Thị trường bất động sản: Không thể sớm phục hồi

Vẫn tiếp tục khó khăn

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong suốt năm 2012 cho đến nay, thị trường BĐS vẫn tiếp tục khó khăn. Giá cả BĐS nhà ở sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trường. Số lượng giao dịch không nhiều, một số dự án thậm chí không có giao dịch. Nhiều DN BĐS, kinh doanh dịch vụ BĐS gặp khó, nhất là các DN vừa và nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế, phải vay vốn từ ngân hàng hoặc dựa vào nguồn vốn huy động từ khách hàng để triển khai các dự án. Một số không nhỏ DN rơi vào tình trạng kinh doanh thua lỗ phá sản làm ảnh hưởng lớn đến phát triển kinh tế và an sinh xã hội.

Cụ thể, tổng hợp báo cáo chưa đầy đủ của 50 địa phương trên cả nước trong năm 2012 cho thấy, về nhà ở tồn kho 42.230 căn nhà; văn phòng cho thuê tồn kho 92.800 m² sàn; trung tâm thương mại tồn kho 98.407 m² sàn; đất nền nhà ở tồn kho 7.922.485 m²; đất thương mại khác tồn kho 1.951.033 m².

Ước tính, giá trị tổng lượng vốn tồn kho khoảng 111.963 tỷ đồng. Riêng TP.HCM, theo báo cáo của 121 dự án đã tồn kho 14.816 căn nhà, 58.748 m² mặt bằng thương mại, 300.071 m² đất nền, giá trị tồn kho ước tính 30.242 tỷ đồng. Hà Nội theo báo cáo của 13 chủ đầu tư đã tồn kho 5.875 căn nhà, 5.459 m² mặt bằng thương mại, văn phòng; giá trị tồn kho 14.070 tỷ đồng. Tuy vậy, số liệu tồn kho trên chưa phản ánh được tình hình thực tế, còn nhiều dự án có tồn kho nhưng chưa có báo cáo cụ thể.

Trong Bản tin kinh tế vĩ mô quý I - 2013, Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội nhận định: Đối với thị trường BĐS, nợ xấu và giải quyết nợ xấu thực sự là vấn đề lớn, do dư nợ tín dụng liên quan đến BĐS, như vay kinh doanh BĐS, vay đầu tư kinh doanh và thế chấp bằng BĐS… chiếm một tỷ trọng đáng kể trong tổng dư nợ. Tính đến 30-9-2012, lĩnh vực BĐS và hoạt động dịch vụ chiếm khoảng 19,25% trong tổng số nợ xấu. Trong bối cảnh thị trường BĐS được dự báo còn tiếp tục điều chỉnh từ trạng thái giá "bong bóng" để trở về mức cân bằng dài hạn, giá trị tài sản (BĐS) sẽ phải co lại đáng kể, trong khi giá trị của các khoản nợ sẽ tiếp tục nở ra. Sự kéo dài của tình trạng "nợ nở ra, tài sản co lại" sẽ làm không ít DN bị cạn vốn và phá sản.

Có thể khẳng định rằng, suốt năm 2012 cho đến 3 tháng đầu năm 2013, thị trường BĐS trên cả nước vẫn chưa hề có dấu hiệu khả quan. Các DN BĐS vẫn đang loay hoay tìm lối gỡ khó cho mình.

Giải pháp nào “phá băng”?

Để “phá băng” cho thị trường BĐS, thời gian qua Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách, giải pháp. Cụ thể như, với riêng thị trường BĐS, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị 2196/CT-TTg ngày 6-12-2011“về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS ”, yêu cầu tăng cường hơn nữa công tác quản lý, kiểm soát thị trường BĐS; nâng cao vai trò, trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương trong việc kiểm tra, thẩm định, cho phép đầu tư các dự án phát triển nhà ở, đầu tư kinh doanh BĐS…

Dưới tinh thần chỉ đạo chung của Chính phủ, trong năm 2012, Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản chỉ đạo điều hành về chính sách tài chính tín dụng. Bộ Tài chính ban hành một số văn bản có liên quan đến miễn giảm thuế, giãn tiến độ nộp tiền thuê đất, tiền sử dụng đất và chính sách tài chính liên quan đến đất đai như: Ban hành Thông tư số 153/2011/TT-BTC ngày 11-11-2011 hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp; Công văn số 65/TCT-TVQT ngày 9-1-2012 của Tổng cục Thuế về việc sử dụng Biên lai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp...

Gần đây nhất, ngày 7-1-2013, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường và giải quyết nợ xấu. Trên cơ sở đó, Bộ Xây dựng cũng ban hành Thông tư 02/2013/TT-BXD hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ nhằm tạo điều kiện cho các DN BĐS chuyển đổi, làm tăng tính thanh khoản của thị trường.

Đáng đề cập hơn cả là việc Ngân hàng Nhà nước vừa công bố dự thảo Thông tư quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7-1-2013 của Chính phủ. Ngân hàng Nhà nước quyết định sử dụng số tiền 33.000 tỷ đồng cho cả bên cung lẫn bên cầu vay với mức lãi suất ưu đãi 6% trong vòng 3 năm. Sự kiện này đang thu hút nhiều sự chú ý và gói hỗ trợ 33.000 tỷ đồng được kỳ vọng sẽ góp phần làm khởi sắc thị trường.

Đưa ra quan điểm của mình, Uỷ ban Kinh tế Quốc hội đã đề xuất, để thực sự giúp thị trường BĐS bớt khó khăn, thời gian tới, Chính phủ cần đưa ra thông điệp rõ ràng là sẽ không có một sự giải cứu nào đối với các DN kinh doanh BĐS trung cấp và cao cấp mà hoàn toàn để thị trường quyết định và đào thải. Điều này sẽ buộc các DN có liên quan phải tính toán sớm hạ giá, giúp "phá băng" và tạo thanh khoản cho thị trường, qua đó đẩy nhanh quá trình điều chỉnh về điểm cân bằng dài hạn.

Uỷ ban Kinh tế Quốc hội cũng khuyến nghị, Chính phủ sử dụng nguồn lực hạn hẹp cũng như những ưu đãi chính sách để ưu tiên hỗ trợ DN xây dựng nhà xã hội và nhà ở thương mại giá thấp, phục vụ cho những người dân lao động thu nhập thấp, đồng thời còn giúp tạo ra hiệu ứng lan tỏa, giải quyết tồn kho và giảm nợ xấu ở các DN sản xuất vật liệu xây dựng.

Có thể thấy rằng, vô số các giải pháp nhằm “phá băng” cho thị trường BĐS đã và sắp được đưa ra. Tuy nhiên, tác dụng của các giải pháp này như thế nào có lẽ chỉ thực tế thị trường mới có thể trả lời được. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia BĐS, dù áp dụng giải pháp nào đi nữa cũng không thể giúp thị trường nhanh chóng phục hồi. Dự đoán, sẽ phải mất ít nhất 5-7 năm BĐS Việt Nam mới mong khởi sắc.