiều so với phần đầu tư họ bỏ ra ban đầu nên sẽ có sự chênh lệch lớn và họ có được phần lợi nhuận rất cao và trở thành những người giàu có.

Ở đây còn vấn đề về lợi ích. Không phải ai muốn làm cũng được, hầu hết những doanh nghiệp muốn làm như vậy đều phải có lợi thế rất rõ về quan hệ với chính quyền, hay người có quyền cho đất, cho đai rộng rãi. Bởi vì hầu hết các doanh nghiệp vừa và nhỏ cuối cùng lại quay sang thuê lại đất của doanh nghiệp nhà nước và các nhà đầu tư để có cơ sở làm sản xuất kinh doanh.

Đại gia bất động sản, một mặt lấy đất của dân giá rẻ, mặt khác cho thuê mặt bằng với giá cao, thì rõ ràng một số người sẽ được hưởng lợi.

Như vậy là họ vừa làm sản xuất thực vừa lại phải chịu giá mặt bằng cao hơn nhiều so với những doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản và được lời vì họ phải thuê mặt bằng theo giá đã xây dựng, không phải là giá lấy được từ đầu từ giải tỏa đất đai. Điều này tạo thành sự chênh lệch, quy luật “nước chảy chỗ trũng” là theo kiểu như vậy.

Người giàu từ đất đai càng có thể giàu lên còn trong khi đó, biết bao người nông dân mất đất rốt cục cũng không kiếm lại việc làm. Ngay cả khu công nghiệp được xây dựng, tỷ lệ người dân mất đất và được trở lại làm ở khu công nghiệp vẫn rất thấp so với việc họ cho các doanh nghiệp khác thuê và tuyển dụng lao động vào.

PV: - Xin bà cho biết nếu thực tế này vẫn tiếp diễn ảnh hưởng như thế nào đến nền kinh tế?

Bà Phạm Chi Lan: - Ảnh hưởng của nó rất rõ. Trong thời gian vừa qua, người ta đổi nguồn vốn vào lĩnh vực bất động sản làm cho nguồn vốn vào các lĩnh vực khác trở nên hiếm hoi hơn, đồng thời cũng đẩy mặt bằng lãi suất tín dụng của Việt Nam đến mức cao hơn như những năm vừa qua đã thấy.

Bất động sản thời gian vừa qua còn gắn với chứng khoán. Doanh nghiệp trên thị trường chứng khoán cũng không ít doanh nghiệp thu hút được tiền đầu tư chứng khoán lại nhảy vào bất động sản thay vì đầu tư tiếp vào lĩnh vực của mình để mở rộng quy mô.

Bất động sản đẩy giá vốn tăng cao lên, ảnh hưởng đến các doanh nghiệp sản xuất các sản phẩm như sản phẩm công nghiệp chẳng hạn. Đầu ra của các sản phẩm cũng phải cạnh tranh với hàng nước ngoài tấn công thị trường trong nước, khi xuất khẩu cạnh tranh với bên ngoài. Vì vậy, rất nhiều doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh khó khăn, họ tính toán ra không còn lời lãi và họ phải ngưng hoạt động.

Đây là hệ quả rất lớn cho nền kinh tế, sự suy giảm nền sản xuất công nghiệp, nông nghiệp mấy năm gần đây có hệ quả từ đây khi nguồn lực bị hút và bất động sản, người ta sao nhãng, giảm quan tâm vào các lĩnh vực khác.

PV: - Mặt khác, thời gian gần đây khi bất động sản gặp khó có hiện tượng các đại gia chuyển hướng kinh doanh ngành khác, thành lập những công ty con, công ty TNHH gánh các khoản nợ do kinh doanh bất động sản tạo ra, thậm chí chuyển hướng kinh doanh nông nghiệp. Quan điểm của bà về vấn đề này như thế nào?

Bà Phạm Chi Lan: - Động lực thực của họ là gì, có thật họ muốn chuyển hướng sang kinh doanh các lĩnh vực khác và từ bỏ bất động sản hay không hay chỉ là một động tác giả?

Theo tôi, nói một số các doanh nghiệp bất động sản chuyển sang chăn nuôi, nông nghiệp thực tình mà nói rất khó tin họ thực tâm làm những lĩnh vực này. Cũng có thể chữa cháy, có thể tạm thời trong lúc này họ tìm cách né tránh nào đó để chứng tỏ doanh nghiệp đang tồn tại, hoạt động được chứ không chết cùng bất động sản mà họ đã ôm.

Tôi chưa thấy đây là tín hiệu đáng mừng, đáng lẽ vào lúc này họ phải cùng nhau đưa giá bất động sản xuống vì bất động sản đã bị tăng giá một cách quá vô lý khiến Hà Nội và TP HCM có giá đắt đỏ ngang ngửa với các thành phố như Tokyo, Hồng Kông và những thành phố đắt nhất thế giới là điều cực kỳ vô lý ở một đất nước như Việt Nam khi mức sống chung còn nghèo.

Nhu cầu nhà ở thực sự của người dân còn đấy nhưng giá còn cao, không có gì khuyến khích để người ta đi vào làm nhà cho người thu nhập thấp, họ vẫn muốn làm nhà giá cao cho người trung lưu. Như vậy, người thu nhập thấp sẽ vẫn khó khăn về nhà ở và Chính phủ vẫn phải tiếp tục đổ tiền vào ưu đãi họ để họ chuyển nhưng đã chuyển được bao nhiêu đâu.

Sức ép để họ buộc phải giảm giá bất động sản xuống nhưng thực tế họ đã từng được lãi rất nhiều rồi, bây giờ họ phải chấp nhận thị trường lúc lên lúc xuống, lỗ lúc này nhưng họ đã được bù bởi trước đó họ đã có lãi rồi. Quan trọng nhất với bất động sản là trả lại mặt bằng giá phù hợp.