Xây nhà thương mại cho thuê: Lời đơn lỗ kép

Đặt cược vào căn hộ cho thuê

Theo điều khoản mới bổ sung vào dự thảo Luật nhà ở, các dự án chung cư cho thuê sẽ được xây dựng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn với sự đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, và sẽ đa dạng các loại căn hộ có diện tích khác nhau để phù hợp với khả năng chi trả tiền thuê nhà của người dân.

Các doanh nghiệp tham gia xây nhà cho thuê sẽ được miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để xây dựng nhà chung cư để cho thuê; miễn thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động cho thuê nhà ở và sẽ được vay vốn tín dụng ưu đãi.

Theo ý kiến của một số nhà đầu tư, hướng đi của dự thảo luật là hoàn toàn phù hợp trong bối cảnh nhu cầu nhà ở của người dân còn rất lớn và thu nhập vẫn chưa đủ để mua nhà. Vì vậy việc phát triển căn hộ cho thuê được xem như là “cứu cánh” để giải quyết chỗ ở cho người dân.

Phát triển xây dựng nhà thương mại để cho thuê sẽ được hưởng nhiều ưu đãi. Ảnh: KL

Tuy nhiên, trên thực tế liệu các dự án căn hộ cho thuê có đủ sức hấp dẫn người dân trong khi tâm lý của người dân vẫn còn nặng tư tưởng, nhà thuê không phải là nhà mình, rằng phải có miếng đất cắm dùi thì mới có thể an cư, lạc nghiệp.

Đó là chưa kể, hiện nay trên thị trường một số chủ đầu tư đã “thử nghiệm” việc làm nhà để cho thuê như Công ty TNHH xây dựng Lê Thành với dự án Lê Thành Twin Tower cho thuê 15 năm với giá trọn gói 240 triệu đồng, và loại căn hộ cho thuê 49 năm với giá 350 triệu đồng.

Một trường hợp khác là C.T Group cũng đang triển khai dự án căn hộ cho thuê Bee Home tại quận Tân Bình. Vì mới ra đời nên những chủ đầu tư này cũng rất khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng.

Không những ở phân khúc bình dân, những năm gần đây thị trường bất động sản có xu hướng giảm giá nên việc cân nhắc mua căn hộ cao cấp để đầu tư cho thuê mới bắt đầu được quan tâm. Tại Hà Nội, chủ đầu tư khu căn hộ The Lancaster trên phố Núi Trúc, quận Ba Đình đã thuyết phục khách hàng mua căn hộ để ở kết hợp với chủ đầu tư để chuyển thành khu căn hộ dịch vụ. Hay dự án Watermark cạnh Hồ Tây, chủ đầu tư còn đưa ra gói ưu đãi tặng nội thất trị giá 200 triệu đồng và cam kết trả tiền thuê cho người mua căn hộ Watermark trong năm đầu tiên lên đến 80 triệu đồng/tháng/căn hộ, dù có cho thuê được hay không. Chủ đầu tư dự án Sunrise City (TP.HCM) đưa giá bán căn hộ từ 1,6 -7,5 tỷ/căn, trả 35% nhận nhà, phần còn lại trả chậm 3,5 năm không lãi suất.

Theo ghi nhận của PV tại TP.HCM, hình thức căn hộ cao cấp cho thuê khá phổ biến, chủ yếu ở quận trung tâm và hiện đang có xu hướng mở rộng tại quận 2 và quận 7. Một số dự án tại khu vực quận 2 giá thuê dao động từ 700-1.100 USD/căn/tháng, Thảo Điền Pearl (800 USD), The Vista An Phú (800 USD), City Garden (1000 USD), Estella An Phú (1100 USD), Cantavil Hoàn Cầu (1.100 USD), Saigon Pearl (1.000 USD),… Tuy nhiên đối tượng chủ yếu của các dự án “hạng sang” này lại là đối tượng “có tiền” như các chuyên gia nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam.

Lời đơn lỗ kép

Ở nước ta, hệ thống nhà cho thuê cũng đã hình thành và đang hoạt động nhưng lại hướng đến người nước ngoài sinh sống tại Việt Nam. Riêng phân khúc nhà cho thuê giá rẻ phần lớn là do tư nhân nhỏ lẻ cho thuê, bởi hình thức này được xem phân khúc đầu tư “lượm bạc cắc”, không giúp chủ đầu tư thu hồi vốn nhanh như căn hộ mua đứt bán đoạn nên chỉ thấy vài doanh nghiệp tham gia.

Theo ý kiến một số chuyên gia, hiện tại cho thuê nhà giá rẻ cần phải có điều kiện về đối tượng được cho thuê, chứ nếu ai thuê cũng được thì sẽ không còn là nhà dành cho những đối tượng có thu nhập thấp nữa. Nhưng kinh doanh nhà giá rẻ thì lại là chuyện khác. Người kinh doanh trước hết là vì lợi nhuận, họ cần vòng quay vốn nhanh, khả năng sinh lời cao. Đầu tư vào nhà ở đồng vốn quay vòng đã chậm, nếu đầu tư nhà ở cho thuê nữa thì vòng quay của vốn càng chậm, thậm chí là thua lỗ. Chắc là không có ai muốn kinh doanh với mục đích chịu lỗ.

Xây dựng nhà cho thuê vẫn phải chịu sức ép của lãi suất. Ảnh: KL

Mặt khác, với lãi suất ở mức 14-15% thì sẽ không có doanh nghiệp nào hào hứng bởi nếu giá thuê nhà thấp sẽ khó lòng đáp ứng yêu cầu dòng tiền giúp họ thu hồi vốn và có lãi trong bối cảnh hiện nay, giá thuê cao thì thị trường không chấp nhận. Đó là chưa kể đến doanh nghiệp địa ốc cho thuê nhà phải tính đến khấu hao nhà, càng đẩy giá lên cao thì ít ai chịu nổi. Ngoài ra, tâm lý người Việt Nam ai cũng mong muốn mua nhà riêng để ở thay vì đi thuê.

Vì vậy, kỳ vọng khuyến khích phát triển nhà cho thuê, nhà đầu tư BĐS nên chuyển từ bán sang cho thuê có vẻ không mấy khả thi. Riêng đối với phân khúc cao cấp, khi chuyển từ căn hộ cao cấp bán sang cho thuê thì cũng gặp rất nhiều khó khăn bởi phải cạnh tranh với căn hộ dịch vụ đang rất gay gắt.