Thị trường bất động sản: Tự "đại phẫu" để trở về giá trị thực

Bài 1: Bức Tranh ảm đạm của thị trường nhà đất

Bất ổn kéo dài, tồn kho tăng cao

Bắt đầu có dấu hiệu khủng hoảng từ mấy năm gần đây, đến nay, thị trường BĐS vẫn tiếp diễn tình trạng ảm đạm và chưa có dấu hiệu thay đổi. Thậm chí, thời điểm này, nhiều người nhận định thị trường mới bắt đầu chạm đáy, và để phục hồi, có lẽ cần một cái nhìn dài hạn tới năm… 2020.

Các số liệu báo cáo đến nay dù chưa thống nhất, có sự chênh lệch nhưng đều chung một tình trạng “bết bát” của thị trường từng là nơi “hốt bạc” này. Hầu hết doanh nghiệp (DN) trong lĩnh vực BĐS đều bị thua lỗ, nhiều DN phá sản hoặc đứng trước nguy cơ phá sản vì nợ xấu tăng, nợ vay lớn, không thể cơ cấu lại nợ đến hạn.

Báo cáo của 58/63 địa phương cho thấy hiện tồn đọng 20.851 căn hộ chung cư, 5.176 căn thấp tầng, 1.890.667m² đất nền, 64.847m² văn phòng cho thuê, với tổng số vốn ước tính là 52.542 tỷ đồng. Riêng tại Hà Nội, tồn kho 2.392 căn hộ chung cư, 3.483 căn thấp tầng và 5.459m² văn phòng cho thuê, với tổng số vốn ước tính 14.071 tỷ đồng. Giá nhà ở sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trường, trung bình giảm 5% - 10%, cá biệt có những dự án giảm tới 30 - 35% so với thời điểm cuối năm 2011, nhưng số lượng giao dịch không nhiều, một số dự án không có giao dịch, thị trường chưa có dấu hiệu hồi phục. Còn tại TP.HCM, khoảng 15.000 căn hộ chung cư chưa bán được và trên 300.000m² đất nền, gần 60.000m2 văn phòng chưa giao dịch, với tổng giá trị ước tính 30.242 tỷ đồng.

Thực tế là BĐS đã từng có thời hoàng kim: nhà nhà, người người đua nhau đầu cơ đất, căn hộ chung cư, biệt thự liền kề.... Giá nhà đất tăng chóng mặt lên gấp 3, gấp 4 lần giá trị thực. Chỉ cần có tiền “lướt sóng”, mỗi tháng giới đầu cơ kiếm tiền tỷ dễ như bỡn. Tuy nhiên, cũng không ít người phải nếm trái đắng khi đầu tư vào đất.

Những khu biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang là hệ quả của việc thị trường BĐS phát triển quá nóng.

Anh Thanh, một nhân viên làm việc ở một công ty tư vấn và thiết kế xây dựng ở Hà Nội là ví dụ điển hình. Gần 20 năm làm công chức, vợ chồng anh cũng tích cóp được hơn 800 triệu với mong muốn mua nhà ở. Tuy nhiên, thời kỳ sốt đất, số tiền đó để mua nhà là rất khó. Nghe tin về dự án xây dựng cầu Nhật Tân, anh chị vay mượn thêm họ hàng, và cả vay lãi ngân hàng quyết đầu tư một mảnh đất hơn 40m² với giá 42 triệu đồng/m² bên kia cầu.

Chỉ sau hơn 1 tháng, có người đến trả giá miếng đất đó với giá 48 triệu đồng/m². Thấy thị trường đang “sốt sình sịch”, anh quyết định ghim hàng, đợi được giá hơn 50 triệu đồng thì mới “quất”. Nhưng đúng là người tính không bằng trời tính, nửa năm sau, thị trường rớt giá thảm hại, miếng đất của anh được giới nhà đất định giá chỉ còn 35 triệu đồng/m². Vẫn hy vọng việc rớt chỉ là tạm thời, anh chị nén lòng chờ đợi, để rồi hai năm nay, dù liên tục rao bán với giá 30 triệu đồng/m², mảnh đất của anh cũng không ai ngó ngàng tới.

