Vì sao dự án BT sốt trở lại?

Dự án BT xây trung tâm hành chính tỉnh Khánh Hòa có vốn đầu tư 4.300 tỉ đồng.

Vì thị trường bất động sản phục hồi?

Cách đây ba năm, phong trào làm dự án BT đã nở rộ tại nhiều địa phương, điển hình là Hà Nội. Khi ấy số dự án nhà đầu tư đề xuất nhiều đến nỗi chính quyền Thủ đô không tìm được đủ quỹ đất để hoàn vốn cho nhà đầu tư. Sau một thời gian tạm lắng, nhường chỗ cho phong trào làm dự án BOT (xây dựng - kinh doanh - chuyển giao) thì trong khoảng hai tháng qua, nhiều dự án BT lại được đề xuất thực hiện. Nếu như trước đây hình thức đầu tư này phổ biến ở các dự án xây dựng cầu, đường thì nay được đề xuất cho cả dự án xây trụ sở cơ quan nhà nước hay chống ngập.

Có thể kể ra một loạt dự án BT xây trung tâm hành chính tại các địa phương, như Khánh Hòa (4.300 tỉ đồng), Hải Dương (2.060 tỉ đồng), Nghệ An (2.200 tỉ đồng) và Hải Phòng. Các tỉnh này đều đề xuất với Chính phủ không dùng tiền ngân sách để thực hiện mà thanh toán cho nhà đầu tư bằng quỹ đất của địa phương.

Có thể thấy hình thức BT luôn gắn với đất và bất động sản, gắn với việc đổi đất để nhà đầu tư xây dựng các dự án khu đô thị, cao ốc, trung tâm thương mại... Thời gian vừa qua, khi thị trường bất động sản khó khăn, hình thức BT bị lắng xuống. Nay, bất động sản có xu hướng phục hồi, cơn sốt BT lại bùng phát, thấy rõ nhất là việc xây dựng các trung tâm hành chính hàng ngàn tỉ đồng ở các địa phương.

Hầu như không rủi ro

Trao đổi với TBKTSG, ông Nguyễn Xuân Thành, Giám đốc Chương trình Giảng dạy kinh tế Fulbright, cho biết hình thức đầu tư BT hấp dẫn nhà đầu tư ở thời điểm này là do hình thức này ít rủi ro vì nhà đầu tư xây xong là bàn giao ngay cho Nhà nước. Hơn nữa, nhà đầu tư được thanh toán bằng đất. Thông thường, nhà đầu tư muốn có được đất công thì cũng phải trải qua nhiều quy trình phức tạp khó khăn, nhất là việc đấu giá cạnh tranh. Bằng cách đề xuất làm dự án theo hình thức BT, nhà đầu tư không phải đấu giá mà giá đất được hai bên thỏa thuận, nhiều khi giá không tính theo giá thị trường.

Tương tự, ông Phạm Sanh, nguyên Tổ trưởng Tổ điều hành xây dựng cầu Phú Mỹ, nhận định khi làm dự án BT nhà đầu tư có hai lần tính giá. Lần thứ nhất là tính giá đầu tư hạ tầng, lần thứ hai là tính giá đất Nhà nước giao. Qua việc thực hiện các dự án, có thể thấy một “chiêu thức” là khi tính giá đầu tư hạ tầng thì nhà đầu tư đẩy giá lên cao, còn khi tính giá đất Nhà nước giao thì kéo thấp xuống. Với chiêu thức này, rất dễ nảy sinh tiêu cực ở các dự án.

Chiêu thức này đã từng bị Bộ Kế hoạch và Đầu tư “bóc mẽ” qua kết quả thanh tra năm dự án BT trong lĩnh vực hạ tầng giao thông và môi trường tại Hà Nội hồi năm 2012. Khi ấy, sự sai lệch giữa tổng mức đầu tư trong hợp đồng đã ký kết với chi phí thực tế được tính toán theo quy định chênh lệch lên đến hàng ngàn tỉ đồng.

Nói thêm về hình thức đầu tư BT, ông Thành cho rằng, xét về bản chất thì nhà đầu tư BT thực ra chính là nhà thầu xây dựng, Nhà nước chỉ thuê xây dựng sau đó trả bằng đất. Tuy nhiên, khi làm theo hình thức BT, chủ đầu tư “lách” được quy định, không phải tham gia đấu thầu. Chính vì vậy, hình thức BT ở đây không đúng nghĩa là huy động vốn của khu vực tư nhân.

Còn xét ở khía cạnh pháp lý, ông Sanh cho biết, hiện nay khung pháp lý về đầu tư hình thức BT chưa thật rõ ràng. Mới chỉ có Nghị định 15/2015/NĐ-CP nói qua loa về BT. Các luật như Luật Đất đai, Xây dựng, Đầu tư công, Đấu thầu... đều không đề cập rõ. Do vậy, hình thức này thiếu tính minh bạch, ít ai biết rõ giá cả được tính toán ra sao (trừ những người làm dự án đó).

Chính sự thiếu minh bạch này được ông Thành cho là điểm hấp dẫn nhất để thu hút nhà đầu tư vì khi đó chỉ có hai bên thỏa thuận với nhau. Và rồi, chi phí nhiều hơn lợi ích mang lại. “Do vậy, để hạn chế sự thất thoát và tính đúng giá trị thực ở các dự án BT thì phải đấu thầu để chọn nhà đầu tư, sau đó Nhà nước phát hành trái phiếu công trình, sau khi công trình làm xong, giá trị đất xung quanh dự án tăng lên, Nhà nước đấu giá khu đất đó để lấy tiền trả trái phiếu công trình. Làm theo cách này sẽ minh bạch hơn. Còn không, BT vẫn chỉ là một cách để nhà đầu tư “lách” qua các quy định”, ông Thành hiến kế.

Cuối cùng, các chuyên gia cho rằng, việc xây dựng các công trình chưa cần thiết như trụ sở dù về mặt hình thức là không trực tiếp dùng tiền ngân sách nhưng thực chất, việc đổi đất vẫn là tài sản của Nhà nước - tài sản của dân. Khi xây những dự án như vậy, nếu giao đất với giá trị thấp hơn giá thị trường thì đó là sự thất thoát, là cái giá phải trả sau này khi quỹ đất không còn.