TP HCM: Giải quyết tồn kho bất động sản trong năm 2013

Kết quả khảo sát mới đây của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh cho thấy, trên địa bàn hiện có 1.318 dự án nhà ở với tổng số 572.422 căn hộ các loại. Song đến nay mới chỉ có 120 dự án hoàn thành; có 882 dự án đang tiếp tục triển khai; 242 dự án chưa triển khai và 37 dự án tạm dừng triển khai… trong số này, chỉ tính riêng các dự án đang triển khai đã có tới 456.006 căn hộ các loại đã và sắp được tung ra thị trường.

Thị trường đóng băng, sản phẩm làm ra đã không bán được, nhưng nhu cầu về vốn để tiếp tục triển khai dự án dở dang vẫn khá lớn. Ngân hàng không dám cho vay, do dư nợ phi sản xuất đã gần đụng trần và dư nợ cho vay BĐS đã ở mức 10,6% tổng vốn cho vay từ ngân hàng.

Nhận định về khó khăn, vướng mắc của DN BĐS trong quá trình triển khai dự án, ông Nguyễn Văn Danh, Phó Giám đốc Sở Xây dựng cho rằng, chi phí đầu tư vào đất của DN rất cao, gồm tiền bồi thường đất; tiền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường khiến DN gần như phải mua đất 2 lần. Khó tiếp cận được nguồn vốn vay ngân hàng trung và dài hạn, DN BĐS không còn khả năng thực hiện các nghĩa vụ tài chính cùng lúc như thuế thu nhập DN, thuế VAT, tiền sử dụng đất…

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, gánh nặng hạ tầng công cộng kèm theo dự án càng khiến giá thành căn hộ đội lên. Cụ thể, một dự án của địa ốc Đất Lành có diện tích 16.000m² đất, nhưng diện tích xây chung cư chỉ có 2.900m²; đất làm công viên và công trình công cộng chiếm 7.240m²; đất dành cho giao thông chiếm 4.700m² và đất xây trường mầm non là 1.160m².

Được xây 2 block chung cư, tổng cộng 743 căn hộ, nhưng tiền chi phí xây dựng căn hộ; làm đường giao thông, xây trường mầm non và lãi vay ngân hàng trong 3 năm làm dự án công với chi phí quản lý bán hàng hết tổng cộng 490 tỷ đồng. Trong khi đó chủ đầu tư chỉ bán được với giá 13,7 triệu đồng và 15 triệu đồng/m² sàn, thu về được 491 tỷ đồng. Cộng cả tiền sử dụng đất, DN lỗ đến 34 tỷ đồng cho dự án này.

Cho rằng các giải pháp phá băng thị trường BĐS như ngân sách bỏ tiền mua 25.000 căn để làm quỹ nhà tái định cư; hỗ trợ lãi vay 3 – 5%... sẽ không hiệu quả, ông Đực đề nghị cần mạnh dạn cho phép chủ dự án chuyển đổi công năng dự án thành bệnh viện, trường học, văn phòng… trước nhu cầu còn thiếu quá nhiều hiện nay hoặc chuyển đổi thành dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại bình dân có diện tích trên dưới 25m2 kèm theo các điều kiện tương ứng.

TS Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty BĐS Thủ Đức House thì cho rằng, để thị trường BĐS thành phố có thể giải quyết được lượng hàng tồn kho rất lớn trong năm 2013, cần đẩy mạnh triển khai một loạt các giải pháp đồng bộ, thiết thực với DN BĐS và người mua nhà để ở về nợ xấu và bài toán vốn cho thị trường; về chi phí tiền đất và gánh nặng lãi suất… Đồng thời kích cầu đối tượng mua nhà bằng lãi suất vay dưới 10%/năm trong thời hạn 10 năm.

Trước tình hình tồn kho trên thị trường BĐS thành phố hiện nay, báo cáo với Chính phủ và các bộ, ngành Trung ương, UBND TP Hồ Chí Minh đã kiến nghị Trung ương một loạt các vấn đề nhằm giải quyết hàng tồn kho, vực dậy thị trường.

Cụ thể, về lãi suất, thành phố kiến nghị cho điều chỉnh lãi suất cho vay với các dự án đã hoàn thành và đang xây dựng bằng 1/2 với lãi suất cho vay thương mại hiện tại. Giảm 50% thuế VAT với căn hộ có diện tích dưới 70m² và miễn thuế VAT đối với người mua căn hộ có giá dưới 15 triệu đồng/m². Đồng thời, có quy định cụ thể về mô hình tay ba giữa nhà đầu tư, ngân hàng và người mua nhà…