Van tín dụng BĐS đã mở quá sớm?

Đây là câu hỏi mà nhiều người quan tâm tới sự ổn định vĩ mô của nền kinh tế đặt ra. Và chắc hẳn nó cũng đang là mối quan tâm thường trực của những người làm chính sách.

Trước hết, vấn đề đặt ra là tại sao NHNN lại tính tới chuyện nới lỏng tín dụng cho BĐS - một trong những lĩnh vực được coi là bong bóng góp phần khiến nền kinh tế rơi vào tình trạng mất ổn định?

Câu trả lời chắc chắn đã có trong các cuộc họp bàn của NHNN. Tuy nhiên, có thể nhận thấy, quyết định khó khăn này xuất phát từ việc cân nhắc sự được-mất trong quá trình hồi phục nền kinh tế.

Những tính toán này bắt đầu từ khi Bộ Xây dựng đề nghị "giải cứu" BĐS khi mà đa số các doanh nghiệp trong ngành rơi vào tình trạng khó khăn chồng chất, bị ngân hàng truy nợ, thiếu vốn, nợ thuế, không bán được hàng, có nguy cơ phá sản...

Giải pháp gấp rút được đưa ra để giảm áp lực lên cả hệ thống ngân hàng và các con nợ BĐS là quyết định đưa 4 nhóm BĐS ra khỏi nhóm phi sản xuất của NHNN. Tuy nhiên, dường như liều thuốc này chỉ là tạm thời, giống như thuốc hạ sốt và nó phần nhiều là giúp các ngân hàng đáp ứng chỉ tiêu kéo cho vay phi sản xuất về 16% vào cuối năm.

Trên thực tế, đã 2 tuần kể từ khi quyết định trên được đưa ra, đa số các doanh nghiệp BĐS vẫn khẳng định giải pháp này không giúp gì được doanh nghiệp. Họ vẫn đang thiếu vốn trầm trọng và không bán được hàng. Hiện có nhiều dự án đang triển khai trên địa bàn Hà Nội và TP.HCM đang đối mặt với tình trạng phải tạm dừng, hoặc làm theo kiểu nhỏ giọt, chịu lãi ngân hàng và các loại chi phí khác.

Trong khi đó, giá bất động sản tiếp tục trên đà xuống dốc và giao dịch thì vô cùng trầm lắng. Nhiều dự án đã hoàn thành và ở vị trí đẹp trong nội thành cũng chịu chung số phận.

Đất tại một số dự án, khu đô thị... cũng tiếp tục giảm giá nhưng không hề có người mua.

Phải chăng việc phát đi tín hiệu sẽ áp dụng một chính sách tiền tệ bớt chặt chẽ hơn trong năm 2012 với định hướng dễ chịu hơn trong việc giảm lãi suất và nới cho vay tín dụng BĐS và tiêu dùng... là vì NHNN đã lường trước một kịch bản khá xấu đối với các doanh nghiệp BĐS?

Điều này không phải không có cơ sở. Nhiều chuyên gia và chính những người trong cuộc cho rằng một bộ phận không nhỏ các doanh nghiệp BĐS khó có thể chống chọi qua hết quý II/2012. Khối nợ phải trả trước cuối năm 2011 đã là một gánh nặng, nhưng còn đó là các công trình dở dang, nguy cơ phải trả lãi suất quá hạn cao và chi phí hoạt động cộng dồn. Các doanh nghiệp này có thể sụp đổ hàng loạt và kéo theo đó là hệ lụy xấu tới hệ thống ngân hàng.

Tuy nhiên, vấn đề mà nhiều người lo lắng hiện nay là liệu NHNN có nới tay cho BĐS quá sớm không khi mà lạm phát tháng 11 vừa được công bố lại quay đầu gia tăng sau 3 tháng kiềm chế tốt và trên đà đi xuống?

Số liệu đưa ra ngày 24/11 cho thấy, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 11 cả nước tăng 0,39%, nâng mức tăng cả 11 tháng lên 17,5%.

Nhiều khả năng với tình hình này, mục tiêu kiềm chế lạm phát cả năm dưới 18% sẽ đạt được. Tuy nhiên, đây vẫn là mức "cực chẳng đã" và liệu năm 2012 sẽ kiềm chế lạm phát được dưới 10% như mục tiêu Quốc hội đề ra để NHNN có cơ hội cứu BĐS?.

Về mục tiêu này, theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, cùng với việc tăng cường quản lý đầu tư công, kiểm soát chặt chẽ chi tiêu công, duy trì tăng trưởng tín dụng ở mức hợp lý... thì việc kiềm chế chỉ số giá tiêu dùng tăng dưới 10% là có cơ sở.

Trong khi đó, về mặt tăng trưởng tín dụng chung thì cũng không có gì lo lắng. Cho dù tín dụng 2012 được nới lên mức 15-17% nhưng theo chính các ngân hàng thì việc tăng cho vay cũng không hề đơn giản.

Hiện tại, do áp lực nợ dưới chuẩn đang tăng mạnh và nguồn vốn huy động trên thị trường có xu hướng sụt giảm nên các ngân hàng thương rất khó cân đối vốn để cho vay. Các khoản cho vay sẽ được ngân hàng cân nhắc rất kỹ. Khi đó chỉ có những doanh nghiệp nào tốt, có dự án thực sự khả thi và an toàn thì mới nhận được vốn từ ngân hàng để phát triển. Điều này cũng đồng nghĩa với việc những doanh nghiệp BĐS nào có uy tín thì sẽ vượt qua khó khăn. Sự đổ vỡ không còn là đồng loạt, mà chỉ rơi vào những doanh nghiệp làm ăn chụp giật, quá ôm đồm...

Về phía doanh nghiệp BĐS, đợt khủng hoảng lần này cũng dạy cho họ một bài học về đầu tư dàn trải. Chính các doanh nghiệp này cũng sẽ tính toán rất kỹ khi vay nợ ngân hàng.

Việc mở van tín dụng bất động sản và tiêu dùng trong năm 2012 có thể lại là một biện pháp tốt? Nó giúp người có nhu cầu mua nhà thực và có khả năng trả nợ được tiếp cận với nguồn vốn chính thức. Trong khi các doanh nghiệp BĐS có dự án, sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực cũng được vay vốn để phát triển nhanh.

Việc đúng sai của một chính sách chỉ được xác định sau khi đã được thực thi. Vấn đề quan trọng là khả năng đánh giá tình hình của những người điều hành, tính linh hoạt và liều lượng khi áp dụng.