Tiền nước còn nợ khi mua nhà: Ai phải gánh?

Điểm tương tự của 2 trường hợp này là những người mua nhà như bà Hồng và ông Thành (sau đây được gọi là “Chủ Mới”) đều phải “trả thay” số tiền nước mà những người chủ cũ (sau đây được gọi là “Chủ Cũ”) đang còn nợ Công ty Cổ phần Cấp nước Gia Định, Công ty Cổ phần Cấp nước Chợ Lớn (sau đây được gọi là “Công Ty Cấp Nước”) nếu không thì sẽ bị ngưng cấp nước. Tuy nhiên, vấn đề cần phải được xem xét lại một cách kỹ lưỡng theo quy định của pháp luật.

Chủ Cũ có quyền buộc Chủ Mới phải đóng tiền nước hay không?

Ai nợ ai?

Theo Điều 281, Điều 283 và Điều 290 Bộ Luật Dân sự 2005, một trong những yếu tố phát sinh nghĩa vụ dân sự là hợp đồng dân sự và khi đó, bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ của mình. Nếu đó là nghĩa vụ trả tiền thì phải được bên có nghĩa vụ thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn, đúng địa điểm và phương thức đã thoả thuận.

Trước khi Chủ Mới mua lại căn nhà, Công Ty Cấp Nước và Chủ Cũ là các bên trong hợp đồng cung cấp và sử dụng nước. Theo Khoản 1 Điều 3 và Khoản 4 Điều 4 Quyết định 20/2007/QĐ-UBND ngày 09/02/2007 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh về ban hành Quy định về cung cấp, sử dụng nước và bảo vệ công trình cấp nước trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh (sau đây được gọi là “Quyết Định 20”), Công Ty Cấp Nước có nghĩa vụ cung cấp nguồn nước cho Chủ Cũ và Chủ Cũ có nghĩa vụ thanh toán đầy đủ tiền nước sử dụng khi nhận được giấy báo tiền nước (sau đây được gọi là “Giấy Báo”). Theo Khoản 1 Điều 302 Bộ Luật dân sự 2005 (sau đây được gọi là “BLDS 2005”): “Bên có nghĩa vụ mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền”.

Như vậy, một điều được khẳng định chắc chắn rằng nếu Chủ Cũ không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền nước đầy đủ thì chính Chủ Cũ là người nợ tiền nước của Công Ty Cấp Nước trước khi căn nhà được Chủ Mới mua lại.

Bà Nguyễn Thị Ánh Hồng phải "gánh" hàng chục triệu tiền nước từ chủ nhà cũ . Ảnh:PLTP

Nghĩa vụ thanh toán số tiền nước còn nợ có được chuyển giao cho Chủ Mới?

Khoản 1 Điều 315 Bộ Luật dân sự 2005 quy định: “Bên có nghĩa vụ có thể chuyển giao nghĩa vụ dân sự cho người thế nghĩa vụ nếu được bên có quyền đồng ý, trừ trường hợp nghĩa vụ gắn liền với nhân thân của bên có nghĩa vụ hoặc pháp luật có quy định không được chuyển giao nghĩa vụ”. Theo điều khoản này, bên có nghĩa vụ có thể thỏa thuận với bên thế nghĩa vụ để chuyển giao nghĩa vụ cho bên thế nghĩa vụ nếu như được bên có quyền đồng ý. Vì vậy, nếu bên có nghĩa vụ và bên thế nghĩa vụ không thỏa thuận với nhau về việc chuyển giao nghĩa vụ thì bên thế nghĩa vụ không phải thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ.

Trong trường hợp của bà Hồng và ông Thanh, nếu như 2 người này không thỏa thuận với Chủ Cũ về việc chuyển giao nghĩa vụ thanh toán số tiền nước còn nợ thì nghĩa vụ này đương nhiên không được chuyển giao cho họ và Chủ Cũ vẫn là người có nghĩa vụ thanh toán tiền nước còn nợ cho Công Ty Cấp Nước.

Ngoài ra, cũng không có đủ cơ sở để kết luận rằng Chủ Mới có nghĩa vụ “trả thay” số tiền nước còn nợ của Chủ Cũ khi tiếp nhận quyền sử dụng đồng hồ nước từ Chủ Cũ theo Khoản 1 Điều 28 Quyết định 20. Cũng theo điều khoản này, Chủ Mới phải ký kết lại hợp đồng cung cấp - sử dụng nước với công ty cấp nước. Khi đó, căn cứ theo Điều 128 Bộ Luật dân sự 2005, nghĩa vụ trả tiền nước của Chủ Mới mới phát sinh theo hợp đồng mới ký hoặc phát sinh từ hành vi sử dụng nước nếu Chủ Mới vẫn sử dụng nước mà không ký kết hợp đồng với Công Ty Cấp Nước.

Vì vậy, nghĩa vụ thanh toán số tiền nước còn nợ không được chuyển giao cho Chủ Mới. Điều này cũng có nghĩa là Chủ Mới không có nghĩa vụ phải “trả thay” cho Chủ Cũ số tiền nước còn nợ Công Ty Cấp Nước.

Mặc dù không phải thanh toán tiền nước còn nợ thay cho Chủ Cũ nhưng không phải vì vậy mà Chủ Mới không gặp rắc rối gì khi mua nhà đang còn nợ tiền nước. Trong trường hợp quá thời gian quy định mà Chủ Cũ vẫn không thanh toán tiền nước cho Công Ty Cấp Nước, Công Ty Cấp Nước hoàn toàn có thể tạm ngưng cung cấp nước cho đến khi Chủ Cũ thanh toán đầy đủ tiền nước còn nợ theo Giấy Báo nếu như người này vẫn không thanh toán đầy đủ tiền nước còn nợ trong thời hạn quy định kể từ ngày nhận được Giấy Báo. Vì vậy, người mua nhà cần phải kiểm tra việc thanh toán tiền nước của căn nhà dự định mua để không phải gặp phải rắc rối sau này.