Kiện tụng, tranh chấp: Lỗi tại ai?

Phiên tòa sơ thẩm bác đơn kiện của khách hàng kiện chủ đầu tư Keangnam

Kiện tụng, chuyện chẳng đừng

Sau hơn 2 năm tranh chấp và kiện tụng, cuối cùng phiên tòa sơ thẩm vụ khách hàng kiện chủ đầu tư Keangnam đã được mở tuần qua. Nói một cách tóm tắt thì vụ kiện xoay quanh việc Keangnam thu tiền của khách hàng bằng USD và bàn giao căn hộ thiếu diện tích, bán cả diện tích chung.

Những ghi nhận bên lề cho thấy, cả khách hàng lẫn chủ đầu tư đều không mong muốn có tranh chấp. Với khách là mất công mất việc, tổn thất thời gian, tiền bạc. Với chủ đầu tư là thiệt hại về hình ảnh, thương hiệu, uy tín. Nhưng khi các bên không thể thỏa thuận và dàn xếp được với nhau, chuyện kiện ra tòa là lựa chọn khó tránh khỏi.

Khách hàng cho rằng, chủ đầu tư bán căn hộ tính bằng USD là vi pham quy định ngoại hối, khiến giá căn hộ mua bị chênh giá từ 700 triệu đồng đến 1 tỷ đồng tùy diện tích. Ngoài ra, khách hàng còn cho rằng, chủ đầu tư giao nhà thiếu diện tích lên tới 15m2, tính ra cũng mất gần 1 tỷ đồng.

Trong khi đó, đại diện chủ đầu tư cho rằng, do lúc khách hàng mua vào thời điểm thị trường sốt nóng, mức giá lên tới 50 - 60 triệu đồng/m2. Hiện nay, giá khoảng 40 triệu đồng/m2, nên khách hàng viện cớ muốn hủy hợp đồng.

Bất kể là các bên toan tính ra sao, thì giải quyết quan hệ mua bán đều phải dựa vào căn cứ pháp lý. Vấn đề là hệ thống quy định pháp luật có nhiều điểm phức tạp, rối rắm, không rõ ràng, hiểu sao cũng được đang là một trong các tác nhân khiến cho tranh chấp kéo dài và khó phân xử.

Chung - riêng, tim tường hay thông thủy?

Nhìn vào tranh chấp giữa khách hàng và Keangnam có thể thấy rõ ràng sự rối rắm này. Đầu tiên là về diện tích chung, diện tích riêng. Nhà đất thì đơn giản, tất thảy diện tích mình mua là của riêng. Chủ đầu tư bán xong, khách hàng muốn xây tường, xây trụ, xây cột, xây dầm gì thì tùy. Nhưng nhà chung cư thì dầm to, cột lớn, thêm các hộp kỹ thuật, hộp phòng cháy chữa cháy… và cách tính các phần diện tích này vào chung hay riêng là khởi nguồn của nhiều tranh chấp.

Điều 70 Luật Nhà ở 2005 quy định, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình… không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào. Diện tích riêng bao gồm phần diện tích bên trong căn hộ.

Đối chiếu Bộ luật Dân sự, Điều 225 quy định, phần diện tích dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia… Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung.

Với các quy định này, người ta hiểu rằng, nhà chung cư có phần diện tích chung gồm các loại khung, cột, tường… và nó thuộc sở hữu của cộng đồng dân cư, chứ không thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Thứ không thuộc sở hữu của chủ đầu tư, thì chủ đầu tư không thể bán. Diện tích mà khách hàng mua là diện tích riêng và nó không bao gồm diện tích chung này.

Nhưng các quy định chưa dừng ở đây. Chuyện chung hay riêng lại “trèo” vào chuyện tim tường, thông thủy của căn hộ.

Như đã nói ở trên, Luật Nhà ở năm 2005 không có quy định về cách tính diện tích nhà chung cư, không quy định tim tường hay thông thủy, mà chỉ quy định về diện tích chung, diện tích riêng.

Năm 2006, Chính phủ ban hành Nghị định 90, hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005, không có gì khác biệt với tinh thần luật. Tương tự, Thông tư 01/2009 do Bộ Xây dựng ban hành quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, không quy định về thông thủy hay tim tường, mà chỉ quy định hợp đồng phải nêu đầy đủ phần diện tích thuộc sở hữu riêng của người mua và phần diện tích chung của nhà chung cư.

Sau khi Luật Nhà ở 2005 được sửa đổi, thay thế Nghị định 90, Chính phủ ban hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP, vẫnkhông nhắc đến tim tường hay thông thủy, mà chỉ hướng dẫn cụ thể hơn về diện tích chung, diện tích riêng.

Đến Thông tư 16 của Bộ Xây dựng, hướng dẫn Nghị định 71, ở phần quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, tim tường hay thông thủy mới được nhắc đến. Theo Điều 21, Thông tư 16, hợp đồng phải ghi rõ: phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)…

Với Thông tư 16, thông thủy hay tim tường là tùy vào thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng. Nhưng nó không thể thay đổi quy định của Luật Nhà ở 2005 và Bộ luật Dân sự, dù diện tích đo theo cách nào thì diện tích mà chủ đầu tư được bán phải loại trừ phần diện tích chung, vốn không thuộc sở hữu của chủ đầu tư.

Công văn "lấn" Luật

Tháng 12/2010, Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) ban hành Công văn 124/QLN trả lời đề nghị hướng dẫn cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư của doanh nghiệp.

Công văn này khẳng định, nếu đo theo phương pháp thông thủy thì diện tích sàn căn hộ (phần sở hữu riêng) phải được trừ đi diện tích chung nằm bên trong phạm vi căn hộ. Với phương thức xác định kích thước tính từ tim tường thì diện tích sàn căn hộ không phải trừ diện tích thuộc sở hữu chung nêu trên.

Công văn 397 do Thanh tra Bộ Xây dựng có cùng hướng dẫn, nếu đo theo phương pháp tim tường, chủ đầu tư không phải trừ diện tích chung. Công văn này còn khẳng định, tính diện tích căn hộ chung cư theo tim tường là không trái với các quy định của pháp luật về nhà ở.

Khi xem xét 2 công văn này, nhóm nghiên cứu của Ủy ban Pháp luật thuộc Quốc hội đã nhận định, các văn bản này vi phạm về hình thức ban hành, nội dung hướng dẫn vượt quá thẩm quyền, vượt ra ngoài khuôn khổ pháp luật, vì chưa được Luật, Nghị định, Thông tư quy định.

Từ các công văn này mà tranh chấp nảy sinh. Chủ đầu tư thì viện dẫn công văn để tính thêm diện tích chung bán cho khách hàng, khách hàng thì không chấp nhận thiệt thòi, nên khiếu nại, kiện tụng.

Cũng vì thế mà năm 2014, Bộ Xây dựng đã phải ban hành Thông tư số 03, sửa đổi duy nhất một quy định trong Thông tư 16, rằng hợp đồng mua bán căn hộ phải ghi rõ diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ) để tính tiền mua bán căn hộ!

Đi một vòng lớn, cuối cùng, diện tích căn hộ quay lại với quy định nguyên thủy chỉ bao gồm diện tích riêng, không bao gồm diện tích chung. Nhưng trong 4 năm kể từ khi Công văn 124 được ban hành đến khi Thông tư 03 ra đời, biết bao tranh cãi, tranh chấp, kiện tụng đã xảy ra, làm rối rắm thị trường, thiệt hại cho các bên.Đến nay những tranh chấp, kiện tụng này vẫn chưa được giải quyết và có lẽ còn kéo dài nhiều năm.