Liệu bất động sản có thể tụt một nửa giá?

Có thể giảm"thủng đáy"

Ông Nguyễn Mạnh Huy, Trợ lý Tổng Giám đốc Tập đoàn Nam Cường cho biết: Hiện một số doanh nghiệp địa ốc đã giảm giá BĐS theo hướng giảm trừ phần trăm. Ví dụ, trường hợp của một số chủ đầu tư chiết khấu sàn thương mại (theo tính toán khoảng 30%). Giảm trừ theo hình thức trước đây khoảng 10 đồng, giờ xuống còn 6-7 đồng, thông qua hình thức khuyến mại.

Theo đánh giá của ông Huy thì BĐS vẫn đang sụt giá nhưng để chạm đáy thì vẫn còn một khoảng thời gian dài. Thị trường BĐS sẽ chạm đáy khi tiếp tục giảm khoảng 30% nữa. Thời gian trước đây, do yếu tố đầu cơ vượt quá giới hạn giá trị thực của dự án đã dẫn tới việc giá BĐS bị đẩy lên cao. Một số dự án mới bước vào giai đoạn đầu tư, nhà đầu tư đã đặt quá nhiều ky vọng, dốc túi nhiều tiền để đầu tư. Bên cạnh đó việc đầu tư dàn trải trên nguồn vốn vay cộng với việc một thời kỳ nới lỏng tín dụng dẫn đến việc đầu tư thái quá.

Tuy nhiên những người đang chịu áp lực của việc giảm giá là các nhà đầu tư trên thị thị trường tự do. Còn đối với các chủ đầu tư thực sự thì mức giảm hiện nay không quá lo ngại. "Ví dụ như Tập đoàn Nam Cường, thời điểm năm 2008-2009 đã chào bán khu đô thị Dương Nội với mức giá khoảng 20 triệu đồng /m2. Chủ đầu tư chỉ chốt được mức giá đó vì đã cam kết trên hợp đồng. Còn mức giá giao dịch trên thị trường có khi lên đến 30-40 triệu là do rất nhiều đơn vị trao đi trao lại", ông Huy cho biết.

Ông Phạm Như Quỳnh, Chủ tịch Công ty CP Đầu tư Phát triển &Thương mại Hạ Long cũng cho rằng, nhiều người phàn nàn là giá BĐS ở Việt Nam quá cao nhưng đó là do giá nhà đầu tư đưa đẩy. Chủ đầu tư bao giờ cũng tính toán để đưa ra một mức giá hợp lý nhưng ở thị trường bên ngoài thì giá bị đẩy lên rất nhiều lần. Nhưng chính sách siết chặt vốn vay thời gian vừa rồi, cũng khiến giảm bớt việc đầu cơ, đầu tư lướt sóng.

Nhận định về thị trường, ông Quỳnh cho rằng thời gian tới, giá BĐS sẽ tiếp tục giảm mạnh, không chỉ chạm đáy, mà còn thậm chí còn "thủng đáy" vì việc thắt chặt tín dụng. Nhưng đây cũng là thời điểm là thử thách, sàng lọc. Doanh nghiệp nào đủ năng lực thì sống, mà yếu thì chết. Cũng theo ông Quỳnh, nhanh nhất thì cũng phải hết quý I sang năm, thị trường BĐS mới có thể ổn định trở lại.

GS. TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định: Các nhà đầu tư bao giờ cũng mong muốn lợi nhuận cao nhất, khi nước chưa đến chân thì họ chưa nhảy. Điều đó chứng tỏ họ vẫn chưa chịu áp lực nhiều của việc giảm giá hiện nay, họ có vốn, họ vẫn trụ được nên quyết định chưa giảm giá.

Hiện nay, nhà chung cư ở TP. Hồ Chí Minh hay một số nơi khác đã xuống tới mức giá 10 - 11 triệu /m2. Đúng ra, nếu mức độ này xuống một nửa nữa sẽ chạm đáy. Sở dĩ có thể dự đoán như vậy vì giá nhà chung cư có thể tính toán khá dễ. Giá đất chỉ chiếm từ 10-15% tổng giá trị công trình, còn lại là giá trị xây dựng. Giá trị xây dựng bao nhiêu thì phụ thuộc vào nguyên vật liệu, nhân công. Tuy nhiên đó là ở TP. Hồ Chí Minh, còn ở Hà Nội, mặt bằng giá vẫn còn rất cao, dù có giảm 50% vẫn chưa thể chạm đáy. Theo GS. Võ thì thời điểm tới thị trường BĐS sẽ tiếp tục giảm mạnh, dự báo đến thời điểm sang năm mới có thể khởi sắc.

"Không ai biết đâu đáy thực"

Theo ông Lê Văn Cư, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng) thì không ai có thể đo được giá trị thực của BĐS. Giá lên hay xuống là do thị trường tự điều chỉnh. Thời gian vừa qua, do ảnh hưởng của lạm phát, do siết chặt tín dụng...khiến không chỉ nhà đầu tư, mà ngay cả những người đi mua BĐS cũng gặp khó trong việc tiếp cận vốn vay từ ngân hàng. Ông Cư cũng cho biết, Bộ Xây dựng đã giao cho Viện Kinh tế Xây dựng nghiên cứu các yếu tố cấu thành giá, kèm theo lợi nhuận hợp lý của mỗi loại BĐS. "Tuy nhiên, đây là một việc rất khó và chúng tôi vẫn chưa thể có công bố chính xác" ông Cư nói.

Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cũng cho rằng, không ai có thể ra lệnh cho thị trường BĐS giảm giá, dù là 30 hay 50%. Những con số đó hoàn toàn không có ý nghĩa gì, tất cả phải tuân theo quy luật cung cầu của thị trường. Các nhà đầu tư đã làm ăn họ cũng phải tính toán, thà lãi ít mà bán được hàng, thu hồi vốn nhanh, còn hơn muốn lãi nhiều mà không bán được hàng. Trong đó, Nhà nước chỉ gò ép được một phần, đó là giá đất.

"Quan điểm của tôi, đáng lẽ ra không có nhà đầu tư nào được trực tiếp mua đất hết. Nhà nước phải bỏ tiền ra, đền bù giải phóng mặt bằng để có quỹ đất sạch. Sau đó làm hạ tầng và mời các nhà đầu tư vào đấu giá. Các nhà đầu tư muốn hay không cũng phải chấp nhận cạnh tranh.

Như vậy, Nhà nước mới có thể điều tiết, ổn định được thị trường. Mọi người cứ nói đến chuyện BĐS đang chạm đáy, tuy nhiên đáy cụ thể là bao nhiêu chẳng ai có thể biết được. Tất cả phải theo quy luật cung cầu. Cung tăng lên thì như TP. HCM, Đồng Nai, Bình Dương, chẳng cần có sự can thiệp nào, giá cũng xuống. Bớt tiêu cực, thủ tục phiền hà để đẩy mạnh tốc độ đầu tư cũng là cách để giảm chi phí", ông Hùng chia sẻ.

Một chuyên gia BĐS nhận định BĐS hiện nay tuy đã giảm giá nhưng mặt bằng vẫn khá cao. Theo dự đoán của chuyên gia này, chu kỳ xuống của thị trường sẽ kéo dài trong khoảng 3 năm. Hiện tại thị trường đã bắt đầu xuống đáy nhưng để nói bao giờ xuống đáy thực sự thì khó có thể dự đoán được. Tuy nhiên, nếu theo biểu đồ thì chúng ta có khoảng 3 năm nữa thì trường sẽ xuống ngang bằng để phát triển.