Thị trường bất động sản: Vất vả mua nhà “quan hệ” để ôm “quả đắng”...?

Tất nhiên, những câu chuyện này thường nằm ở phân khúc nhà “cấp thấp”, tranh chấp thường xảy ra chủ yếu do chủ đầu tư “đói vốn”, chậm tiến độ hoặc người mua nhà gặp khó khăn về kinh tế. Thế nhưng, tại dự án Mulberry Lane lại hoàn toàn khác, chủ đầu tư là Cty TNHH Capitaland-Hoàng Thành (thuộc tập đoàn Capitaland – một trong những tập đoàn BĐS lớn nhất châu Á) còn khách hàng là những người có tiềm lực kinh tế, luôn thực hiện đầy đủ và đúng thời gian của các đợt thanh toán tiền.

Giá căn hộ cao cấp tụt không phanh

Đó là một trong những bức xúc của một số người dân đã mua nhà tại Cty TNHH Capitaland-Hoàng Thành (Capitaland) khi mà giá mua những căn hộ cao cấp ở đây được chủ đầu tư “hạ” một cách quá “bèo” trong khi chẳng có sự trao đổi hay thỏa thuận với những người mua ban đầu, những người đã đồng hành cùng dự án từ thuở “khai sinh”.

Theo ông Lã Xuân Thắng, ở đường Trần Thái Tông, quận Cầu Giấy, ông là một trong những người đầu tiên đặt mua căn hộ tại dự án Mulberry Lane. Khi ấy, ông phải “nhờ cậy” nhiều mối quan hệ quen biết của gia đình và bạn bè mới có thể có một “suất” mua căn hộ “ưu đãi” ở đây với giá khoảng 35 triệu đồng/m2. “Giờ giá bán căn hộ đã hoàn thiện ở dự án chỉ hơn 20 triệu đồng/m2. Đáng lẽ Capitaland phải thỏa thuận và xem xét điều chỉnh giá với những người mua nhà đầu tiên như chúng tôi”, ông Thắng bức xúc.

­Đồng quan điểm, bà Kim Chi, một khách hàng mua nhà tại dự án Mulberry Lane, cũng cho rằng, Capitaland cần điều chỉnh lại giá bán đối với những khách hàng mua nhà đầu tiên sao cho vừa đảm bảo quyền lợi của chủ đầu tư, vừa đảm bảo quyền lợi của khách hàng. Bà Chi đã phải bỏ ra hơn 30 triệu đồng/m2 để mua, đóng tiền đầy đủ theo từng giai đoạn, ấy vậy mà chưa được xem và nghiệm thu nhà. Trong khi đó, chủ đầu tư lại đang “ép” bà đóng nốt 30% còn lại mới chịu bàn giao, nếu đóng chậm sẽ bị tính lãi theo quy định trong hợp đồng. “Tôi mà đóng hết thì coi như họ cầm đằng “chuôi” rồi, lúc đó mình chỉ biết chạy theo thôi chứ có làm được gì đâu”, bà Chi than thở.

Thực tế, câu chuyện mua nhà nhờ theo kiểu “quan hệ” từ trước đến nay đã có nhưng để những người mua nhà dạng này bị ôm “quả đắng” như trên thì chắc mới chỉ nghe nói lần đầu ở dự án Mulberry Lane. Có lẽ, điều mà người mua nhà bức xúc nhất chính là cách xử sự của chủ đầu tư, họ đã đưa ra mức giá “trên trời” để rồi sau đó lại hạ giá khiến người mua không hiểu đây có phải là những căn hộ cao cấp hay không ? Và liệu trong thời gian nữa, giá bán sẽ được hạ xuống bao nhiêu nữa...?

