Từ quý II, doanh nghiệp BĐS hết tiền trả lãi?

“Nếu coi toàn bộ DN niêm yết đang hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản là một DN, thì sức khỏe của DN ấy đang rất kiệt quệ”, ông Lê Chí Phúc, Giám đốc đầu tư Công ty Quản lý quỹ SGI Capital nhận xét.

Gần đây, NĐT quan tâm nhiều đến thanh khoản của các DN ngành xây dựng, bất động sản. Ông có nhận xét gì về các DN này?

Vừa qua, chúng tôi có làm một cuộc điều tra tình trạng sức khỏe các DN niêm yết hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và các DN khác nằm trong chuỗi giá trị này. Do dữ liệu báo cáo tài chính của DN niêm yết trong quý IV/2011 chưa đầy đủ, chúng tôi tạm thời đánh giá thực trạng sức khỏe các DN nhóm này trên cơ sở báo cáo tài chính từ quý I/2009 tới quý III/2011. Chúng tôi đang cập nhật số liệu BCTC quý IV/2011 và dự báo năm 2012 trên cơ sở tình hình thực tế đang diễn ra.

Kết quả thống kê cho thấy, từ năm 2009 đến nay, vay nợ ngắn và dài hạn của nhóm DN này tăng lên hơn 4 lần, hàng tồn kho tăng 3 lần, tiền mặt sụt giảm mạnh từ đầu 2011, phải thu khách hàng tăng, phải trả người bán cũng tăng cao… Các dữ liệu tổng quát trên cho thấy tình trạng khó khăn chung của DN ngành bất động sản, xây lắp, khi sản phẩm làm ra không bán được, dòng tiền thu về âm, nhưng sức ép từ chi phí lãi vay tăng mạnh.

Ông có thể cho biết chi tiết hơn về thực trạng trên?

Tổng hợp dữ liệu tài chính các DN theo báo cáo tài chính cho tới quý III/2011, nếu coi toàn bộ 171 DN bất động sản, xây lắp và vật liệu xây dựng là một DN lớn, thì 12 tháng qua, sức khỏe của DN này ngày một xấu đi, dần trở nên kiệt quệ và nguy kịch (xem đồ thị).

Theo đó, lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh chính sụt giảm, tài khoản tiền và tương đương tiền giảm mạnh. Cuối quý III/2011, tiền và tương đương tiền của nhóm DN này chỉ còn xấp xỉ 15.000 tỷ đồng so với hơn 25.000 tỷ đồng đầu năm. Hàng tồn kho và xây dựng dở dang tăng lên mức 150.000 tỷ đồng, các khoản phải thu xấp xỉ 35.000 tỷ đồng, hơn 55.000 tỷ đồng nợ ngắn hạn và 85.000 tỷ đồng nợ dài hạn.

Một con số đơn giản như sau: nếu tính lãi vay bình quân là 20 - 22%/năm, tức mỗi quý khoảng 5%, hàng quý nhóm DN này phải trả lãi hơn 7.000 tỷ đồng. Như vậy, số tiền mặt và tương đương tiền cuối quý III/2011 chỉ đủ để trả 2 quý chi phí lãi vay. Nếu không có giải pháp hiệu quả, bắt đầu tư quý II năm nay, khối DN bất động sản sẽ khó thực hiện được nghĩa vụ này.

Đáng chú ý, từ quý IV/2011 tới nay, cùng với sự đóng băng và mất thanh khoản của thị trường bất động sản, tốc độ bán hàng và thu tiền của hầu hết DN trong ngành bất động sản, xây lắp suy giảm rất mạnh. Những DN bán và thu được dòng tiền đáng kể trong thời gian gần đây đều đi kèm với những đợt khuyến mại, giảm giá mạnh như Usilk Sông Đà Thăng Long hay An Tiến Sài Gòn Mê Kông.

Như vậy, các DN bất động sản sẽ phải đối mặt với nguy cơ mất thanh khoản?

Đúng vậy. Tôi cho rằng, với lượng tiền mặt eo hẹp như hiện tại, nhiều DN bất động sản đang phải đối mặt với nguy cơ không có tiền trả lãi ngân hàng, trả tiền gốc vay và chi phí để duy trì hoạt động sản xuất - kinh doanh.

Trên thực tế, vẫn có một vài DN bất động sản ít vay nợ, có sẵn tài sản để bán và lượng tiền mặt dồi dào, chẳng hạn như NTL. Nhưng trong một tổng thể xấu, có những DN quy mô lớn với lượng tiền mặt lớn, thì có nghĩa là thanh khoản các DN còn lại tệ hơn.

Xem xét mối quan hệ giữa DN bất động sản với các DN xây lắp và nhà cung ứng sắt thép, xi măng thì thấy, thanh khoản của các DN đóng vai trò nhà cung ứng đầu vào cũng đang ngày một tệ và hiện tượng chiếm dụng vốn diễn ra phổ biến.

Khi bất động sản không tiêu thụ được thì nợ xấu gia tăng đối với cả các DN xây lắp, vật liệu xây dựng và cuối cùng là ngân hàng.

Theo ông, với tình trạng cạn kiệt thanh khoản như hiện nay, điều gì sẽ xảy ra?

Về phía các DN trong ngành, trong thời gian tới, với điều kiện thanh khoản thấp của thị trường vẫn tiếp diễn, nhiều DN sẽ buộc phải hạ giá hơn nữa và đẩy mạnh bán ra những tài sản, dự án có thể bán được để thu tiền về, nhằm cải thiện thanh khoản, duy trì hoạt động sản xuất - kinh doanh. Hiện tại, các chủ đầu tư mới chỉ giảm giá bán một phần, chứ chưa thấy tình trạng phải bán tháo dưới giá thành như đã diễn ra trong cuộc khủng hoảng tại châu Á năm 1998.

Về phía ngân hàng, khi các DN đi vay mất khả năng thanh toán, ngân hàng có ba lựa chọn: một là cho DN đảo nợ, hai là ép doanh nghiệp bán tháo tài sản để thu nợ và ba là siết tài sản thế chấp để chủ động xử lý. Lựa chọn phương án nào là tùy thuộc vào tình trạng thanh khoản của chính ngân hàng, vào uy tín và chất lượng tài sản của DN, cũng như quan hệ của DN với ngân hàng. Thời gian tới, ngân hàng có thể sẽ xuất hiện thêm nợ xấu khi nhiều DN không còn tiền trả lãi vay, chứ chưa nói đến trả gốc.

Về phía người mua nhà, rủi ro cũng đang tăng lên khi xuất hiện nhiều hơn những dự án mà chủ đầu tư mất khả năng thanh toán và không thể hoàn thiện sản phẩm như hợp đồng đã ký. Tình huống tệ nhất là tiền người dân đã nộp vào để mua căn hộ, nhưng tài sản là cả dự án thì lại bị ngân hàng siết nợ.