Nhưng đầu tư cá nhân “chết” chỉ là chuyện nhỏ, thị trường tê liệt chủ yếu là do các doanh nghiệp BĐS ngắc ngoải và “chết hàng loạt” vì hàng tồn kho, đọng vốn ngân hàng. Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tồn kho về nhà ở khoảng trên 42.000 căn nhà (gồm 26.444 căn hộ và 15.786 căn nhà thấp tầng); Văn phòng cho thuê tồn kho 92.800m² sàn; Trung tâm thương mại: tồn kho 98.407m² sàn; Đất nền nhà ở: tồn kho 7.922.485m² (792,2 ha). Ước tính giá trị tổng lượng vốn tồn kho khoảng 111.963 tỷ đồng. Một số đơn vị tư vấn, quỹ đầu tư khác cũng đã thống kê về con số tồn kho của BĐS như quỹ Dragon Capital thống kê có khoảng 70.000 căn hộ tồn đọng ước tính khoảng 200.000 tỷ.

Một góc nhìn khác về thị trường BĐS cũng mờ mịt không kém đó là trên thị trương chứng khoán, con số từ 70 doanh nghiệp BĐS đang niêm yết tính đến hết quý II/2013 cho thấy giá trị hàng tồn kho lên đến 72.405 tỷ đồng, tương đương khoảng 3,1 tỷ USD, và có xu hướng tiếp tục tăng. 18/72 doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng.

Những tác động tiêu cực đến nền kinh tế

Đặt trong tổng thể chung của nền kinh tế, thị trường BĐS đóng băng không chỉ gây khó khăn cho các DN BĐS mà còn ảnh hưởng tới thanh khoản của các tổ chức tín dụng bởi đồng hành với tồn kho, nợ xấu trong BĐS cũng tăng cao.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đến 31/10/2012 là 207.595 tỷ đồng, tăng 3,6% so với thời điểm 31/12/2011. Nợ xấu khoảng 13,5% tổng dư nợ BĐS (28.000 tỷ). Riêng dư nợ tín dụng BĐS tại Hà Nội khoảng 23,7%.

Còn tại TP HCM, cho vay BĐS chiếm khoảng 47,8% tổng dư nợ BĐS toàn quốc. Tuy nhiên, số liệu về dư nợ tín dụng BĐS này chưa tính đến các khoản vay tiêu dùng khác nhưng thực chất được đầu tư vào BĐS, cũng như dư nợ có tài sản bảo đảm bằng BĐS còn chiếm khoảng 46,5% tổng dư nợ tín dụng. Tình trạng “đóng băng” của thị trường BĐS đã tác động mạnh đến thu NSNN từ đất đai, đặc biệt là thu ở các địa phương có số thu từ đất đai lớn như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng. Hầu hết các địa phương đều không đạt dự toán thu NSNN từ đất, như Đà Nẵng năm 2012 chỉ đạt 37,1% dự toán thu từ đất.

BĐS tồn kho, ảnh hưởng trực tiếp và sát sườn nhất là ngành vật liệu xây dựng khi rơi vào cảnh sống dở chết dở. Kể từ 2012 đến nay, ngành hàng vật liệu xây dựng luôn "dẫn đầu” chỉ số tồn kho hàng hóa, trong đó, xi măng, thép là 2 mặt hàng có mức tồn kho cao nhất, kể cả trước đây cũng như hiện thời.

Theo thống kê của ngành xi măng, tổng sản lượng xi măng tồn kho trong cả nước tăng hơn 25% so với cùng kì năm ngoái. Tính đến đầu quý II/2013, chỉ số tồn kho mặt hàng thép tăng gấp 3 lần so với mức giảm nguồn cung ứng (tổng sản lượng cung ứng mặt hàng thép giảm 5%, chỉ số tồn kho lại tăng lên hơn 15%). Nhiều DN xi măng cũng như DN sản xuất vật liệu xây dựng buộc phải đối phó với giải pháp hoạt động cầm chừng hoặc ngừng hoạt động. Điều này làm phát sinh hệ lụy rất đáng lo ngại: nhiều lao động thiếu việc làm, thu nhập và đời sống rơi vào tình trạng cực kì nan giải khiến cho trật tự và an ninh xã hội cũng bị ảnh hưởng. Vấn đề an sinh xã hội càng trở thành gánh nặng cho toàn nền kinh tế.