Cần tỉnh táo để không sập bẫy “sốt đất theo tin sáp nhập tỉnh, thành”

Theo Luật sư Phạm Thanh Hữu (Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh), trong quá khứ đã xảy ra nhiều cơn “sốt đất ảo[1]” (như là: tại thành phố Hải Phòng, Quảng Ninh giai đoạn 2019 - 2020, tại huyện Hớn Quản tỉnh Bình Phước đầu năm 2021,…), ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản, thiệt hại lớn cho nhiều người và nền kinh tế... Tuy nhiên, dường như nó vẫn chưa phải là bài học đủ lớn với nhiều người; do đó, các cơn “sốt đất ảo”’ hiện tại và trong tương lai có thể nhấn chìm bất kỳ ai nếu thiếu kiến thức cơ bản về thị trường bất động sản Việt Nam.

Không thể phủ nhận, nhiều nhà đầu tư thắng lớn do “đi trước, đón đầu” một cách hợp lý (mua đất nền khi chưa có quy hoạch, dự án đầu tư hạ tầng và bán khi kết cấu hạ tầng đã hoàn thiện). Tuy nhiên, cũng không ít trường hợp nhà đầu tư thua lỗ vì chạy theo các thông tin không chính xác, những dự án mãi nằm trên giấy.

Tâm lý của nhà đầu tư, đặc biệt đối với đầu tư “lướt sóng” thì ở đâu có thông tin tốt thì đổ dồn về đó nhằm kiếm lời. Nhiều cơn “sốt đất ảo” nhanh chóng diễn ra, chủ yếu là hoạt động mua bán qua tay nhau giữa các nhà đầu cơ. Thậm chí, dân đầu cơ còn dùng các chiêu trò, tung tin đồn không có thật nhằm thổi giá đất lên để kiếm lời. Rất nhiều nhà đầu tư thứ cấp không kịp rút vốn trước thời điểm “bong bóng sốt đất ảo” vỡ phải chấp nhận chôn vốn hoặc bán lỗ theo kiểu “bỏ của chạy lấy người”.

Luật sư Phạm Thanh Hữu (Đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh)

Do vậy, trước khi quyết định xuống tiền đầu tư vào đất nền tại những nơi có giá đất tăng cao thì nhà đầu tư cần tìm hiểu và phân biệt đâu là cơ hội đầu tư và đâu chỉ là những cơn “sốt đất ảo”. Những cơn “sốt đất ảo” này thường được hình thành từ các tin đồn không có căn cứ nhằm thổi giá đất lên cao không đúng với giá trị thực của nó; hoặc chỉ dựa và những thông tin quy hoạch, dự án đầu tư xây dựng mãi nằm trên giấy. Do đó, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch, dự án đầu tư xây dựng bao giờ sẽ được triển khai trên thực tế; có như vậy mới hạn chế được rủi ro, thua lỗ khi đầu tư vào bất động sản.

Ví dụ: Chủ trương của Đảng và Nhà nước về sáp nhập các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là có thật nhưng không phải cứ sáp nhập tỉnh, thành phố (thay đổi tên gọi) là vị trí nào giá đất cũng tăng. Trường hợp địa phương được sáp nhập vào tỉnh, thành phố phát triển hơn nhưng sau khi sáp nhập vị trí đó vẫn thiếu các động lực phát triển (như xa trung tâm, kết nối hạ tầng kém,…) thì giá đất tại nơi đó cũng không thể tăng được.

Cách đây 17 năm, khi có thông tin tỉnh Hà Tây sẽ được sáp nhập vào Thủ đô Hà Nội, tình trạng sốt đất tại các huyện của tỉnh Hà Tây bùng mạnh (giá đất tăng gấp 2 đến 3 lần). Tuy nhiên, khi có thông tin chính thức (tỉnh Hà Tây sáp nhập vào Thủ đô Hà Nội từ ngày 01/8/2008) thì tâm lý mua bán đất theo kỳ vọng của nhà đầu tư cũng xuống rất nhanh, hiện tượng bán tháo đã xảy ra, thậm chí nhiều người chật vật “cắt lỗ” để thu hồi vốn với tâm lý được đồng nào hay đồng đó.

Thực tiễn cũng cho thấy, đối với những đợt “sốt đất ảo” như này thì bên môi giới sẽ thu lợi nhất (càng nhiều giao dịch mua bán nhà đất diễn ra thì tiền hoa hồng sẽ thu về càng cao) dù nhà đầu tư lời hay lỗ; phần lớn nhà đầu tư sẽ thua lỗ vì thiếu kiến thức về thị trường, biết thông tin chậm, mua nhà đất sau và “thoát hàng” trễ nhịp.