Thị trường bất động sản: Ánh sáng cuối đường hầm?

3 tỷ USD đang đóng băng

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho rằng, thị trường BĐS đã bộc lộ sự phát triển thiếu lành mạnh và không ổn định. Sau những bùng phát về giá và lượng giao dịch trong thời gian ngắn tại TP. Hồ Chí Minh năm 2007 và Hà Nội năm 2009 đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường, dẫn đến các DN đổ xô đầu tư BĐS, kể cả các DN không có kinh nghiệm và năng lực tài chính yếu. Hậu quả tất yếu là dư nợ tín dụng BĐS tăng nhanh, năm 2009 tăng 36% so với 2008, năm 2010 tăng gần 24% so với 2009. Đồng thời, việc DN quá chú trọng đầu tư loại nhà cao cấp, đã khiến thị trường này dần rơi vào bão hòa, thiếu hụt hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu người dân, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê. Nguồn vốn cho BĐS vẫn chủ yếu từ hệ thống NH nên khi NH xiết chặt cho vay đã tác động mạnh tới thị trường BĐS.

TS Vũ Đình Ánh cũng cho rằng, tồn kho BĐS là hệ quả tất yếu của mất cân đối cung cầu. Hiện nay, lượng tồn kho BĐS là rất lớn. Theo tính toán sơ bộ, ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có khoảng 6 vạn căn hộ, nếu tính giá 1 tỷ đồng/căn thì có khoảng 60.000 tỷ đồng, tương đương 3 tỷ USD đang nằm chết. Đó là chưa kể các dự án sắp tới của chúng ta có thể nâng con số này lên 100.000 tỷ đồng. Thực trạng này là do chính chúng ta tạo ra. Sự gia tăng quá nhanh đi đôi với mất cân đối nguồn cung (cả cung thực tế và cung tiềm năng), đặc biệt đặt trong mối tương quan bất đối xứng với cầu có khả năng thanh toán (cầu thực tế và cầu tiềm năng), đã khiến thị trường BĐS hoặc mang đậm nét đầu cơ, tạo ra bong bóng BĐS hoặc dư cung, khiến cho tồn kho BĐS tăng vọt trong khi nhu cầu thật dù rất cao lại chưa được đáp ứng. Mặt khác con số cho vay BĐS là không hề nhỏ. Theo công bố cuối năm 2011 của NHNN, tổng cho vay BĐS cỡ khoảng trên 200.000 tỷ đồng, nhưng theo thống kê từ Ủy ban Giám sát tài chính thì tổng cho vay BĐS là 348.000 tỷ đồng, cho thấy sự đình trệ của kinh tế Việt Nam hiện nay một phần là từ BĐS và muốn thoát khỏi đình trệ thì phải giải cứu được BĐS.

Giảm giá bán, giảm diện tích để cứu thị trường

Ông Nguyễn Văn Đực, PGĐ Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành cho rằng, DN luôn cần vốn để khởi động các dự án nhưng vẫn rất khó tiếp cận nguồn vốn do lãi suất NH rất cao (17-18%/năm). Ở khu vực phía Nam, hàng loạt dự án đã giảm giá từ 30-60%, chấp nhận lỗ để thoát khỏi tình trạng phá sản. Cùng với đó, nhiều DN giảm diện tích, chia nhỏ căn hộ như Đất Lành đã xin chuyển 15 căn penthouse thành 52 căn hộ có diện tích từ 40-60m2. Đây là lối thoát quan trọng hiện nay của các DN BĐS.

Ông Đào Ngọc Thanh, TGĐ Công ty CPDT và PT Đô thị Việt Hưng cũng cho rằng, để tránh tình trạng đầu cơ, biệt thự bỏ hoang, các DN cần tập trung hoàn thiện các khu đô thị đích thực. Tuy nhiên, điểm yếu của những gói hỗ trợ người dân mua nhà là giải trình thu nhập hàng tháng, nên thường những người có mức lương cao ghi trên tài khoản ngân hàng thì dễ áp dụng gói ưu đãi hơn.

Đại diện NH, ông Phạm Huy Thông, Phó TGĐ NH Viettinbank cho biết, niềm tin của NH vào thị trường BĐS vẫn rất vững chắc. Đơn cử, Viettinbank đã đưa ra rất nhiều chính sách như gói 5.000 tỷ hỗ trợ cá nhân vay mua nhà dự án với lãi suất 15%, chương trình 10.000 tỷ hỗ trợ DN và 5.000 tỷ hỗ trợ DN BĐS với lãi suất 12%./năm. Tuy nhiên, NH vẫn yêu cầu DN cần có những điều kiện tiếp cận vốn nhất định.

Điều gì sẽ xảy đến với thị trường BĐS thời gian tới? Ông Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế TW cho rằng, tín dụng, lượng tài chính giải ngân cho nền kinh tế có thể được nới lỏng trong thời gian tới, quỹ tín thác được vận hành, nhà giá thấp được chú ý... đã tạo nên sung lực tốt cho việc vận hành thị trường. Bên cạnh đó, đã hơn 2 năm thị trường trầm lắng và có thể nói đã nằm ở vùng đáy nên đã đến lúc thị trường đi lên. Ông Chung cho rằng, cần tiến hành chính quy hóa thị trường BĐS. Quỹ tiết kiệm BĐS cần được hình thành, phù hợp với những nhóm chủ thể có nguồn tài chính hạn hẹp nhưng có nhu cầu thật về nhà ở. Còn theo ông Nguyễn Mạnh Hà, BĐS cần được tái cơ cấu toàn diện về số lượng, chủng loại để phát triển bền vững.