Dự án nhà Mulberry Lane đang gây ra nhiều bức xúc cho những khách hàng đã mua nhà. Ảnh: TL

Nhiều vi phạm của chủ đầu tư

Chính bức xúc trên là một trong những nguyên nhân gây nên sự bất bình của những người mua nhà tại dự án Mulberry Lane. Họ còn bức xúc hơn nữa khi biết chủ đầu tư đã vi phạm không ít quy định trong luật nhà ở, luật kinh doanh BĐS. Trong công văn trả lời phúc đáp đơn đề nghị của khách hàng mua căn hộ của Cty TNHH Capitaland-Hoàng Thành, ông Phạm Gia Yên, Chánh Thanh tra Bộ xây dựng, đã chỉ ra 7 điểm chưa phù hợp với quy định của pháp luật trong hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán mà Capitaland đã ký với khách hàng, cụ thể:

Thứ nhất, khách hàng không được cung cấp giấy xác nhận của sàn giao dịch BĐS, không có thông báo cho Sở Xây dựng TP Hà Nội trước khi ký hợp đồng mua bán. Điều này không đúng với khoản 5 Điều 18 thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1-9-2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở. Đáng lẽ, Capitaland phải hoàn tất thủ tục mua bán nhà ở qua sàn giao dịch BĐS trước khi ký hợp đồng mua bán. Đồng thời, phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày tính từ ngày ký hợp đồng.

Thứ hai, quy định giá bán căn hộ trong thỏa thuận đặt cọc bằng USD là không đúng với quy định của pháp luật. “Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối”, điều 29 Nghị định số 160/2006/NĐ-CP ngày 28-12-2006 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành pháp lệnh ngoại hối.

Thứ ba, Capitaland quy định trong hợp đồng mua bán và hợp đồng đặt cọc về việc khách hàng phải thanh toán 100% giá bán căn hộ trước khi bàn giao căn hộ là không đúng với Điều 39 luật nhà ở. Theo đó, số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.

Thứ tư, giá bán căn hộ bao gồm cả tiền thuế giá trị gia tăng của giá trị quyền sử dụng đất là không đúng với quy định pháp luật bởi chuyển quyền sử dụng đất là đối tượng không phải nộp thuế, khoản 6 Điều 5, luật thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 của Quốc hội và điểm h, khoản 7 luật thuế giá trị gia tăng đã quy định.

Ngoài ra, chủ đầu tư còn không quy định rõ về quyền sở hữu chung của khách hàng đối với nơi để xe. Đồng thời, cũng không công khai các thông tin liên quan đến căn hộ như quy mô, diện tích của BĐS, đặc điểm, chất lượng của BĐS,.... Đây là những sai phạm khá phổ biến trong hầu hết các dự án BĐS. Vậy nhưng, các cơ quan chức năng lại không biết hoặc “cố tình” không biết, khiến sai phạm “ngang nhiên” diễn ra. Điều này sẽ khiến cho môi trường cạnh tranh trong thị trường BĐS trở nên thiếu lành mạnh, thiếu công bằng khi mà các Cty làm ăn chân chính và những Cty làm ăn gian dối được đối xử như nhau.

Có thể thấy, những tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng chỉ bắt đầu phát sinh khi thị trường BĐS rơi vào “khủng hoảng”. Nhiều khách hàng mới thấy “hớ” khi số tiền mua bỏ ra thì lớn nhưng họ lại không hề được đảm bảo nhiều về tính pháp lý. Đã đến lúc, người dân cần phải tự trang bị những kiến thức về pháp luật hoặc tìm đến các địa chỉ tư vấn pháp luật để hỏi hoặc nhờ tư vấn những điều chưa biết để tránh gặp những rủi ro kiểu như trên.

Mặt khác, các cơ quan chức năng nên bổ sung và đề xuất những biện pháp mới nhằm xử lý những doanh nghiệp, đơn vị làm ăn “gian dối”, vi phạm các quy định của pháp luật. Chỉ có vậy, quyền lợi của nhà đầu tư nói riêng và NTD nói chung mới thực sự được đảm bảo.